Diferențele dintre marile orașe se accentuează în prima jumătate a anului, pe fondul unei oferte limitate și al unei cereri care rămâne stabilă, arată raportul Colliers.
Piața rezidențială din România a încetinit în prima jumătate a anului, după câțiva ani de creștere puternică, însă datele nu indică o corecție amplă, potrivit raportului Colliers pentru S1 2026. Bucureștiul a recuperat mare parte din începutul slab de an și a încheiat primele șase luni cu doar aproximativ 2% mai puține tranzacții față de aceeași perioadă din 2025, în timp ce la nivel național vânzările au scăzut cu circa 9%. Inflația ridicată, creditele scumpe și presiunea asupra bugetelor îi fac pe cumpărători mai atenți la preț, la costul total al locuirii și la calitatea proiectelor, într-un context în care oferta de locuințe noi rămâne limitată.
Diferențele dintre marile orașe sunt vizibile. În primele șase luni, tranzacțiile au scăzut cu aproximativ 16% în Cluj-Napoca și cu 11% în Iași, în timp ce Timișoara a înregistrat o creștere de circa 3%. Evoluțiile arată că piața se mișcă diferit de la un oraș la altul, iar prețurile, accesibilitatea și oferta disponibilă cântăresc tot mai mult în decizia de cumpărare.
Oferta rămâne una dintre principalele constrângeri ale pieței. În 2025 au fost livrate aproximativ 59.000 de locuințe, cel mai scăzut nivel din 2017, iar pe termen scurt nu este așteptată o creștere semnificativă. Bucureștiul contrastează însă cu tendința națională: suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale a crescut de 3,6 ori în primele cinci luni din 2026, cel mai rapid ritm din ultimii cinci ani.
„Nu vedem o scădere uniformă a pieței, ci mai degrabă diferențe tot mai mari între proiecte și orașe. Cumpărătorii sunt mai atenți la ce primesc pentru banii lor, iar dezvoltatorii aleg mai prudent unde și ce construiesc. În București, creșterea autorizațiilor este un semnal bun pentru oferta viitoare, dar efectele nu se vor vedea imediat. Vorbim mai degrabă despre proiecte care pot ajunge pe piață în următorii doi până la cinci ani”. – Gabriel Blăniță, Director | Valuation & Advisory Services, Colliers România
Activitatea de pe șantiere rămâne ridicată, volumul lucrărilor la clădirile rezidențiale crescând cu aproximativ 16% în primele cinci luni ale anului. Costurile de construcție continuă însă să pună presiune pe dezvoltatori, în condițiile în care prețurile unor materiale au revenit pe creștere, iar mecanismul european de taxare a carbonului poate adăuga costuri suplimentare. În acest context, dezvoltatorii își planifică proiectele pe cicluri mai lungi și își ajustează calendarul în funcție de modul în care estimează evoluția pieței.
Interesul pentru achiziția unei locuințe se menține la un nivel bun, indicatorul Eurostat privind intenția de cumpărare fiind încă peste nivelurile de dinaintea pandemiei. Cumpărătorii sunt însă mai prudenți și compară mai atent prețurile, costul total al locuirii și nivelul de îndatorare. Dezvoltatorii continuă să caute oportunități, inclusiv prin achiziția de terenuri sau proiecte aflate într-un stadiu avansat de autorizare. „Prețul rămâne important, dar cumpărătorii se uită tot mai atent și la costurile care vin după achiziție, de la energie și întreținere până la timpul petrecut în trafic. De aceea, vedem diferențe tot mai mari între proiecte, nu o scădere generalizată a prețurilor. Locuințele bine conectate, eficiente și dezvoltate de companii cu o reputație solidă vor avea în continuare un avantaj, în timp ce proiectele mai slab poziționate vor avea nevoie de discounturi sau oferte comerciale mai atractive pentru a susține vânzările”, adaugă Gabriel Blăniță.
Un element care susține cererea este reziliența pieței muncii. Între martie 2025 și mai 2026, numărul angajaților a scăzut cu doar 1,3%, mult sub nivelurile din perioada 2008–2010. În ciuda inflației, puterea de cumpărare a salariului mediu real este încă aproape dublă față de 2015.
Luna iulie ar putea apărea în statisticile finale ca o perioadă mai activă, după ce o parte dintre cumpărători s-au grăbit să finalizeze achizițiile eligibile pentru cota redusă de TVA. Indisponibilitatea sistemelor ANCPI, începând cu 14 iulie, a afectat finalizarea unor tranzacții, iar termenul pentru livrarea locuințelor cu TVA redus a fost prelungit până la 30 septembrie 2026. Episodul evidențiază dependența pieței de infrastructura administrativă, într-o piață în care autorizarea, cadastrul și intabularea au deja termene lungi.
Finanțarea, mai arată datele Colliers, continuă să susțină o parte importantă a pieței, aproximativ 58% dintre achiziții fiind realizate prin credit ipotecar. Programul garantat de stat sprijină segmentul accesibil, cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei și o dobândă limitată la IRCC plus două puncte procentuale. Accesibilitatea nu s-a îmbunătățit semnificativ, dar nici nu s-a deteriorat într-o măsură care să forțeze o corecție amplă, în condițiile în care puterea de cumpărare a crescut puternic în ultimul deceniu.
Prețurile rezistă, susținute de oferta redusă. La mijlocul verii, prețurile cerute în București erau cu aproximativ 9% peste nivelul de anul trecut, evoluție similară cu cea națională. Piața devine însă tot mai diferențiată: apar negocieri punctuale, discounturi și pachete comerciale acolo unde proiectele nu au o poziționare clară. Locuințele noi, bine amplasate și eficiente energetic au evoluții mai bune, în timp ce locuințele vechi, mai ales cele nereabilitate termic, sunt dezavantajate de costurile mai mari de întreținere.
Perspectivele pentru o revenire mai puternică a creditării s-au îndepărtat, în condițiile în care BNR este așteptată să mențină dobânda-cheie la 6,50% până în 2027. Colliers estimează o scădere de aproximativ 0,7% a PIB-ului în 2026, pe fondul consolidării fiscale și al presiunilor asupra consumului. Pe termen mediu, cererea rămâne susținută de nevoia reală de locuințe, România având una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare din UE. În București, infrastructura de transport va conta tot mai mult în alegerea unei locuințe, iar proiectele bine conectate, eficiente și cu poziționare clară vor avea un avantaj în următorul ciclu de piață.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
