FacebookTwitterLinkedIn

Pe regiuni, piața de PFM din SUA este prognozată să atingă 4,5 miliarde de dolari până în 2027, în timp ce în China, a doua cea mai mare economie a lumii, estimările arată că acest segment va crește cu o rată anuală compusă de 11,3%, la 6,1 miliarde de dolari. Alte piețe semnificative pentru segmentul de Property & Facility Management (PFM) sunt și Japonia și Canada, care vor crește cu o rată anuală de 4,1%, respectiv 6,7% în perioada 2020-2027. Iar în Europa se estimează că Germania va crește cu o rată anuală compusă de aproximativ 4,9%.

De asemenea și în România prognozele pentru piața de PFM, concentrată în proporție de 90% în București, sunt de bun augur, cel puțin pentru anul în curs, mai ales că unii dintre cei mai importanți jucători din domeniu se așteaptă la creșterea portofoliilor.

Piața de Property & Facility Management, rezilientă în fața pandemiei

Spre exemplu, Global Vision, afacere controlată de antreprenorul român Sorin Preda, estimează că va adăuga 100.000 de mp la cei 800.000 deja existenți, în timp ce compania de consultanță imobiliară Colliers se așteaptă să depășească 600.000 de metri pătrați închiriabili, de la 550.000 mp administrați în prezent. Cei de la Cushman & Wakefield Echinox susțin că cifra de afaceri a departamentului de Asset Services, care are în administrare 438.000 mp de spații de office, retail și logistice, atât în București cât și în orașele principale din țară, va crește cu 20-25% în 2021.

Compania MVGM, care a preluat în 2019 divizia de property management a JLL din Europa Continentală, inclusiv din România, administrează în cele 10 țări europene în care operează peste 22 de milioane de mp de spații comerciale, în valoare de 84 miliarde de euro, și are un portofoliu internațional de peste 100.000 de unități rezidențiale. Pe plan local, MVGM administrează un portofoliu de 35.000 mp de proprietăți comerciale (clădiri de birouri, centre comerciale), precum și un complex de 110 apartamente, pe care previzionează că îl va dubla până la finalul anului.

De la 1 million de mp administrați în prezent, EFMS (Exclusive Facility Management Services), și-a propus o creștere de minimum 10-12%. La rândul ei și Proximus Property Management vizează o creștere a portofoliului cu încă aproximativ 25.000 mp pe segmentul de office și circa 10.000 mp pe rezidențial, de la 42.500 mp (rezidențial + office) pe care îi gestionează în acest moment.

În ceea ce privește Atalian, companie care se ocupă de servicii de Facility Management pentru circa 1,7 milioane de mp (office: 700.000 mp, industrie: 900.000 mp și retail: 170.000 mp), estimările indică o creștere anuală de 3-5% din volumul total. De la începutul anului, a adăugat deja 70.000 mp de clădiri de birouri.

Estimări total realizabile având în vedere că nici în 2020 activitatea de PFM nu a stagnat. Pe niciun segment chiar. Ceea ce indică că, per ansamblu, piața imobiliară a ajuns la un nivel de maturitate greu de doborât, până și de o criză sanitară.

Activitatea de PFM a continuat pe toate segmentele și în 2020

Astfel că, deși activitatea în spațiile de birouri a fost redusă, pe alocuri complet sistată, potrivit lui Sorin Preda, Fondatorul și CEO-ul Global Vision, companie de dezvoltări industriale și logistice, operațiunile de întreținere și igienizare a spațiilor nu au încetat. Dimpotrivă. „Echipele noastre au primit solicitări suplimentare pentru dezinfectare regulată spații, în special a punctelor de acces. La fel și pentru celelalte categorii pe care le deservim, cum ar fi hotelurile care, deși funcționând la capacitate redusă, cu un occupancy rate sub 20% chiar, au necesitat continuarea serviciilor de PFM și au avut nevoie de ajutor pentru optimizare consum, prin sisteme smart de monitorizare și control echipamente”, spune antreprenorul. Pe de altă parte, Sorin Preda a observat o creștere a cererii de servicii de administrare pe segmentul spațiilor logistice și industriale, care, susține el, a venit firesc în direcția creșterii globale a acestui segment. „Portofoliul nostru de spații de depozitare și producție dezvoltate a crescut cu 75.000 mp în 2020”, mai punctează omul de afaceri.

Părerile sunt însă împărțite. Ștefania Baldovinescu, Senior Partner și Head of Real Estate Management Services & Land Agency în cadrul Colliers, susține că „la nivel de cerere de astfel de servicii, dacă vorbim de dezvoltatori și fonduri internaționale, nu am resimțit schimbări majore”, în timp ce Mihaela Petruescu, Partner Asset Services Cushman & Wakefield Echinox, a observat o creștere a interesului față de aceste servicii din partea pieței, generată de criza sanitară, pentru că, spune ea, „a fost nevoie de un anumit nivel de experiență și expertiză pentru a face față provocărilor apărute odată cu pandemia: noi proceduri de operare a spațiilor în conformitate cu toate obligațiile legislative și cu recomandările oficialităților, noi moduri de colaborare cu chiriașii, angajații și furnizorii, noi moduri de înțelegere a business-ului prin prisma optimizărilor care pot fi efectuate”.

Iar dacă pe segmentul comercial, Mariana Stamate, Managing Director MVGM România, a constatat o stagnare, o stare de expectativă, pe cel rezidențial aceasta a fost impresionată de numărul de discuții și solicitări primite de la dezvoltatori. Opinie împărtășită și de Alina Militaru, Director of Operations, Proximus Property Management, care a observat și ea o creștere pe segmentul de rezidențial, având în vedere că proiectele au continuat dezvoltarea, în pofida pandemiei. În schimb, pe segmentul de office, Alina Militaru a observat o scădere a cererii, trecerea la sistemul work from home fiind motivul principal.

La nivelul EFMS, Dragoș Moisa, General Manager, susține că s-a făcut practic un shift între serviciile pe care compania le oferă ca volum de vânzare. „Am observat pe partea EFMS o creștere a cererii pentru servicii de dezinfecție și o creștere a frecvenței curățeniei pentru clienții din portofoliu”. Astfel că, situația actuală generată de Covid-19 nu i-a afectat, având în vedere că, în continuare, clădirile au trebuit întreținute și menținute pentru ca angajații să poată reveni oricând în condiții normale.

Unii jucători pe acest segment au înregistrat chiar recorduri în pandemie, precum Atalian. Mai exact, cifra de afaceri a companiei a crescut cu 29% anul trecut, comparativ cu 2019. „Ceea ce este un record pentru subsidiara Atalian în România”, subliniază Cora Cristescu, CEO Atalian.

Companiile nu au făcut rabat de la investiții anul trecut, ci dimpotrivă

În plus, pandemia nu a oprit investițiile nici pe segmentul de PFM, acestea fiind canalizate în principal către oameni și digitalizarea proceselor. Sorin Preda a alocat anul trecut un buget de peste 500.000 de euro, atât în resursa umană, cât și în echipamente și dezvoltarea de soluții și aplicații digitale pentru platforme de management. Și va continua să investească în aceleași direcții și în 2021. „Anul trecut a fost, probabil, cel mai provocator an din perspectiva necesității în investiții în echipamente pentru asigurarea standardelor de health and safety”, explică antreprenorul.

În cadrul EFMS, investițiile s-au ridicat la aproximativ 1 milion de euro în 2020, iar pentru anul curent Dragoș Moisa estimează o cifră similară. De asemenea și compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox a investit în 2020 câteva zecii de mii de euro în două platforme software, pentru servicii de property management și servicii de helpdesk.

Fără doar și poate, în ultimii ani segmentul de property & facility management a câștigat teren în real estate-ul autohton și și-a consolidat un loc în piață, reprezentând tot mai mult interes pentru dezvoltatorii imobiliari. „Cred că suntem martorii unei nevoi iminente de colaborare strânsă între echipele de property&facility management și departamentele comerciale, de comunicare, de legal și resurse umane pentru a armoniza cerințele de productivitate față de angajați, cu noul mod de a munci, care presupune siguranță și igienă sporite”, subliniază Sorin Preda, fondatorul Global Vision, care consideră totodată că, în această industrie, „ne îndreptăm către o experiență completă și personalizată de servicii, având mereu în focus wellbeing-ul ocupantului acelui spațiu”. Mai exact, de la măsurarea și controlarea metricilor tradiționali de curățenie, temperatură, energie, la intervenții care urmăresc preferințele individuale chiar și în timp real. „Consider că în următorii 10 ani, va continua să crească exigența în sectorul de PFM, pentru că aceste servicii au un impact direct asupra productivității angajaților, influențează retenția și reduc îmbolnăvirile și absenteismul”, mai spune omul de afaceri.

Certificările stabilesc noi recorduri

Un alt trend format pe fondul pandemiei în acest domeniu îl reprezintă și orientarea dezvoltatorilor către tot mai multe certificări atât din perspectiva sănătății, cât și a siguranței. “În ultimele șase luni, 14 proiecte s-au înregistrat pentru certificarea WELL Health-Safety Rating, cel mai nou standard de evaluare al International WELL Building Institute, care atestă respectarea standardelor de siguranță ce diminuează riscul transmiterii virusului”, precizează Ștefania Baldovinescu, Senior Partner și Head of Real Estate Management Services & Land Agency în cadrul Colliers. În același timp, 77 de proiecte noi au obținut certificări BREEAM sau LEED în 2020. Astfel, numărul de proiecte certificate din perspectiva sănătății, siguranței și sustenabilității a trecut de 230 în România. “În plus, mulți dezvoltatori de proiecte au în plan să obțină în viitor certificări pentru sănătate, siguranță și ecologie, mai ales având în vedere contextul actual, când mediul de lucru, sustenabilitatea, economia de energie și digitalizarea au devenit o necesitate în sistemul de lucru hibrid accelerat de pandemie”, continuă oficialul Colliers

Tot ca urmare a pandemiei au apărut și certificările Covid Compliant, care reprezintă o confirmare a faptului că măsurile de siguranță contra răspândirii Covid-19 pe care companiile le-au luat sunt corect implementate și în conformitate cu standardele internaţionale stabilite de către Organizația Mondială a Sănătății (OMS). Așadar, potrivit Mihaelei Petruescu, Partner Asset Services Cushman & Wakefield Echinox, proprietarii au dorit să asigure condiții maxime de siguranță în clădiri și confirmarea pentru îndeplinirea acestora prin diverse tipuri de certificare. “De asemenea am observat o mai mare atentie a chiriașilor la costurile care intră în taxa de servicii și nevoie de auditare a acestora din partea unor terțe părți”, mărturisește ea.

Deși consideră că este încă devreme pentru a menționa trendurile pe segmentul de PFM, deoarece “în toată această perioadă a tronat mai mult incertidudinea și mai puțin un trend anume”, Cora Cristescu, CEO-ul Atalian, observă și ea o atenție mult mai mare asupra costurilor și, în același timp, și standarde din ce în ce mai înalte solicitate de clienți.

Pe de altă parte, trecerea de la „work from office” la „work from home” a determinat ca spațiile comune din complexele rezidențiale să capete o importanță crescută. Astfel că, în opinia Marianei Stamate, Managing Director MVGM, dezvoltatorii rezidențiali au crescut ponderea spațiilor comune dedicate relaxării, dar și muncii, în ansamblurile respective. „Rolul property managerului devine astfel și mai important, deoarece aceste tipuri de spații necesită administrare profesională, similară celei oferite în spațiile comerciale”, atrage atenția executivul. Ea punctează totodată că, în ceea ce privește activitatea de birou, telemunca continuă să fie opțiunea preferată în majoritatea companiilor, iar unele dintre ele regândesc spațiile, nevoile și viitorul lor.

Pe segmentul rezidențial a observat și Alina Militaru, Director of Operations, Proximus Property Management, o cerere de servicii diferite, precum colectare haine pentru spălătorie, servicii de valet parking, cumpărături curente și alte servicii de tip concierge.

Raportat strict la segmentul de facility management, Dragoș Moisa, General Manager EFMS, este de părere că trendurile în 2021 sunt legate de „asigurarea distanțării sociale la birou, organizarea spațiului de lucru astfel încât normele legale în vigoare să fie îndeplinite, strategii de flexi-time care să permită personalului de curățenie să asigure dezinfectarea spațiilor de lucru fără costuri suplimentare pentru beneficiar, soluții informatice de building management cloudbased, care să permită tuturor părților interesate accesul la informație fără interacțiune umană, dar care să asigure continuitatea proceselor”.

Noul “must” în real estate

Accelerată de pandemie, digitalizarea și-a pus, și continuă să își pună amprenta și în industria de real estate, devenind un “must”. Iar segmentul de Property & Facility Management oferă un teren generos pentru digitalizare, mai ales că, potrivit lui Sorin Preda, în contextul pandemiei a crescut interesul pentru aplicațiile de monitorizare echipamente, control și troubleshooting remote. “Ca suport pentru acestea, au luat avânt tehnologiile pe bază de senzori și IoT, cu multiple aplicații în PFM: de la touchless access în clădiri, spații birouri și spații comune, la iluminat, instalații HVAC, stingere, securitate, inventar și echipamente”, explică CEO-ul și Fondatorul Global Vision. În opinia lui, senzorii încorporați în echipamente ajută la determinarea perioadelor de revizii și înlocuire a anumitor componente. “Toate aceste date colectate și analizate periodic ajută la accentuarea mentenanței preventive, în detrimentul celei corective”, mai spune antreprenorul, care consideră că digitalizarea înseamnă și acces la date și preferințe, apoi analiza coerentă a acestora și implementarea strategică a deciziilor. “De aceea cred că, mai ales în PFM, digitalizarea și automatizarea proceselor vor constitui principalele avantaje competitive”, mărturisește acesta.

Creșterea importanței digitalizării în segmentul de PFM este remarcată și de Alina Militaru, Director of Operations, Proximus Property Management. “Observ din ce în ce mai mult necesitatea folosirii aplicațiilor custom made în Property management, în primul rând datorită volumului mare de informații și date ce trebuiesc procesate”, precizează executivul.

Pe termen lung, din punctul de vedere al Marianei Stamate, Managing Director MVGM, industria de real estate se va concentra într-o măsură sporită asupra transformării digitale, ceea ce îi va permite să răspundă mai rapid și mai eficient la schimbările și evenimentele neprevăzute, precum criza sanitară izbucnită cu mai bine de un an în urmă. “Cred că vom vedea o creștere a dezvoltării tehnologiilor, precum și apariția de noi optimizări în domeniul managementului clădirilor”, consideră Mariana Stamate. Ceea ce înseamnă, în opinia ei, creșterea numărului de senzori din clădiri, a căror sarcină va fi analiza compoziției aerului, temperaturii și umidității, și chiar a stării fizice a chiriașilor și oaspeților. “Datele obținute în acest mod vor contribui la gestionarea funcțiilor clădirii în timp real, cu o pondere tot mai mare de inteligență artificială și vor afecta afacerea atât din partea managerului, a chiriașilor, cât și a proprietarilor”, continuă oficialul MVGM.

Este tot mai clar că digitalizarea își face loc și în industria de real estate, determinând noi trenduri pe fiecare sector în parte. Iar în ceea ce privește domeniul de Property & Facility Management, se pare că, potrivit Mihaelei Petruescu, Partner Asset Services Cushman & Wakefield Echinox, digitalizarea poate determina creșterea performanței clădirilor prin facilități automatizate precum: virtual reception, Helpdesk platforms, video calling, suppliers ratings, newsletters, acces în clădire via Bluetooth, platforme de vizualizare/tur virtual al spațiilor (e.g Bright Spaces). “Ca și tendință, observăm că astăzi orice soluție de digitalizare este corelată și cu impactul asupra siguranței personalului din clădire. Digitalizarea va avansa în continuare și vom asista în anii ce urmează la noutăți pe care astăzi nici nu le putem imagina”, punctează Mihaela Petruescu.

Iar din perspectiva CEO-ului Atalian, Cora Cristescu, digitalizarea a trecut de la a fi un “lux”, la a fi o necesitate. “Marele avantaj al digitalizării în domeniul Facility Management este faptul că o astfel de platformă stochează date de la cel mai mic echipament dintr-o clădire până la clădirea în ansamblu, date care pot fi transformate foarte ușor în informații utile. Este primul pas esențial pentru un management predictiv și nu corectiv al unei proprietăți”, conchide aceasta.