Locuințele din marile orașe din România au continuat să se scumpească per ansamblu, potrivit indicelui brokerului de credite Kiwi Finance, dar au ajuns la niveluri ridicate de accesibilitate, în condițiile în care nevoia de unități noi este cu mult peste ofertă, însă creditarea ipotecară a scăzut și nu a mai asigurat suport pentru tranzacții.
“Îmbunătățirea accelerată a accesibilității locuințelor în marile orașe s-a produs atât pe fondul avansului salariilor de trei ori mai rapid decât al prețurilor medii la locuințe, cât și al scăderii accentuate a vânzărilor de unități, în special pe segmentul de locuințe noi, pe fondul prudenței și al scăderii disponibilității cumpărătorilor de a accepta nivelurile de preț prea ridicate afișate de dezvoltatorii imobiliari prinși în capcana creșterilor semnificative a costurilor în construcții, coroborat cu creșterea costurilor cu dobânzile”, arată analiza Kiwi Finance.
Kiwi Finance a încheiat anul 2022 cu o creștere de 15% a nivelului de credite intermediate, ajungând la 400 milioane de euro. Dintre creditele intermediate de Kiwi Finance, 91% sunt împrumuturi ipotecare, iar 9% credite de consum.
Creditarea ipotecară scade cu 50%, mascată de refinanțări
În ceea ce privește primul semestru din 2023, volumul de credite intermediate de Kiwi Finance a fost de 800 milioane lei, în scădere cu 15% față de semestrul precedent (S2 2022) și cu 19% față de perioada similară din urmă cu un an, creditarea fiind afectată de creșterea dobânzilor odată cu inflamarea IRCC și ROBOR, cât și de prudența consumatorilor.
Potrivit statisticilor BNR, nivelul creditelor noi acordate populației per ansamblul sistemului bancar a avansat ușor în primele cinci luni din 2023, cu 1,7%, de la un echivalent de 20 miliarde lei la 21 miliarde lei.
Numai că, potrivit raportului Kiwi Finance, statistica BNR maschează o scădere puternică a creditelor cu adevărat noi, întrucât acest volum de credite “noi” afișat de BNR înglobează și refinanțările/reclasificările de credite, care au o pondere importantă, mai ales în contextul schimbărilor ROBOR cu IRCC la care au apelat foarte mulți împrumutați.
Totodată, statistica ANCPI arată că în primele șase luni din 2023 numărul tranzacțiilor cu unități individuale a scăzut cu 22% față de perioada similară de anul trecut (S1 2022), până la 66.497, și cu 26,1% față de semestrul anterior (S2 2022).
Locuințe mai scumpe, dar mai accesibile
La finele primului semestru din 2023, indexul imobiliar Kiwi Finance pentru apartamente și case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% față de valoarea de la finele trimestrului al treilea din 2022 (1.406 euro/mp). “Indicele imobiliar este bazat pe valoarea tranzacțiilor și nu pe anunțuri”, explică raportul.
În paralel, salariul mediu net la nivel național a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. Astfel, indicele agregat de accesibilitate a locuințelor s-a îmbunătățit semnificativ.
La nivelul principalelor orașe, gradul de accesibilitate a locuințelor din București a atins cea mai bună valoare din perioda creditării ipotecare moderne (de după 2006), de doar 1,38, fiind depășit de Timișoara, unde indicele de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,30, se arată în studiu.
Timișoara a înregistrat această îmbunatățire a accesibilității locuințelor, cea mai accelerată dintre marile orașe, pe fondul faptului că salariile au cunoscut cel mai mare avans din țară în ultimele 10 luni, de 20,5%, până la 5.157 lei (1.039 euro), pe când prețurile locuințelor au avansat doar cu 1,2, până la 1.347 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. În același timp, salariul mediu net din București a crescut cu 15,6%, până la 6.042 lei (1.217 euro), iar prețurile medii ale locuințelor au urcat cu 5,8%, până la 1.685 euro/mp, arată indexul Kiwi Finance.
Sibiul și Ilfovul urmează în clasamentul accesibilității locuințelor între marile orașe, cu valori de 1,41, respectiv 1,48. Dacă în Sibiu locuințele s-au scumpit cu 4,1%, până la 1.324 euro/mp, salariile au avansat cu 13,5%, până la 4.677 lei (942 euro), în timp ce în Ilfov locuințele au înregistrat cea mai puternică scumpire, cu 15,5%, până la 1.390 euro/mp, însă salariile au avansat mai rapid, cu 20%, până la 4.669 lei (941 euro), arata datele Kiwi Finance și ale INS.
Brașovul și Cluj-Napoca urmează în clasamentul accesibilității locuințelor, cu indici de 1,61, respectiv 1,69, după ce prețul mediu al locuințelor din Brașov a urcat cu 2,2%, la 1.328 euro/mp, iar salariul mediu net cu 11,3%, până la 4.103 lei (827 euro), în timp ce în Cluj-Napoca locuințele s-au scumpit cu 11,6%, până la 1.864 euro/mp, iar salariile au avansat cu 15%, la 5.470 lei (1.102 euro).
Constanta și Oradea, orașele care aveau cele mai scumpe locuințe în raport cu nivelul salarial în urma cu 9 luni, au consemnat îmbunătățiri puternice ale accesibilității, cele mai rapide de după Timișoara, până la valori de 1,75, respectiv 1,81, de la niveluri identice de 2,04 în septembrie 2022. Constanța și Oradea sunt și singurele orașe mari în care s-au înregistrat ieftiniri ale locuințelor în acest interval, cu 1,5%, până la 1.409 euro/mp, respectiv cu 3,7%, până la 1.269 euro/mp, în timp ce salariul mediu net a crescut în ambele cazuri producând un efect de levier, cu 16,2%, până la 4.005 lei (807 euro) în Constanta, și cu 9,2%, până la 3.471 lei (699 euro) în Oradea.
