Înapoi la birou

Dacă toată lumea lucrează de acasă, cum se explică faptul că piața imobilelor comerciale este în creștere?

A lucra de acasă a fost, pentru multă lume, un mare beneficiu în timpul pandemiei. Oamenii au petrecut mai mult timp cu familia, au adoptat animale de companie, s-au bucurat de servicii de livrare la domiciliu, au urmărit seriale pe Netflix și au purtat haine mai lejere.  Toate aceste motive, și multe altele, îi determină pe unii angajați să fie reticenți în a se întoarce să muncească de la birou, chiar dacă am lăsat pandemia în urmă. Dar semnalele din piață ne avertizează că trebuie să ne pregătim de încă o (nouă) realitate: angajatorii intenționează să aducă lumea înapoi la birou. 

Altfel, de ce ar închiria Facebook încă 28.000 mp de spații de birouri în New York City, pe lângă cei 278.000 mp deja ocupați? De ce ar cheltui Google 2,1 miliarde de dolari pe o clădire de birouri din Manhattan pentru a-și extinde campusul și a-i găzdui pe cei peste 12.000 de angajați? Sau, mai aproape de noi, de ce ar închiria Amazon trei dintre cele patru clădiri ale Palas Campus din Iași, în care se vor muta cei 3.000 de angajați începând cu anul viitor? Vorbim totuși de companii de tehnologie, cu afaceri în cloud. 

Potrivit firmei de consultanță imobiliară CBRE, în Manhattan, activitatea de închiriere, pe piața comercială de real estate, a crescut cu 100% de la an la an, la 31 martie anul curent. Iar semnele de creștere a activității de leasing se văd nu doar în cel mai mare centru de afaceri al lumii, ci și în alte state, precum Carolina de Sud, Florida, Pennsylvania și altele, unde se vorbește de un boom post-pandemic. Ratele de neocupare ale clădirilor de birouri sunt în scădere în Statele Unite.

Și în Germania, proporția angajaților care lucrează de acasă a scăzut, chiar dacă doar ușor, pe perioada verii: la 24,5% în august, de la 24,9% în aprilie, potrivit unui sondaj al ifo Institute. Dar cifra medie ascunde diferențe mari între industrii: în sectorul serviciilor, 35,5% dintre angajați lucrează de acasă; în en-gros, cifra este de 15,5%; în producție 15,3%; în retail 5,4%; iar în construcţii 5,1%. Cel mai mare procent al angajaților care lucrează de acasă se înregistrează la furnizorii de servicii IT (71,3%) și la cei care oferă consultanță de management (71,5%).

Revenind în România, un raport lansat în această vară de CBRE, care include și rezultatele unui sondaj online, Traditional vs Hybrid: Where to work from, arată că peste 50% dintre angajați ar prefera să lucreze de la birou „pentru a restabili legătura cu colegii lor și pentru a câștiga timpul consumat pentru deplasarea între casă și birou.” În același timp, 36% dintre respondenți doresc să fie la curent cu informațiile care îi ajută în carieră sau în îndeplinirea sarcinilor, iar 33% consideră discuțiile cu colegii un argument puternic pentru a se întoarce la birou. Pentru 13% dintre angajați, lipsa spațiului de acasă a fost un alt argument în favoarea lucrului de la birou, iar restul de 5% s-au gândit la reducerea cheltuielilor cu utilitățile.

„În luna august, prezența angajaților era de 60% în clădirile de birouri administrate de echipa de Property Management CBRE România, care include peste 1 milion de mp de proprietăți comerciale, din care peste 600.000 de mp reprezintă spații de birouri. Acest trend însă fluctuează în funcție de specificul perioadei anului. Dacă pe timp de vară, când este perioadă de concedii, prezența la birou este mai scăzută, din septembrie prezența angajaților la birou crește semnificativ”, punctează Valeriu Toma, Head of Property Management CBRE România.

Dar dacă toată lumea „lucrează de acasă”, cum tot auzim în jurul nostru, de ce piața imobilelor de birouri este atât de efervescentă? Poate pentru că, de fapt, nu toată lumea lucrează de acasă. Și chiar dacă unele companii au o lentoare în a-și readuce personalul la birou, de teama publicității negative, un studiu realizat de Microsoft arată că peste jumătate dintre liderii de corporații vor ca angajații lor să revină la birou cinci zile pe săptămână. 

De fapt, discuția privind telemunca a creat disensiune în rândul multor corporații. Angajații Apple au semnat în luna august o petiție care face referire la declarațiile CEO-ului Apple, Tim Cook, care spunea că dorește ca majoritatea angajaților să se întoarcă în sediul din Cupertino cel puțin trei zile pe săptămână, până pe 5 septembrie. Ca răspuns, autorii petiției i-au aruncat companiei la fileu tocmai sloganul Apple „Think different – Gândește diferit”, spunând că munca flexibilă le-ar permite să fie mai inovatori, pentru o companie care se dorește vârf de lance în tehnologie.

Cum am precizat mai sus, domeniul IT, în particular dezvoltarea de software, rămâne cel în care angajații lucrează mai mult remote, fiind și un criteriu de retenție a specialiștilor pe termen lung în companie. 

„Dar chiar și în aceste condiții, angajații accesează periodic spațiile de birou, în general 2-3 zile pe săptămână, din diverse motive: au proiecte speciale care necesită lucru în echipă sau este necesar să acceseze «secure rooms», politicile companiei, dotările spațiilor, experiențele pe care le regăsesc la locul de muncă sau facilitățile zonei. De altfel, și prezența pe parcursul unei zile diferă, echipele venind în diverse momente pentru taskuri bine delimitate, care necesită colaborarea cu prezență fizică”, adaugă Valeriu Toma de la CBRE România. El se așteaptă ca, din această toamnă, decizia de a lucra de acasă sau de la birou să fie influențată de un nou factor, respectiv modificarea costurilor la utilități, o parte din angajați preferând astfel să lucreze de la birou pentru a putea face economii din acest punct de vedere.

Crește volumul suprafețelor închiriate

În București, în prima jumătate a anului 2022, suprafața totală închiriată de spații de birouri a fost de 132.500 mp, valoare cu 18% mai mare față de aceeași perioadă a anului precedent, spun analiștii de la CBRE. Potrivit Cushman & Wakefield Echinox, un alt jucător important de pe piața consultanței imobiliare, totalul suprafețelor închiriate în prima jumătate a anului a crescut chiar mai mult, cu 32% față de intervalul corespunzător anului trecut, la 156.600 mp. Printre cele mai importante contracte semnate se numără, la începutul anului, cel al Booking, care a închiriat 8.000 mp în proiectul de birouri U Center, dezvoltat de Forte Partners, în timp ce în iulie, Leventer Medical Group a închiriat 6.500 mp în clădirea myhive Victoria Park, deținută de CPI.

Cum se explică această creștere a activității de închiriere, în condițiile în care lumea nu s-a întors cu totul la birou? Se pare că experiența din perioada pandemiei a creat un nou mindset privind modul de lucru. Spre deosebire de perioada de dinainte de 2020, biroul este utilizat acum într-un mod diferit nu doar pe parcursul unei săptămâni, ci chiar și pe parcursul unei zile. Practic, angajații lucrează de la birou uneori doar câteva ore pe zi, iar în restul zilei lucrează remote.

Tudor Ionescu, Head of A&T Services Office CBRE România, punctează că spațiul de birouri este absolut necesar în continuare, însă este folosit în mod adaptat nevoilor dictate de noul format de lucru: zone care oferă experiențe, care facilitează colaborarea, care sunt flexibile din punct de vedere al utilizării, fiind gândite să deservească atât activități desk-based, cât și meetinguri formale sau informale cu un număr mare de participanți prin ajustări simple și rapide ale spațiului de lucru. Mai mult, noua paradigmă generează cerere de arhitectură nouă, adaptată clădirilor de birouri moderne, și pune în continuare presiune pe dezvoltări cu acces bun la transportul în comun.

Ionescu detaliază că activitatea de închiriere este în parametri normali, iar creșterea cererii pentru închirieri este generată de contractele blocate temporar la începutul pandemiei, în condițiile în care multe companii au amânat intrarea în România la acel moment. „În plus, alte companii fie au răspuns provocărilor geo-economice, fie au înțeles necesitatea contractării unui spațiu din timp, în condițiile în care în 2023 vom avea cel mai mic volum de spații noi livrate din ultimii șapte ani”, concluzionează el.

Raportul CBRE România arată că segmentul de birouri a ajuns la peste 4,3 milioane mp la nivel național în primul semestru al anului 2022, cu 76% din stocul modern de spații de birouri în București. Mai mult, rata de neocupare pe segmentul de birouri de clasă A este de doar 12%, fiind pe un trend descendent față de aceeași perioadă a anului trecut.

Zona Centru-Vest a fost cea mai căutată de către chiriași în acest an, atrăgând aproximativ un sfert din cerere, fiind urmată de zona Floreasca – Barbu Văcărescu, cu circa 21% din totalul spațiilor de birouri tranzacționate. Alte zone de interes pentru chiriași au fost CBD și Centru, în timp ce în Vest și Sud nu a fost înregistrată nicio tranzacție de închiriere.  

Cererile noi (excluzând reînnoirile/renegocierile contractelor existente) au avut o pondere consistentă în primul semestru, reprezentând 66% din totalul tranzacționat, față de 59% în primul semestru din 2021, având un efect pozitiv asupra ratei de neocupare.

În ceea ce privește activitatea de leasing, piața de birouri se află pe un trend ascendent, la un nivel similar cu cel de dinainte de pandemie. 

„Pentru restul anului estimăm o creștere similară a cererii de birouri la nivel de țară, comparativ cu cea înregistrată în prima parte a anului. Pentru întreg anul 2022 estimarea pentru cererea totală va depăși 320.000 mp”, explică Daniela Gavril, Head of Research CBRE România. Cererea netă, reprezentată de cererea totală din care se exclud tranzacțiile de tipul reînnoiri sau renegocieri, a reprezentat aproape 70% din cererea totală din prima jumătate a anului, un procent similar cu perioada pre-pandemică.

„În ceea ce privește noile dezvoltări de spații moderne de birouri, în primele șase luni s-au inaugurat 100.000 mp în București, stocul modern atingând pragul de 3,3 milioane mp. Suplimentar, încă 41.000 mp se află în construcție în București, cu termen de finalizare în 2022. Anul viitor, preconizam ca la stocul de birouri vor fi adăugați aproximativ 100.000 mp”, declară Daniela Gavril.

Pe segmentul office, Bucureștiul se află pe primul loc, cu un stoc total de 3,3 milioane mp, în contextul unei populații totale de 2,1 milioane și o rată a șomajului de 5,1%. Găzduind 31 de universități publice și private, Capitala furnizează peste 170.000 de absolvenți în fiecare an, contribuind la atractivitatea orașului ca destinație pentru companiile care doresc să-și extindă afacerile în România. Bucureștiul este urmat de Cluj-Napoca (350.000 mp), Timișoara (294.000 mp), Iași (205.000 mp) și Brașov (155.000 mp). 

Raportul CBRE arată că, odată ce 335.300 mp vor fi adăugați stocului actual până în 2023, stocul de spații de birouri va ajunge la 4,7 milioane mp la începutul anului viitor, în creștere cu 9%. Astfel, Bucureștiul va mai avea 135.300 mp de spații de birouri, nivel care îl plasează pe primul loc în ceea ce privește noile dezvoltări, urmat de Iași (80.000 mp), Cluj-Napoca (55.000 mp), Timișoara (40.000 mp) și Brașov (25.000 mp).

Locație, locație, locație 

O cercetare realizată de Esop Consulting arată că revenirea graduală la birou va înregistra un nou val în această toamnă, odată cu deschiderea noului an școlar. „Începerea școlii poate stimula revenirea mai multor angajați la birou, în special a celor care au copii la grădinițe și școli ce se află în proximitatea clădirii de birouri unde lucrează”, spun reprezentanții Esop. Astfel, pe lângă apropierea de stațiile mijloacelor de transport în comun, facultăți și oferta de restaurante și cafenele, a mai apărut ceva în ecuație: școala sau grădinița.

„Dacă, în urmă cu 10-15 ani, proximitatea clădirilor de birourilor de universități era un factor important luat în considerare la alegerea sediului, în momentul de față atractivitatea unui spațiu de birouri este din ce în ce mai mult evaluată și prin prisma integrării sau proximității grădinițelor, școlilor sau liceelor. Tinerii studenți sau absolvenți pe care acum mai bine de un deceniu firmele se băteau să îi angajeze au acum familii, iar prioritățile li s-au schimbat”, crede Alexandru Petrescu, Managing Partner la ESOP Consulting | CORFAC International.  

De exemplu, Școala internațională SEK și-a deschis prima unitate școlară din România în parcul de birouri Sema Parc, începând cu septembrie 2022.

Și consultanții de la CBRE confirmă că amplasamentul și accesul facil sunt unele dintre criteriile principale în alegerea sediului, iar proximitatea față de diverse facilități precum grădinițe, școli, restaurante sau magazine are un rol esențial în strategia de employer branding, care a devenit din ce în ce mai importantă pentru companii. Dar accesul la mijloacele de transport rămâne primordial în alegerea unui spațiu de birou.

„În continuare, accesul rapid la mijloace de transport public, în special metrou, reprezintă cel mai important criteriu în alegerea sediului companiei, cel puțin pe piața de birouri din București, însă cu cât amplasamentul biroului deservește mai multe nevoi ale angajaților, cu atât alegerea este mai facilă pentru o companie”, spune Tudor Ionescu.

Fără îndoială că aranjamentele de lucru de la domiciliu sunt acum un beneficiu principal pe care trebuie să-l ofere companiile. Cei mai buni angajatori fac tot posibilul pentru a le oferi angajaților cât mai multă flexibilitate. Dar va exista o limită. Asta pentru că angajatorii știu că munca reală se realizează atunci când echipele pot fi împreună, față în față și pot colabora, inova și socializa. Lucrul de acasă va rămâne valabil, dar – judecând după ceea ce vedem în domeniul imobiliar comercial – companiile își extind birourile, nu abandonează. Mulți angajatori fac tot posibilul pentru a contribui la tranziția înapoi a angajaților. Dar, până la urmă, aceasta este o afacere. Iar afacerile se desfășoară la locul de muncă, ceea ce înseamnă că venirea la birou – cel puțin de cele mai multe ori – este o realitate cu care lucrătorii vor trebui să se confrunte.

Tendința de piață care s-a conturat în ultimii doi ani și jumătate este acum integrată în modelul de lucru al celor mai multe companii. Munca în format hibrid va fi în continuare o opțiune și va completa modul tradițional de a lucra. Echilibrul dintre telemuncă și munca de la birou este încă o strategie în curs de dezvoltare, care va constitui cu siguranță un argument important în relația companiilor cu angajații lor.

După integrarea muncii la distanță în modelul de lucru obișnuit al majorității companiilor, piața de birouri se va schimba drastic. Totuși, tranziția către un mod de lucru hibrid nu va însemna neapărat o reducere a suprafețelor ocupate, în condițiile în care firmele vor urmări mai degrabă să maximizeze calitatea timpului petrecut de angajați la birou. Concret, dispare nevoia de suprafețe întinse de mese pentru birouri și apar tot mai multe suprafețe dedicate pentru activități specifice, precum colaborare, conferințe, discuții unu la unu, zone de întâlnire mai relaxate, zone de relaxare și chiar distracție. În consecință, tendința actuală este cea de transformare și remodelare a spațiilor de birouri, pentru a putea facilita acest nou mod de lucru.