Piața spațiilor office din București este „preferata” managerului fondului maghiar Adventum, specializat în investiții imobiliare în Europa Centrală și de Est, care gestionează active în valoare de aproximativ 1,5 miliarde de euro, însă grupul își bazează deciziile de a investi pe „oportunitățile concrete și disponibilitatea unor tranzacții cu profil atractiv.”
Discuția are loc în contextul în care, potrivit unor surse din piață imobiliară, fondul de investiții Adventum ar fi purtat în ultimii ani negocieri pentru achiziția complexului de birouri @Expo din București de la dezvoltatorul belgian Atenor, însă tranzacția nu a fost finalizată până în prezent. Întrebat despre acest proiect, răspunsul lui Kristóf Bárány, fondator și Chairman of the Board al Adventum, a fost „no comment.”
Potrivit lui Kristóf Bárány, pipeline-ul de achiziții rămâne solid în întreaga regiune a Europei Centrale și de Est, iar alocarea capitalului va urma în principal dimensiunea piețelor, ceea ce indică o expunere mai mare în Polonia.
„Totuși, deciziile de investiții sunt influențate în mod direct de oportunitățile concrete și de disponibilitatea unor tranzacții cu profil atractiv”, afirmă Bárány într-o discuție cu Forbes România.
De-a lungul activității sale, Adventum a realizat investiții imobiliare în regiune cu o valoare cumulată de circa 2 miliarde de euro, concentrându-se în principal pe active generatoare de venit – în special clădiri de birouri, parcuri de retail și centre comerciale din piețe precum Polonia, Cehia, Slovacia, Ungaria și România.
Strategia fondului vizează achiziția de proprietăți cu randamente atractive sau cu potențial de creștere prin modernizare și repoziționare, obiectivul fiind obținerea unor yield-uri de aproximativ 8–10% sau chiar peste acest nivel.
Din perspectiva grupului, piața imobiliară comercială din România oferă oportunități diferite în funcție de segment, iar evaluarea investițiilor trebuie făcută în funcție de ciclurile economice și de evoluția cererii.
Kristóf Bárány arată că segmentul de birouri începe să-și revină treptat, în special în cazul clădirilor moderne și eficiente energetic din locații prime, unde cererea se concentrează tot mai mult pe active aliniate criteriilor ESG și pe clădiri cu performanțe tehnice ridicate.
El subliniază că interesul investitorilor rămâne prudent în contextul incertitudinilor globale: „Piața noastră de birouri preferată din Europa Centrală și de Est este, de fapt, Bucureștiul. Există o ofertă foarte limitată de spații noi și observăm o creștere puternică a cererii. În prezent nu avem fonduri concentrate pe sectorul office, deoarece sentimentul internațional față de aceste active rămâne mixt, însă continuăm să credem în fundamentele pe termen lung ale investițiilor în birouri și monitorizăm atent piața din București pentru posibile investiții atunci când condițiile vor deveni favorabile”, punctează el.
În paralel, potrivit lui Bárány, segmentul industrial și logistic rămâne cel mai puternic din real estate-ul comercial românesc, susținut de expansiunea comerțului online, dezvoltarea infrastructurii și transformările lanțurilor de aprovizionare.
Nivelul redus al spațiilor vacante și prudența dezvoltatorilor în lansarea de proiecte speculative contribuie la stabilitatea chiriilor și la menținerea unei poziții favorabile pentru proprietari.
În opinia sa, și segmentul de retail traversează o perioadă de stabilizare și extindere, însă dinamica consumului indică o performanță mai bună pentru parcurile comerciale și proiectele orientate spre experiență, reflectând schimbările structurale din comportamentul consumatorilor și al chiriașilor.
„Suntem investitori concentrați pe Europa Centrală și de Est și cunoaștem foarte bine fiecare piață. Principalul avantaj este că vedem punctele forte și slăbiciunile fiecăreia: în unele țări există mai multă lichiditate în anumite segmente decât în altele, iar acest lucru nu este neapărat corelat cu performanța activelor. În ansamblu, suntem convinși că investițiile din CEE vor depăși performanța celor din Europa de Vest, deoarece randamentele sunt mai ridicate, valorile de capital mai scăzute, iar condițiile de finanțare similare.”
Segmentul de retail oferă, în prezent, cele mai solide perspective investiționale în Europa Centrală și de Est, atât din perspectiva randamentelor, cât și a potențialului de creștere, în opinia lui Bárány. El consideră că dinamica consumului și gradul mai redus de saturare comparativ cu Europa de Vest susțin atractivitatea activelor comerciale.
„Atunci când comparăm investițiile în retail și birouri, focusul nostru este clar pe retail, deoarece oferă un potențial mai puternic de randament și creștere, iar piața rămâne semnificativ mai puțin saturată decât în Europa de Vest. Sectorul office, în schimb, își revine treptat după ajustările post-COVID; revenirea este probabilă, dar momentul și amplitudinea ei rămân incerte, ceea ce face ca retailul să fie în prezent oportunitatea cu cel mai bun raport risc-randament.” (K.B.)
Indicatorii economici și analiza locației, esențiale în deciziile de investiții imobiliare
Care este fundamentul deciziilor Adventum de a investi în regiune? Reprezentantul companiei susține că, pe lângă indicatorii macroeconomici care reflectă stabilitatea și potențialul de creștere al economiilor locale, se bazează și pe analiza detaliată a amplasamentului fiecărui activ imobiliar.
„Atunci când analizăm o investiție într-o țară din Europa Centrală și de Est, este esențial să evaluăm stabilitatea macroeconomică și perspectivele de creștere, inflația, evoluția PIB, producția industrială și rata șomajului. Urmărim atent și dobânzile, ratele swap pe cinci ani, creșterea salariilor, consumul și veniturile disponibile, deoarece acestea determină sustenabilitatea cererii interne. În paralel, analiza locației este decisivă: puterea de cumpărare din zona de influență, profilul demografic, accesibilitatea, fluxurile de vizitatori și concurența influențează direct cererea chiriașilor, nivelul chiriilor și valoarea pe termen lung a activului. Evaluăm și riscul de țară, pentru că același randament este evident mai atractiv într-o piață cu risc mai redus, chiar dacă aceste schimbări apar, de regulă, gradual”, punctează el.
România, perspective solide de creștere în regiune
Piața investițiilor imobiliare comerciale din România a înregistrat anul trecut un volum total de doar circa 500 milioane de euro, în scădere cu circa 31% față de anul anterior, pe fondul absenței tranzacțiilor mari. Activitatea investițională s-a concentrat în special în segmentele office și retail, care au cumulat aproape 80% din volumul total, cu interes orientat către active bine închiriate și cu profil de venit stabil.
Prin comparație, chiar dacă au fost în scădere de 13% față de 2024, investițiile în imobiliare comerciale din Polonia au atins în 2025 aproximativ 4,3–4,5 miliarde de euro.
Tot spre Polonia se va canaliza mare parte a eforturilor investiționale ale Adventum, chiar dacă grupul consideră că România are șanse să se numere printre economiile cu cea mai rapidă creștere din Europa Centrală și de Est în următorii ani.
„Ne așteptăm ca România să înregistreze unele dintre cele mai ridicate rate de creștere ale PIB-ului, veniturilor disponibile și vânzărilor din retail din regiune în următorii ani, susținute de reforme economice structurale și de consolidarea cererii interne. În același timp, creșterea volumelor de tranzacții imobiliare ar putea îmbunătăți lichiditatea pieței și mecanismele de formare a prețurilor. Din perspectiva noastră, aceste evoluții poziționează România ca un mediu investițional atractiv pe termen mediu și lung, chiar dacă persistă anumite riscuri structurale pe care le monitorizăm atent”, afirmă Bárány pentru Forbes România.
Hermes Business Campus – 5.500 mp contracte noi în 2025
Kristóf Bárány afirmă că intrarea Adventum pe piața românească, în 2021, prin achiziția complexului de birouri Hermes Business Campus din București, a generat rezultate stabile și lecții relevante pentru strategia regională a fondului.
Complexul este în continuare aproape integral ocupat de chiriași internaționali puternici, iar compania a reușit atât prelungirea contractelor existente, cât și atragerea unor chiriași noi, iar aproximativ 5.500 mp de contracte noi au fost semnate în 2025.
În ceea ce privește poziționarea României în strategia regională, reprezentantul Adventum indică o abordare selectivă, bazată pe oportunități punctuale mai degrabă decât pe o alocare constantă de capital.
„Privim România mai degrabă ca pe o piață selectivă, orientată spre oportunitate, decât ca pe o alocare permanentă în strategia noastră CEE. O monitorizăm foarte atent: are fundamente solide pe termen lung: convergență economică cu Europa de Vest, o bază în creștere de chiriași și un grad mai mare de instituționalizare, mai ales în office, retail și logistică. Totuși, lichiditatea, transparența prețurilor și profunzimea produsului instituțional sunt încă mai ciclice decât în piețele noastre principale. Când prețurile se aliniază cu fundamentele, România devine însă o destinație investițională foarte atractivă în portofoliul regional”, concluzionează el.
Pentru perioada 2026–2027, Adventum anticipează un pipeline solid de investiții în regiune, cu cea mai mare alocare probabilă în Polonia, dar cu flexibilitate în funcție de oportunitățile disponibile.
În decembrie 2026, Shopper Park Plus, parte a grupului Adventum a semnat o înțelegere pentru achiziția unui portofoliu de opt centre comerciale din Polonia de la Auchan Polska și Ceetrus. Auchan va rămâne chiriaș principal în aceste active, în baza unor contracte de închiriere pe 15 ani, fiecare cu opțiuni de prelungire.
Totodată, în iulie 2025, fondul a cumpărat patru proprietăți industriale din Polonia, cu o suprafață totală închiriabilă de aproximativ 185.000 mp, tranzacția fiind structurată sub forma unui sale-and-leaseback.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.