Care este cea mai bună variantă să faci bani din concediu: Casă de vacanță într-o locație turistică, pe care o poți folosi de câteva ori pe an și care se închiriază pe termen scurt, sau locuință destinată închirierii pe o durată lungă?
Lucrurile s-au schimbat destul de mult în ultimii ani, și un număr tot mai mare de proprietari aleg să achiziționeze apartamente în destinații cu potențial turistic, unde randamentele pot fi mai mari decât în cazul închirierii pe termen lung.
Nivelul rentabilității financiare a oricărei proprietăți depinde de mai mulți factori, cum ar fi suma inițială investită în proprietate, caracteristicile acesteia, locația, cererea pieței, strategia de preț și, nu în ultimul rând, compania de ofertare hotelieră. Fiecare dintre cele două alegeri menționate mai sus are argumente pro și contra, de aceea decizia trebuie cântărită bine. În Marea Britanie, de exemplu, pandemia a generat creșteri masive ale rezervărilor făcute pe plan național, iar cercetările arată că apetitul pentru turismul local continuă și post-pandemie. În sezonul de vârf, o proprietate de vacanță poate câștiga într-o săptămână cam cât s-ar obține într-o lună de pe urma unei proprietăți închiriate pe termen lung. Astfel, proprietarii din Marea Britanie pot obține un randament anual de 8%, în timp ce investitorii din segmentul buy-to-let pot ajunge la randamente de până în 6%.
Și România se lăudă cu câteva atracții turistice precum zona montană, Litoralul Mării Negre, Delta Dunării, Maramureșul și cetățile saxone ale Transilvaniei. Dintre cele enumerate mai sus, Litoralul a atras, în ultima vreme, cel mai mare interes din partea investitorilor imobiliari. Iar în ceea ce privește proiectele dezvoltate, trebuie făcute câteva clasificări: pe de-o parte sunt casele construite de proprietarii din zonă, cei care aveau deja la dispoziție un teren mai generos, închiriate pe platforme precum Airbnb sau Turist Info, urmate de apartamentele în sistem buy-to-let, cumpărate pentru a fi închiriate turiștilor, dar care nu includ facilități sau servicii de administrare, precum și aparthotelurile, proiectele care oferă facilități și care au și servicii integrate de management specializat în operare hotelieră.
Dintre acestea din urmă sunt în prezent în dezvoltare pe Litoralul românesc proiecte precum Vogh Olimp și Galileo Summer Resort, ambele dezvoltate de Certion, Tomis Villa Grand Resort, Sopra Resort, Alezzi Infinity Resort & SPA, Nordis Mamaia, Axxis Nova Resort & Spa și altele.
Mamaia se aglomerează
Mare parte a proiectelor de aparthoteluri sunt însă pe terenurile din nordul Litoralului. Potrivit Mariei Andrei, vicepreședinta companiei de consultanță imobiliară SVN România, prețurile locuințelor finalizate în Mamaia pleacă de la aproximativ 1.200 de euro/mp util și pot ajunge până la aproximativ 1.500 – 1.600 de euro/mp util, pe palierul inferior al pieței, reprezentat de locuințe care vor fi cumpărate pentru a fi închiriate turiștilor, dar care nu includ facilități sau servicii de administrare.
,,Majoritatea proiectelor din Mamaia se tranzacționează cu medii cuprinse între 1.500 și 2.200 de euro/mp util, în acest segment fiind incluse și aparthotelurile. Prețurile pe segmentul premium și de lux pot urca până la aproximativ 3.500 de euro/util”, afirmă ea.
Dezvoltatorul imobiliar de ansambluri premium Nordis Group a anunțat că în luna iulie va începe livrarea unităților hoteliere și rezidențiale din etapa I a ansamblului Nordis Mamaia. Până la finalul anului, dezvoltatorul estimează că va preda până la 1.000 de proprietăți din proiectul său situat la malul mării. În prezent, unitățile din clădirile hoteliere 1 și 2 ale Nordis Mamaia sunt finalizate în proporție de 95% și vor fi livrate începând din vară, când se vor încheia și contractele de vânzare-cumpărare cu proprietarii.
Compania va achita un venit lunar fiecărui proprietar care a investit într-o cameră sau un apartament de hotel. Investițiile în proprietățile Nordis aduc randamente de 7% pe an, plus o chirie care este garantată prin contract, potrivit Florinei Homeghiu, Head of Legal la Nordis Group. Compania dezvoltă și etapa a doua a Nordis Mamaia, care cuprinde peste 1.160 de apartamente și se va ocupa integral de operarea hotelului. „Am vândut 90% din stocul hotelier la mare, 100% din cel de la Sinaia și 50% din unitățile hoteliere de la Brașov”, a declarat anterior Emanuel Poștoacă, Președinte și Fondator Nordis Group.
Din datele SVN România, peste 5.000 de unități rezidențiale se află în acest moment în dezvoltare doar în zona Mamaia. ,,Dacă luăm în calcul și proiectele aflate în construcție în zona Neptun – Olimp, vorbim de investiții de peste jumătate de miliard de euro aflate în derulare”, punctează Maria Andrei pentru Forbes.
Dintre unitățile aflate în construcție în zona Mamaia, compania estimează că aproximativ 80% pot fi considerate ca fiind parte a unor proiecte integrate, care includ facilități și oferă servicii de administrare.
În ciuda aglomerației, sau poate tocmai de aceea, Mamaia continuă să fie în topul destinațiilor de pe litoralul autohton, în principal datorită gradului de dezvoltare al ofertei turistice, de la opțiuni de petrecere a timpului, până la proiecte în sine.
Steaua Sudului
Dar dacă Mamaia și stațiunile din nord au prezentat cel mai mare interes din partea investitorilor, în prezent bătălia pentru turiști se dă în sudul Litoralului.
Olimp, Neptun, Jupiter, Venus, Saturn și Cap Aurora sunt stațiunile construite în perioada comunistă, botezate astfel de Nicolae și Elena Ceaușescu în anii 1970. Ajunse în paragină în anii ‘90, stațiunile prind din nou viață după proiecte europene a căror valoare depășește 30 de milioane de euro. Se investește în reamenajarea străzilor, mobilier urban, iluminat stradal și piste de biciclete. Noile dezvoltări din sud se vor remarca prin înălțime, deoarece se dorește păstrarea unor zone verzi mai generoase decât în nordul Litoralului, unde dezvoltarea s-a făcut haotic.
,,Zona de sud, reprezentată în special de Olimp, are un potențial semnificativ de dezvoltare și va atrage în viitor investiții noi de peste 100 de milioane de euro în dezvoltarea de proiecte integrate, cu multiple facilități și opțiuni de petrecere a timpului liber. Olimp are o dezvoltare urbanistică mai temeinică, zonele verzi sunt foarte întinse și vor fi realizate și investiții publice în reamenajarea plajei și a zonelor adiacente”, explică Maria Andrei.
Un studiu realizat de Frames Media urcă însă totalul investițiilor curente din sudul Litoralului la peste 250 milioane de euro, menționând că în jur de 250 de dezvoltatori au anunțat proiecte imobiliare mixte (hoteluri, apartamente, restaurante și alte facilități turistice) în Neptun, Jupiter, Venus, Saturn și Olimp. Dintre dezvoltatori se numără și compania chineză Dechuang, care a vândut deja două proiecte în Saturn (Alpha și Beta), iar alte două sunt în construcție: Sunrise Residence (vândut aproape în totalitate) și Sunshine Residence. Chinezii merg pe palierul inferior al pieței, cu suprafețe mici ale garsonierelor și fără facilități. Pe lângă proiectele enumerate mai sus, a mai apărut unul și în stațiunea Venus: Four Seasons Garden.
,,După ce, ani la rând, Mamaia și Năvodari s-au aflat în focusul investitorilor, dovadă cele peste 50.000 de apartamente și camere de hotel construite în ultimii ani, în ultima perioadă dezvoltatorii imobiliari mizează tot mai mult pe stațiunile din sudul Litoralului. Astfel, dacă în zona de nord s-a mizat în principal pe construcția de blocuri, în sudul Litoralului dezvoltatorii au lansat proiecte mixte, cu apartamente, garsoniere, camere de hotel și facilități turistice precum restaurante, baruri, piscine, zone de entertainment și shopping”, se precizează în studiul celor de la Frames.
Randamente ridicate
Dezvoltatorii promit randamente anuale care pot urca până la 8-9%, atractive în contextul inflaționist actual, așa că mulți dintre cei care-și țineau banii la bancă cu dobânzi anuale de 4% pentru depozitele la termen, caută alternative mai profitabile.
,,Randamentele trebuie calculate atent, în funcție de potențialele tarife de închiriere și eventualele taxe de administrare sau costuri individuale de administrare. Dacă achiziționarea se face în fazele incipiente ale dezvoltării, randamentele anuale în euro pot urca până la aproximativ 8-9%, în cazul unui grad mediu de ocupare mai redus”, spune Maria Andrei, precizând că ,,tranzacțiile de investiții de pe litoralul românesc sunt în continuare rentabile”.
Pentru Andrei Botiș, CEO și fondator al companiei de evaluări Appraisal & Valuation, diferența o face semnarea unui contract cu un operator specializat în închirierea unităților în regim hotelier: ,,Dacă ne raportăm la situația anuală, cu privire la veniturile din închiriere, randamentele nu diferă semnificativ comparând două apartamente similare, unul fiind închiriat în regim «long term», situat într-un oraș mare, iar celălalt fiind închiriat în regim hotelier, situat în zonele de vacanță de la munte sau de la mare. Ceea ce poate să aducă un randament peste media obținută din închirierea pe termen lung ar fi semnarea unui contract ferm cu un operator specializat în închirierea unităților în regim hotelier”. Și el estimează obținerea unor randamente de până la 7-8% pentru închirierea în regim hotelier, iar pentru cea pe termen lung în jur de 5%.
Botiș consideră însă că cei care investesc trebuie să fie atenți la managementul și locația proiectului luat în considerare. El oferă și exemplul zonei Maramureșului, care este subdezvoltată din punct de vedere al facilităților mari de cazare, ,,deși beneficiază de o popularitate crescută, deopotrivă în România și pe plan internațional.”
Afacerile din sectorul dezvoltării imobiliare din zona Litoralului au crescut spectaculos în ultimii ani. Potrivit datelor de la Ministerul Finanțelor, cifra de afaceri netă a celor 255 de companii cu cod CAEN 4110 (dezvoltare imobiliară) din județul Constanța a crescut de la 2,87 milioane lei în 2010 la 583,8 milioane de lei în 2020, ultimul an pentru care există datele finale. Estimările Frames indică o cifră de afaceri de 610 milioane de lei în 2021 și de peste 650 milioane de lei în 2022. Studiul privind potențialul investițiilor de pe Litoral arată, totodată, că firmele din acest sector au raportat, în 2020, un profit net de 254,3 milioane de lei, față de 194.146 lei în urmă cu 10 ani.
Potrivit analizei, potențialul zonei este reliefat și de faptul că, dincolo de proiectele imobiliare, există peste 70 de proiecte de dezvoltare a unor rețele de magazine, restaurante și spații de entertainment menite să ofere, din punct de vedere logistic, întreaga paletă de servicii turistice.
În ceea ce privește prețurile, mare parte dintre proiectele în dezvoltare propun prețuri între 75.000-85.000 euro pentru un studio (45-55 mp), între 75.000-170.000 euro pentru apartamente cu 2 camere (55-90 mp) și de la 280.000-1.120.000 pentru penthouse-uri cu suprafețe între 135 și 450 mp.
Reședințele de marcă
Un nou segment care și-a făcut intrarea în România este cel al reședințelor de marcă, așa-numitele ,,branded residences”. Acestea sunt proprietăți rezidențiale disponibile pentru cumpărare pe piața liberă, afiliate, de obicei, atât prin proiectare, cât și prin servicii, unui brand binecunoscut. În multe cazuri, proprietarii de reședințe de marcă își pot închiria proprietățile fie prin programe de închiriere, fie pe piața liberă.
Afilierea de marcă le oferă proprietarilor mai multe beneficii, în special asigurarea unui nivel superior de servicii și o ofertă excepțională de facilități.
Iar dacă pe piața românească sunt o noutate, iată că a trecut aproape un secol de la apariția primei reședință de marcă din lume: hotelul Sherry-Netherland din Manhattan, care și-a deschis porțile în 1927.
Sectorul a crescut rapid, în special în ultimii 20 de ani. În prezent există peste 400 de reședințe de marcă pe tot globul, dintre care majoritatea sunt mărci de hotel, potrivit Knight Frank Research.
Cum funcționează? Reședințele de marcă sunt de obicei un parteneriat între un brand și un dezvoltator. Proprietarul brandului acordă o licență dezvoltatorului pentru a comercializa și vinde locuințe care încorporează marca sa. În multe cazuri, brandul gestionează și deservește și proprietățile rezidențiale asociate mărcii, pentru a menține standardele ridicate.
Potrivit unui sondaj realizat în rândul a peste 900 de clienți ai Knight Frank la nivel global, creșterea acestui segment a fost susținută de cererea pentru produs. Astfel, mai mult de unu din trei cumpărători internaționali importanți (39%) ar fi dispus să plătească o primă pentru o reședință de marcă.
Și consultanții de la Savills recunosc potențialul acestei piețe. ,,În ultimii zece ani, numărul locuințelor de marcă a crescut cu 230%, adăugând peste 50.000 de unități în 356 de proiecte”, spune un raport al companiei. Potrivit acestuia, piața globală a reședințelor de marcă continuă să se extindă, iar brandurile caută noi locații pentru a-și crește portofoliile. Piețele mature, emergente și cele noi vor beneficia de această creștere, iar noi proiecte se lansează permanent în țări precum Republica Dominicană, Belgia și chiar România.
Dezvoltatorul Certion, cu proprietăți de marcă în dezvoltare în stațiunile din sudul Litoralului și Poiana Brașov, are șase proiecte active: Vogh și Galileo în faza de execuție, cu construcții ridicate în stațiunea Olimp, iar Pharos (Olimp), Lago, Solantis (Neptun) și Jakob Sonne (Poiana Brașov) în faza de proiect. Compania a încheiat peste 100 de tranzacții de la începutul anului, cu o valoare totală de 10,8 milioane de euro, de trei ori mai mult decât în aceeași perioadă a anului trecut.
Potrivit lui Gabriel Alexandru, CFO Certion, preferințele clienților, exprimate prin achiziții în 2022, s-au concentrat către apartamentele de două camere, cu o priveliște deosebită, cum ar fi vederea către mare.
Din analizele dezvoltatorului, randamentele anuale estimate pentru locuințele de vacanță, în funcție de modul de utilizare și gestiune a acestora, se înscriu, de regulă, în intervalul 2% – 20%, în funcție de momentul achiziției (cu cât locuința este achiziționată mai devreme, mai aproape de momentul lansării proiectului, cu atât discounturile sunt mai mari), calitatea proiectului și managementul proprietății, realizat printr-un operator profesionist, dedicat reședințelor de brand.
Certion va livra anul acesta 172 de locuințe, din care șase duplexuri, în cadrul proiectului Vogh. „Toate fazele de execuție ale acestui proiect au fost realizate mai devreme decât termenele asumate, iar ultimul termen, cel de finalizare, este estimat pentru finalul acestui an”, explică reprezentantul Certion pentru Forbes.
Potrivit companiei Savills, în prezent există 580 de proiecte la nivel global, cu aproape 100.000 de unități locative. Piața este prognozată să depășească peste 900 de proiecte până în 2026, aproape dublând oferta actuală. Creșterea a mers mână în mână cu majorarea numărului de mărci participante, de la 69 în 2011 la 133 în 2021.
În timp ce America de Nord, locul de naștere a reședințelor de marcă, a reprezentat în mod istoric cea mai mare parte a ofertei globale, sectorul s-a diversificat din punct de vedere geografic, în special în Asia Pacific și Orientul Mijlociu, unde creșterea economică a susținut expansiunea din ultimul deceniu. Cu toate acestea, Statele Unite rămân de departe cea mai mare piață, găzduind aproape 200 de proiecte de rezidență de marcă, mai mult decât următoarele șapte piețe naționale la un loc. Thailanda și Emiratele Arabe Unite sunt a doua și a treia piață ca mărime, cu 42 și, respectiv, 39 de proiecte finalizate.
Chiar dacă sectorul rezidențial de marcă a fost și rămâne, în mod istoric, dominat de mărcile de lux, în special de cele hoteliere care reprezintă 60% din proiectele definitivate, acest procent este în scădere. Acum, 42% din volumul de proiecte rezidențiale de marcă este reprezentat de proiecte din categoriile care nu sunt de lux, în special pe piețe emergente precum Thailanda și Vietnam.
Dubai, Miami și New York sunt primele trei locații pentru reședințe de marcă la nivel global, dar în clasamentul primelor 20 de orașe, 13 locații sunt fie stațiuni, fie locații emergente, precum Phuket, Bangkok și São Paulo, unde au loc atât dezvoltări ale unor mărci de lux, cât și ale celor non-lux.
Și România s-ar putea înscrie pe lista locațiilor cu reședințe de marcă, printr-o dezvoltare coerentă, la nivel local și regional, prin planuri pe termen lung și prin parteneriate public-private care să crească nivelul serviciilor oferite turiștilor și satisfacția acestora, oferindu-le garanția unor sejururi de excepție, ca „afară”.