Pentru proprietarii din New York, deținerea unei clădiri de apartamente – sau unei părți a acesteia – a fost o carte de joc profitabilă. Rețeta era simplă: cumpără clădiri în stare proastă, cunoscute în jargonul newyorkez ca “rent-stabilized”, renovează-le, transferă cheltuielile către chiriași prin creșterea chiriilor, încasează lunar banii.
Când chiriile erau 2800 de dolari pe lună, proprietarii puteau percepe chirie oricât de mare ar permite piața, iar apartamentele erau o mină de aur.
Pariul pe creșterea chiriilor s-a dovedit, însă, catastrofal. În 2019, alarmat de scăderea numărului locuințelor disponibile, legislativul statului New York a rescris regulile: a redus drastic procentul cu care proprietarii pot crește chiriile după renovări – implementând, astfel, programul rent-stabilized.
Anul trecut clădirile din New York cu cel puțin un apartament “rent-stabilized” s-au vândut în medie cu 203.000 de dolari pe unitate, în scădere cu 34% față de 2019, conform Maverick Real Estate Partners din New York.
În schimb, prețul apartamentelor necomercializate a crescut cu 23%. Valoarea unităților “rent-stabilized” a scăzut cu până la 75 de miliarde de dolari, a constatat Maverick. În decembrie, Federal Deposit Insurance Corp. a vândut 15 miliarde de dolari în împrumuturi garantate în principal de apartamente “rent-stabilized” din New York, la o reducere de 40%.
Potrivit Bloomberg, săptămâna trecută, din cauza îngrijorărilor legate de expunerea la imobiliare, acțiunile New York Community Bancorp Inc. – care deține aproximativ 37 miliarde de dolari în împrumuturi pentru apartamente, jumătate dintre acestea fiind garantate de unități “rent-stabilized” – au scăzut cu 38% într-o singură zi. “Mulți proprietari vor să părăsească clădirile”, spune Lazer Sternhell, director general al Cignature Realty Associates Inc. în oraș.
Aceste pierderi subliniază o bătălie în escaladare pentru un fel de locuințe accesibile care oferă o bază pentru clasa muncitoare într-unul din cele mai scumpe orașe din lume. Pentru proprietari ca Lewis Barbanel, proprietarul Barberry Rose Management Inc., din Woodmere, New York, reglementarea mai strictă a chiriei încalcă drepturile de proprietate privată și va agrava penuria de locuințe prin descurajarea renovărilor și construcției. Compania sa a vândut anul trecut 21 de clădiri “rent-stabilized” – toate în pierdere.
Potrivit Bloomberg, din perspectiva chiriașilor proprietarii de apartamente plătesc doar prețul împrumuturilor iresponsabile care se bazau pe creșterea rapidă a chiriilor, iar această speculație nu a fost făcută în necunoștință de cauză a intențiilor legislativului de a schimba regulile.
În general, economiștii nu sunt de acord cu controlul chiriilor, susținând că distorsionează piețele, ducând la penurii de locuințe și la chirii mai mari în clădirile cu tarife de piață. Regulile avantajează chiriașii cu vechime în detrimentul celor nou-veniți, iar aceasta este o modalitate ineficientă de a-i ajuta pe cei nevoiași.
În economia clasică, prețurile în creștere ar trebui să ducă la mai multe construcții și la reducerea chiriilor. Dar terenul rar din orașele atractive și regulamentele privind dezvoltarea cauzează penurii persistente. În acest mediu controlul chiriilor, cum ar fi legarea creșterilor la inflație, ar putea fi un compromis.
New York are o formă de reglementare a chiriilor din 1943, când guvernul federal a impus controlul prețurilor pentru a combate inflația în timpul celui de-al Doilea Război Mondial. După expirarea acestor protecții la începutul anilor 1950, statul a adoptat propriile măsuri, care se aplicau clădirilor construite înainte de 1947.
Acest sistem mai vechi, cunoscut sub numele de “rent control”, restricționează în mod sever ce plătesc chiriașii pe toată durata ocupării unității, o caracteristică care a condus unii chiriași să își organizeze viața în jurul unei oferte imobiliare incredibil de ieftine – stârnind chiar indignare sau invidie atunci când s-a aflat că oameni bogați sau faimoși locuiesc cu chirie. Doar 16.000 dintre aceste apartamente “rent-controlled” mai există.
Reglementarea chiriilor acoperă aproximativ 1 milion de apartamente, care găzduiesc un sfert din populația orașului. În fiecare an, proprietarii trimit rapoarte despre veniturile și cheltuielile lor către Consiliul pentru Indicații privind Chiria, numit de primar, care folosește informațiile pentru a ajuta la determinarea a cât pot crește chiriile proprietarilor.
În New York City chiriașii plătesc cu o treime mai puțin pentru apartamentele “rent-stabilized” decât ar fi plătit pentru apartamentele echivalente cu tarife de piață, o reducere anuală care ajunge la 5,4 miliarde de dolari, potrivit Bloomberg.
Într-una dintre ciudatele întorsături ale reglementării chiriilor care îi îngrijorează pe economiști, mulțiproprietarii decid să lase apartamentele goale, pentru că nu are sens să le repare și să le închirieze la ratele actuale. Alternativa este să le vândă la prețuri mult sub costul de achiziție – în medie cu 50% reducere.
Mii de apartamente sunt vacante, potrivit estimărilor guvernamentale și ale industriei.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.