Piața rezidențială din București a început anul 2026 cu o scădere semnificativă a numărului de tranzacții. În perioada ianuarie–februarie, tranzacțiile cu apartamente au fost cu 18,6% mai puține față de aceeași perioadă a anului trecut, potrivit unei analize realizate de Crosspoint Real Estate, asociatul internațional al Savills în România. În județul Ilfov, declinul a fost de 10,9%.
Datele vin după un an 2025 în care volumul total al tranzacțiilor din zona metropolitană București–Ilfov a scăzut deja cu 8,5% față de 2024, ajungând la 55.297 de unități. În același timp, prețurile locuințelor noi au continuat să crească, avansând cu aproximativ 20% și atingând o medie de circa 2.500 de euro pe metru pătrat.
„Ceea ce vedem acum în piață este consecința unui deficit de autorizare acumulat pe parcursul mai multor ani, care se suprapune peste o cerere în așteptare și peste un cadru de reglementare în schimbare”, a declarat Oana Popescu, Head of Residential la Crosspoint Real Estate. Potrivit acesteia, proiectele rezidențiale dezvoltate în prezent reflectă o abordare mai selectivă a dezvoltatorilor, cu mai puține unități, dar mai bine poziționate și calibrate pentru segmentele de piață care pot absorbi mai ușor creșterea costurilor. În portofoliul companiei, segmentele middle-high și premium reprezintă în prezent aproximativ 80% din activitatea de consultanță rezidențială.
Piața rezidențială a intrat în 2026 cu cel mai limitat pipeline din ultimii cinci ani. În 2025 au fost emise doar 4.013 autorizații de construire în zona București–Ilfov. Deși acest indicator a crescut cu 5% față de 2024, nivelul rămâne marginal în raport cu deficitul acumulat în ultimii ani.
În același timp, livrările de locuințe noi au crescut cu 2% anul trecut față de 2024, până la 17.293 de unități finalizate în București–Ilfov. Această evoluție a fost influențată și de modificările fiscale care au condiționat aplicarea cotei reduse de TVA de 9% de livrarea locuințelor până la finalul anului 2025. Astfel, o parte dintre dezvoltatori au accelerat construcțiile pentru a respecta termenul, ceea ce a generat o creștere temporară a numărului de livrări.
Un alt factor care influențează piața este intrarea în vigoare a Legii 207/2025. Deși actul normativ urmărește creșterea protecției cumpărătorilor și alinierea la standardele europene, acesta ar putea avea efecte asupra pipeline-ului de proiecte. Proiectele care se bazau pe vânzări off-plan pentru finanțarea construcției ar putea întâmpina dificultăți, iar unele dezvoltări planificate ar putea fi amânate sau anulate.
„2026 este un an de recalibrare, nu de criză. Cumpărătorii care înțeleg că oferta nouă va rămâne limitată în următorii doi ani și că prețurile în interiorul Bucureștiului nu vor înregistra scăderi structurale au la dispoziție o fereastră de decizie înainte ca presiunea pe ofertă să devină și mai vizibilă”, a declarat Valentin Neagu, Managing Director al Crosspoint Real Estate. El a adăugat că piața s-a maturizat, iar deciziile de achiziție sunt tot mai raționale, orientate către costul total și calitatea locuirii pe termen lung.
Potrivit analizei, rezultatul probabil al acestor evoluții este o ofertă și mai restrânsă în orizontul 2027–2028, ceea ce va menține presiunea asupra prețurilor, în special în zonele centrale și în segmentul premium. Nordul Bucureștiului rămâne cea mai activă zonă a pieței, cu prețuri medii care depășesc deja 3.500 de euro pe metru pătrat.
Pe lângă dinamica tranzacțiilor, piața este afectată și de creșterea costurilor de construcție. Datele Eurostat incluse în raportul Romanian Real Estate Market Report 2025, publicat de Crosspoint Real Estate, arată că România a înregistrat una dintre cele mai mari creșteri ale costurilor de construcție pentru clădiri rezidențiale noi din Europa, cu un avans de aproximativ 9% în 2025, comparativ cu o medie de aproximativ 1% la nivelul Uniunii Europene.
Contextul macroeconomic rămâne dificil, cu o inflație anuală medie de 7,3% în 2025 – cea mai ridicată din Uniunea Europeană –, un salariu mediu net de aproximativ 1.120 de euro în decembrie 2025 și o rată a șomajului în creștere, de circa 6%. În aceste condiții, accesibilitatea locuințelor rămâne o provocare majoră, achiziția unui apartament în București necesitând în prezent echivalentul a șapte până la nouă ani de venit mediu net.
Analiștii Crosspoint estimează că o revenire mai vizibilă a pieței ar putea apărea începând cu anul 2027, când presiunile inflaționiste ar urma să se reducă, iar noul cadru de reglementare să fie deja integrat în strategiile dezvoltatorilor.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.