În ciuda unor „semne de lentoare pe mai multe segmente, în ton cu încetinirea economiei”, piața imobiliară din România încheie o primă jumătate de an promițătoare, este concluzia celui mai recent raport al companiei de consultanță imobiliară Colliers.
Dintre toate segmentele, piața spațiilor logistice și industriale oferă cele mai promițătoare rezultate: activitatea de închirieri a crescut cu aproximativ un sfert față de aceeași perioadă a anului trecut. Și în zona de birouri, prima jumătate de an a avut în București un volum de închirieri în creștere cu peste 20% față de aceeași perioadă a anului trecut, la aproximativ 160.000 de metri pătrați. Pe fondul dobânzilor în creștere, rezultate mai puțin favorabile s-au înregistrat în zona tranzacțiilor investiționale, unde volumele s-au înjumătățit, precum și în zona rezidențială, unde vânzările au scăzut accelerat.
„Contextul actual nu este cel mai ușor, în condițiile în care economia transmite semnale mixte, vedem și vești bune, și semnale oarecum îngrijorătoare, mai ales cu privire la economia globală. Piața imobiliară locală merge în ton cu aceste evoluții, dar fiecare sector trăiește diferit prezentul. Probabil cea mai solidă piață este cea a spațiilor industriale”, spune Laurențiu Lazăr, Managing Partner & Head of Investment în cadrul Colliers România.
În segmentul industrial cresc prețurile chiriilor pentru proprietățile bune
Potrivit datelor disponibile în spațiul public, în prima jumătate de an s-au închiriat aproximativ 500.000 mp de spații logistice moderne, aproape dublu comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, fără a lua în calcul tranzacțiile directe care nu sunt publice (inclusiv prelungiri de contracte). În contrast cu anii trecuți, Bucureștiul reprezintă doar o treime din totalul tranzacțiilor de închiriere, tendință pe care experții Colliers o așteaptă de ceva timp. În trecut, Bucureștiul reprezenta și peste jumătate din totalul tranzacțiilor de închiriere.
„România e tot mai vizibilă ca pol regional. Chiar dacă multe companii se plâng că nu găsesc angajați, dacă privești întreaga țară, în ansamblu situația nu arată la fel de rău”, a declarat Victor Cosconel, șef al departamentului de Industrial & Business Development al Colliers. El a dat ca exemplu un studiu recent, care arată că mai puțin de 10% din companii românești afirmă că au probleme în a găsi angajați, în timp ce Polonia „are o piață a muncii extrem de tensionată”.
În ce privește clasamentul costului muncii, pe economie, România este penultima din cadrul Uniunii Europene, cu 9,5 euro/oră în 2022, în timp ce Bulgaria este la coadă cu 8,2 euro/oră, arată un studiu al Eurostat. Polonia a ajuns la 12,5 euro/oră, iar Ungaria la 10,7 euro/oră.
În schimb, chiriile în segmentul industrial se află sub presiuni destul de serioase. „Suntem la 4,5-5 euro/mp, la capătul superior al intervalului, unde nu avem ofertă suficientă. Acolo se poate merge și la 5 euro/mp pentru suprafețe mici. Chiar și așa, România stă foarte bine, deoarece în țările din jur vorbim chiar de 7 euro/mp”, completează Victor Cosconel.
Colliers remarcă faptul că există interes și din partea investitorilor asiatici spre zona de industrial și logistică. Recent, compania a avut discuții cu „un fond din asia care se uită spre România, preferabil în București, care concentrează jumătate din stoc”.
În segmentul logistic însă, multe depind de dezvoltarea infrastructurii și de accesul spre și din zonele de est și sud ale țării, care nu au beneficiat până acum de atât de multe investiții, cu excepția celor din automotive, din Craiova și Pitești.
Birourile: cel mai bun trimestru II din ultimii ani, în ce privește activitatea de închiriere
Pentru piața office, trimestrul doi a fost printre cele mai solide din ultimii ani, cu aproximativ 160.000 mp de spații de birouri moderne au fost închiriate în București, comparativ cu circa 130.000 mp în aceeași perioada din 2022. Totuși, cererea nouă s-a ridicat la doar 45.000 metri pătrați, în scădere cu 40% față de 2022, arată analiza Colliers.
„Există ceva semne de încetinire a apetitului de închiriere de birouri din partea firmelor, în același timp nu vedem un calendar prea încărcat de livrări de clădiri noi la orizont, care să pună presiuni pe chirii. Dimpotrivă, s-ar putea ca, dacă piața își revine puțin, să rămânem chiar fără spații pe care să le putem prezenta firmelor. Deja vedem ceva presiuni pe chirii în zonele fără spații vacante. Mai departe, din zona veștilor pozitive pentru acest sector, se pare că tot mai multe firme presează pentru o revenire a angajaților pe perioade mai extinse la birou, chiar dacă formatul de lucru hibrid se menține”, precizează Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers.
Pe lângă revenirea la birou, companiile și-au crescut numărul de angajați, astfel explică Colliers dinamismul pieței din ultima vreme. „Există companii care își dublează spațiul, vom anunța o tranzacție mare pe IT”, spune Laurențiu Lazăr.
Astfel, după ce în 2023 vor fi doar patru livrări de clădiri de birouri în București, anul viitor ar putea aduce doar 30.000 mp în capitală, față de alți ani în care se livrau 200.000 mp de spații de birouri. „Am trecut de la o extremă la cealaltă”, spune Laurențiu Lazăr. Astfel, pentru perioada care vine sunt anunțate proiecte precum One Cotroceni Faza 3, AFI Loft și un proiect al NEPI, de sub 10.000 mp.
Lazăr completează că rata de neocupare a clădirilor foarte bune este sub 10%, și crește la clădirile mai vechi. „Chiar dacă apar presiuni de creștere a chiriilor, oricum în România discutăm de chirii destul de mici”, adaugă el.
Potrivit Colliers, care gestionează în jur de 600 mii mp de spații de birouri, firmele par să preseze angajații să revină la birou, nu la nivelul dinainte de pandemie, „dar se dorește o prezență mai mare decât în 2020-2021.”
O altă tendință a pieței este cererea crescută din partea firmelor mici, care închiriază spații de până în 500 mp în clădiri moderne, „iar dezvoltatorii se adaptează pentru a acomoda aceste cereri”, punctează Laurențiu Lazăr.
Totodată, din analiza Colliers, la nivel național, ratele de neocupare sunt sub cele din București. „Sunt multe tranzacții care se realizează direct, deci nu avem o privire atât de amplă, dar acolo ratele de neocupare sunt sub București. Interesul e mare, dar și stocurile sunt mai mici”, spune managerul de la Colliers.
Compania lucrează în prezent, împreună cu dezvoltatorul AFI Europe, la o strategie de a atinge standardul Net Zero Carbon în toate clădirile din portofoliul acestuia.
În ce privește clădirile noi, există dificultăți în ce privește obținerea autorizațiilor de construire, „dar sunt și clădiri care au autorizație și ar putea construi mâine, dar nu încep. Există o discrepanță: dacă vrei să începi un proiect nou, ce chirii ar trebui să ceri, comparativ cu stocul existent? Dacă o chirie este acum la 15 euro, pentru un proiect nou ar trebui să fie de 17,5 euro”, explică specialiștii de la Colliers.
Spații de retail: calendar aglomerat de livrări, peste 200.000 mp
Zona spațiilor comerciale trece printr-o perioadă mai dificilă pentru chiriași, spun specialiștii de la Colliers. Astfel, deși vânzările au crescut și activitatea este mai degrabă peste nivelul dinaintea pandemiei, firmele resimt presiuni asupra marjelor pe fondul chiriilor în creștere (inclusiv a costurilor administrative). „Totuși, apetitul rămâne unul solid din partea dezvoltatorilor, iar planurile pentru acest an depășesc 200.000 mp de spații comerciale noi (deși o parte ar putea fi amânate în contextul întârzierilor în 2024), fiind cel mai aglomerat calendar de peste un deceniu”, arată studiul.
„Vedem în continuare interes pentru orașele mici și mijlocii. Consumul merge bine, salariile au crescut, dar a fost și o creștere a chiriilor și a service charge, așa că rezultatele nu arată atât de bine. Plus că discutăm de o migrație către discounteri, produse cu o gamă inferioară de preț”, spune Silviu Pop.
Terenuri: așteptând noi oportunități și reduceri de preț
Și pentru terenuri a fost o primă jumătate de an destul de solidă, cu un volum total de terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale de aproximativ 250 milioane euro, aproape la jumătate din cât am înregistrat pentru întreg anul 2022. Colliers include în această cifră doar terenurile pentru birouri, spații comerciale, proiecte rezidențiale, fără spații industriale. Totuși, interesul pentru achiziții noi pare sensibil mai scăzut în a doua parte a anului, mulți potențiali cumpărători fiind în așteptare de noi oportunități. De cealaltă parte, majoritatea proprietarilor nu resimt nici o presiune să cedeze prin coborârea prețurilor, astfel că se estimează o încetinire a activității. Volumul înregistrat în prima jumătate de an este generat aproape în proporții egale de sectorul rezidențial și de cel de retail.
„Sunt foarte mulți bani în piață, dar cumpărătorii așteaptă oportunități. Au fost multe tranzacții care s-au finalizat, dar sunt și mulți cumpărători care așteaptă reduceri de prețuri, iar atunci nici vânzătorii nu mai sunt așa de stimulați”, spune Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers. Ea a adăugat că sunt câțiva dezvoltatori care au terenuri foarte bune, pe care le-au scos la vânzare.
Totodată, în prezent sunt multe tranzacții de terenuri aflate în stadiul de discuție în țară, în special pentru proiecte industriale, spun specialiștii Colliers.
Tranzacții: încetinire masivă față de ultimii doi ani
În zona tranzacțiilor imobiliare se remarcă o încetinire substanțială a activității față de ultimii doi ani, dar reprezentanții Colliers spun că este mai degrabă vorba de o revenire la normalitate. Compania lucrează în prezent la două tranzacții mari, de 100 de milioane pe zona de birouri, potrivit reprezentanților săi.
„În zona tranzacțiilor investiționale avem o înjumătățire a volumelor, la aproape 170 milioane euro în primul semestru din 2023. În mod clar, dobânzile în creștere și contextul mai incert au creat un ecart mai mare între așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor, chiar dacă pe piață există un număr important de proiecte care pot genera un volum semnificativ în a doua parte a anului. Felul în care se vor închide sau nu aceste tranzacții va fi o provocare pentru piața locală”, punctează Laurențiu Lazăr.
Și din analiza lui Robert Miklo, Director al departamentului de investiții al Colliers, volumul de tranzacții se va îndrepta, spre finalul anului, către 600-700 milioane de euro. Prin comparație, anul trecut piața imobiliară s-a bucurat de investiții record, reușind să depășească pragul istoric de 1,25 miliarde de euro, în creștere cu 36% față de volumul înregistrat în 2021. Robert Miklo spune că există totuși cerere pe investiții în toate sectoarele de bază, „există și tranzacții în derulare, dar e o perioadă de luptă pe preț”.
Rezidențial: Vânzări în scădere, prețurile rezistă
În zona rezidențială, consultanții Colliers remarcă o tot mai mare atenție acordată atât de clienți, cât și de dezvoltatori, zonei de PRS – apartamente de închiriat în clădiri dedicate, pe fondul dobânzilor mai mari, care au făcut ca rata lunară pentru achiziția unui apartament să fie mai mare decât o chirie echivalentă. Potrivit Colliers, sunt în prezent 2.600 de apartamente în pregătire pentru închiriere, iar în următorii ani se vor livra 4.000 de astfel de apartamente.
„Anul 2023 a început cu o scădere a vânzării de apartamente la nivel național cu aproximativ 20% față de primul semestru din 2022. Dobânzile mari și-au spus cuvântul, precum și puterea de cumpărare erodată puțin de inflație. Totuși, ritmul de vânzare de apartamente este comparabil cu cel din 2018 și cu aproximativ 30% mai mare decât cel din 2019, așadar nu pare nicidecum o evoluție slabă”, conchide Silviu Pop.
În ciuda scăderii numărului de tranzacții, potrivit lui Gabriel Blăniță, Associate Director la Colliers România, „nu vom vedea scăderi de prețuri prea exagerate, dar nici aceeași piață în care toată lumea câștigă.”
„Singurele momente în care am avut scăderi au fost 2009 și primul trimestru din 2020. Atâta timp cât vom avea o creștere economică, o creștere a salariului peste rata inflației și peste evoluția prețului locuințelor, nu ne așteptăm la o scădere exagerată de prețuri la locuințe”, a explicat el.
În schimb, plaja de prețuri este acum mult mai generoasă decât în trecut. „Avem prețuri la 1.800 euro/mp pentru locuințele noi, dar și proprietății cu 10.000 de euro/mp sau cu 1.000 euro/mp, deci variații mari. Cele care merg bine sunt amplasate în locuri unde este multă competiție”, afirmă Gabriel Blăniță.
