Se anunță un colaps sever pentru proprietățile de birouri din SUA, spun investitorii. Prețurile pentru spațiile de birouri din SUA se pregătesc să se prăbușească, iar piața imobiliară comercială se confruntă cu cel puțin încă nouă luni de declinuri, conform ultimei anchete Bloomberg Markets Live Pulse.
Aproximativ două treimi dintre cei 919 de respondenți chestionați de Bloomberg cred că piața de birouri din SUA va reveni abia după un colaps sever.
O majoritate și mai mare susține că prețurile proprietăților comerciale din SUA nu vor atinge pragul minim până în a doua jumătate a anului 2024 sau chiar mai târziu. Aceasta este o veste proastă pentru datoria de 1,5 trilioane de dolari a pieței imobiliare comerciale, care, conform estimărilor Morgan Stanley, trebuie refinanțată până la sfârșitul anului 2025.
Refinanțarea acesteia nu va fi ușoară, în special în cazul celor aproximativ 25% din proprietățile comerciale care sunt birouri. Indicele Green Street al prețurilor proprietăților comerciale a scăzut deja cu 16% față de vârful atins în martie 2022.
Valoarea proprietăților comerciale este afectată grav de campania de strângere agresivă a politicii monetare a Rezervei Federale, care crește un cost cheie al deținerii de proprietăți – cheltuielile cu finanțarea.
Cu toate acestea, creditorii care încearcă să își reducă acum expunerea găsesc puține opțiuni acceptabile, deoarece nu există mulți cumpărători convinși că piața este aproape de cel mai jos nivel posibil. “Nu vrea nimeni să vândă cu o pierdere uriașă,” a spus Lea Overby, analist la Barclays Plc. “Acestea sunt proprietăți care nu trebuie să fie vândute pentru perioade lungi de timp, ceea ce înseamnă că proprietarii vor amâna vânzarea cât pot de mult.”
La aceste probleme se adaugă stresul în rândul băncilor regionale, care dețineau aproximativ 30% din datoria clădirilor de birouri până în 2022, conform unui raport din martie al Goldman Sachs Group Inc. Depozitele băncilor mai mici au scăzut cu aproape 2% în ultimele 12 luni, conform Rezervei Federale, după ce Silicon Valley Bank și Signature Bank au dat faliment.
Acest lucru înseamnă mai puține fonduri pentru bănci, ceea ce le conferă o capacitate mai mică de a împrumuta. Durerea cauzată de dobânzile mai mari poate dura ani până să se resimtă asupra proprietarilor din piața imobiliară comercială din SUA, evaluată de Morgan Stanley la 11 trilioane de dolari în total.
Investitorii în clădiri de birouri, de exemplu, au adesea finanțare cu dobândă fixă pe termen lung și chiriașii lor pot avea, de asemenea, contracte pe termen lung.
Potrivit unui studiu realizat de Moody’s Investors Service și publicat în luna martie, va dura până în 2027 ca închirierile aflate în vigoare astăzi să ajungă la așteptările de venit mai scăzute.
Dacă tendințele actuale se mențin, veniturile vor fi cu 10% mai mici până atunci. “În cazul schimbării ratelor, piața imobiliară din SUA are tendința să reacționeze încet”, a declarat Overby de la Barclays. “Și sectorul birourilor este profund afectat și va dura mult timp pentru a se rezolva.”
Chiar și în cazul unui declin serios și prelungit al pieței imobiliare comerciale din SUA, inclusiv pierderi semnificative din sectorul birourilor, Overby nu se îngrijorează că va amenința stabilitatea pieței în ansamblu. Sectorul imobiliar este mare, dar datoria este distribuită într-un număr suficient de larg de investitori pentru a putea absorbi pierderile, potrivit Bloomberg.
Pe lângă ratele ridicate ale dobânzii, birourile se confruntă cu reducerea sau cu mutarea chiriașilor, tendință care este mai puternică în SUA, unde angajații care muncesc în birouri sunt mai reticenți să se întoarcă de la munca la distanță decât cei din Europa sau din Asia.
O parte din rezistența pentru revenirea la munca de la birou poate fi atribuită disconfortului legat de navetă. Mai mult de 40% dintre respondenții MLIV Pulse au declarat că ar fi tentați să meargă la birou mai des dacă ar avea opțiuni mai bune de transport public.
Aproximativ 20% dintre respondenți au spus că s-au mutat mai departe de birou în timpul pandemiei și doar 3% și-au regretat decizia.
Aproape o treime dintre respondenți a spus că timpul lor de navetă s-a prelungit față de perioada pre-Covid, probabil fie pentru că s-au mutat, fie din cauza reducerilor serviciilor de transport din timpul pandemiei.