De la San Francisco la Hong Kong, creșterea ratelor dobânzilor și scăderea valorii proprietăților aduc piața imobiliară comercială în fața unui pericol iminent.
Proprietarii celui mai mare mall din centrul San Francisco l-au abandonat. Un nou zgârie-nori din Hong Kong are doar un sfert din spațiul de birouri închiriat.
Industria imobiliară comercială este o povară grea care străbate economia globală, potrivit Bloomberg. În timp ce piețele de valori se redresează și investitorii speră că se va mai diminua creșterea rapidă a ratelor dobânzilor, problemele din domeniul imobiliar se vor dezvolta în următorii ani.
După o perioadă lungă de achiziții alimentate de datorii ieftine, proprietarii și creditorii se confruntă în urma pandemiei cu schimbări în modul în care oamenii lucrează, fac cumpărături și locuiesc. În același timp, ratele mari ale dobânzilor fac ca achiziționarea sau refinanțarea clădirilor să devină mai scumpe.
Se apropie un moment critic: doar în SUA, aproximativ 1,4 trilioane de dolari din împrumuturile pentru proprietăți comerciale nu se vor mai plăti anul acesta și anul următor, conform Asociației Bancherilor Ipotecari.
Când va sosi termenul limită pentru plata datoriilor, proprietarii care au de acoperit plăți majore ar putea prefera să intre în faliment în loc să se împrumute din nou pentru a refinanța datoria.
Proprietarii instituționali majori, inclusiv Blackstone, Brookfield și Pimco, au ales deja să nu mai facă plăți pentru unele clădiri deoarece au în prezent utilizări mai bune pentru banii și resursele lor. “Trăim un stres semnificativ”, spune Harold Bordwin de la compania Keen-Summit Capital Partners LLC din New York, specializată în renegocierea imobilelor aflate în dificultate. “Oamenii nu renunță ușor la active decât dacă nu mai văd nicio speranță și recunosc că sunt într-o situație foarte dificilă.”
Numărul tranzacțiilor scade – iar atunci când se întâmplă tranzacții, scăderile de preț sunt evidente. În SUA, unde procentul de revenire la munca de la birou a fost mai mic decât cel din Asia și Europa, valorile birourilor au scăzut cu 27% începând din martie 2022, când ratele dobânzilor au început să crească, conform companiei de analiză de date Green Street.
Prețurile clădirilor de apartamente au scăzut cu 21%, iar mall-urile cu 18%. Se estimează că prețurile birourilor vor scădea cu peste 25% în Europa și aproape 13% în regiunea Asia-Pacific, înainte de a atinge un minim, conform prognozelor PGIM Real Estate, o divizie a Prudential Financial Inc.
Ceea ce analiștii PGIM au numit “marea readaptare” a valorilor este susceptibil să se desfășoare extrem de lent, potrivit Bloomberg. După criza financiară din 2008 a fost nevoie de șase ani pentru ca prețurile birourilor din SUA să se recupereze, chiar dacă acea perioadă s-a concentrat pe imobiliarele rezidențiale. “De data aceasta credem că va dura zece ani”, spune Richard Barkham, economistul șef global al CBRE Group Inc.
Problemele imobiliare comerciale vor adăuga stres unui sistem financiar care se confruntă deja cu criza băncilor regionale din acest an. Pe măsură ce recesiunea se adâncește, ea va avea un impact transformator asupra unor orașe care se confruntă cu clădiri goale și cu venituri mai mici din taxe imobiliare.