Blitz a împlinit 10 ani pe piața imobiliară. Practic, agenția a aparut imediat după criza financiară din 2008-2010. Care ați spune că sunt asemănările și deosebirile pe piața imobliară între momentul 2008 și 2020?
Deși efectele se resimt în piață, este important să atragem atenția că actuala situație nu este similară cu criza financiară din 2008-2010. Acum 10 ani, problema s-a concentrat în jurul creditării și a normelor și reglementărilor sistemice cu privire la funcționarea piețelor de capital.
În urma acelui cumul de factori, accesul la finanțare și la obținere de fonduri a fost sever restrâns pentru cele mai multe categorii de consumatori. Iar efectele au stăruit în piață o perioadă de câțiva ani, cu impact în toate ramurile economice, până când finanțarea și-a reluat cursul normal,
În lunile precedente am asistat la un set diferit de factori. Să nu uităm că limitările legate de pandemie au survenit într-un moment în care motoarele economice erau pornite și încălzite, după un început de an deosebit de favorabil pentru piața imobiliară. Am asistat mai degrabă la un blocaj generat de restricțiile de deplasare și de măsurile de prevenție luate de autorități.
Acestea, având ca scop protecția populației, au pus în expectativă categorii largi de clienți, vânzători și cumpărători, prin faptul că multe din activitățile specifice pieței de imobiliare au fost sever limitate. Iar jucătorii pieței de imobiliare au găsit căi și metode pentru a depăși aceste obstacole. Bineînțeles că a fost nevoie de multă adaptare și flexibilitate; noi am fost proactivi și am venit în întâmpinarea nevoilor clienților, spre exemplu prin oferirea posibilității de vizionare online în mod gratuit, prin calibrarea portofoliului de oferte, etc.
Însă, per total, cei cu intenții de tranzacționări și le-au păstrat pe durata lunilor de restricție. Și acest fapt a permis păstrarea unui nivel de activitate în acea perioadă, și apoi reluarea rapidă după ridicarea restricțiilor
Firește, prelungirea unora dintre restricții pe termen mai lung are capacitatea de a afecta mai profund anumite ramuri economice -vorbim de zona de evenimente, de zona HoReCa, de turism, șamd. Aceste categorii sociale și profesionale sunt mai afectate de situația actuală și rămâne în sarcina autorităților găsirea mecanismelor adecvate pentru protejarea acestor activități.
Cum e evoluat piața imobiliară în ultimii 10 ani din punct de vedere al cererii și ofertei? Dar al agențiilor și agenților prezenți pe piață?
Din punct de vedere al business-ului, piața imobiliară urmează în ultimii 10 ani un parcurs continuu spre maturizare și profesionalizare. Independent de anumite evoluții punctuale, sezoniere, dictate poate de circumstanțe locale, piața imobiliară din România este o piață sănătoasă, corelată cu trendurile mai largi regionale.
Modelele de business practicate în piață -intermedierea și în măsură mai mică reprezentarea exclusivă- sunt similare cu cele practicate în majoritatea țărilor europene, la fel și nivelurile de comisionare, Noi, la Blitz, am făcut chiar și un studiu în acest sens, prin call center-ul propriu, pe câteva sute de agenții din majoritatea țărilor europene, iar rezultatele plasează ferm piața din România în cadrul practicilor frecvent întâlnite la nivel european.
Bineînțeles că este loc semnificativ pentru maturizarea pieței, și în acest sens sunt relevante cifrele privind numărul de agenții active pe piață. Astfel, mai puțin de o treime dintre firmele care au trecută activitatea imobiliară între domeniile lor de activitate, chiar au avut activitate financiară pe acel cod CAEN. Iar dintre acestea din urmă, peste 90% au mai puțin de 5 angajați.
Vorbim așadar de o piață cu potențial semnificativ de consolidare, favorabilă apariției unor jucători puternici, care să se afirme ca lideri la nivel regional și chiar național și să își asume provocarea de a duce mai departe transformarea și profesionalizarea pieței.
Bineînțeles că și asociațiile profesionale joacă aici un rol important, și asistăm și aici la un proces de stabilizare și de consolidare, deoarece tot mai multe dintre agenții au realizat importanța coalizării și a punerii în comun a resurselor și know-how-ului.
Încă observăm tendința multor persoane de a evita agențiile imobiliare și de a contacta direct proprietarul. De ce credeți că se întâmplă acest lucru?
Este adevărat că noi, ca și profesie, trebuie să depășim aceste mentalități care încă persistă. Este vorba aici de un cumul de factori: anumite practici nesănătoase existente în urmă cu câțiva ani pe piață, și care există și acum, probabil din neștiință și lipsă de acces la informații, care au atras din păcate o anumită doză de neîncredere din partea clienților cu privire la agenții imobiliari.
De asemenea, poate fi vorba și de o lipsă de comunicare sistematică din partea agențiilor, atât direct cât și prin intermediul asociațiilor, cu privire la beneficiile și avantajele colaborării cu persoane profesioniste în ale imobiliarelor.
Și nu în ultimul rând, avântul mijloacelor de comunicare online a adus accesul la informație și oferte tot mai mult în proximitatea clientului final. Însă, acest lucru nu a fost însoțit de o educație corespunzătoare, de instrumentele necesare de informare și decizie.
Toți acești factori au contribuit în mare măsură la această stare de fapt, care însă este în continuă îmbunătățire prin eforturile concertate ale câtorva jucători importanți și ale unor comunități de profil. Este multă nevoie de sistematizare, de standardizare și de profesionalizare în această industrie.
În acest sens, în cadrul CEIR (Comunitatea Elitelor Imobiliare din România), împreună cu alte asociații profesionale reprezentative, am inițiat și susținem inițiativa parlamentară de legiferare a profesiei de agent imobiliar. Consider că această inițiativă legislativă este vitală pentru susținerea dezvoltării continue a industriei de profil în România, și în acest sens am demarat deja o serie de întâlniri de lucru pentru formularea de propuneri de îmbunătățire a legii, astfel încât statutul de agent imobiliar să fie cât mai clar definit în relația cu autoritățile și clienții.
Printre noutățile prevăzute de inițiativa legislativă se află dobândirea calității de agent imobiliar după absolvirea unui curs de pregătire, pe baza unui examen, și reatestarea agenților la un interval de trei ani. De asemenea, propunerea legislativă include și un articol în care agenții imobiliari sunt înscriși într-un registru oficial, ceea ce generează siguranță pentru consumatori în tranzacțiile imobiliare.
În același timp, e important de menționat că profesia de broker imobiliar rămâne atractivă în contextul actual și sunt mulți care sunt atrași de perspectivele acestei cariere, iar noi, echipa Blitz, am făcut eforturi de câțiva ani încoace pentru transformarea acestuia într-o adevărată carieră de prestigiu.
Digitalizarea este tot mai prezentă în multe domenii de business. Cât de mult se poate digitaliza piața imobiliară, având în vedere actualul context?
Contextul din lunile anterioare a fost un bun prilej pentru a evalua gradul de digitalizare al acestei piețe, precum și perspectivele de progres. Restricțiile de deplasare au impus în multe puncte regândirea interacțiunilor, din perspectiva minimizării necesarului de contacte fizice, și mutarea unor fluxuri în mediul online.
Un exemplu edificator în acest sens sunt vizionarile online ale proprietăților de tranzacționat, serviciu care a fost pus la punct rapid, folosind platformele și aplicațiile aflate la îndemână. Acest serviciu a permis continuarea cursului firesc a tranzacțiilor și pe parcursul restricțiilor.
Bineînțeles că unele agenții mai ancorate în mediul online au pus la punct diferite instrumente oferite clienților încă de acum câțiva ani. Vorbim aici de căutări complexe și filtrări prin bazele de date de oferte, de alerte de preț, de indici de evoluție a prețurilor, de instrumente online de evaluare a proprietăților, de posibilități avansate de promovare. Toate acestea existau, iar contextul actual a catalizat și grăbit acest proces de digitalizare și adoptare a instrumentelor online.
Firește că există în continuare posibilități de evoluție, dar trebuie ținut cont de nevoile tuturor păturilor și segmentelor de consumatori.
Cât de mult a fost afectat sectorul închirierilor de spații de birouri de pandemie?
Multe companii, mai ales din sectorul serviciilor, aveau ca opțiune munca de acasă, de la câteva ore la câteva zile pe săptămână. Iar restricțiile din cel de-al doilea trimestru au permanentizat practic ceva ce exista la nivel de opțiune.
Odată cu ridicarea restricțiilor, birourile au fost redeschise parțial, multe companii preferând în continuare să păstreze o bună parte a forței de muncă în regim de lucru de acasă: pe de o parte pentru a păstra măsurile de protecție și distanțare, și pe de altă parte pentru a eficientiza costurile.
De aceea, piața de birouri a suferit niște schimbări de perspectivă, căutându-se spații mai mici și mai flexibile, care să permită echipe mai mici, prezente prin rotație. O altă opțiune a fost înlocuirea unor birouri de dimensiuni mari cu mai multe spații mai mici, în clădiri diferite, aflate în proximitatea zonelor rezidențiale, pentru a minimiza deplasările.
Pe termen mediu, putem estima că va exista o stagnare ca volume în ceea ce privește piața de chirii de birouri. Pe de altă parte, am remarcat această schimbare de mentalitate și în zona de spații comerciale, prin faptul că antreprenorii au început să-și ducă afacerile cât mai aproape de clientul final. E vorba în special de business-urile de tip magazine de proximitate, birouri, și mici spații de prestări servicii, care au ales astfel să scurteze durata necesară a clientului de a se deplasa.
Ați observat o creștere a interesului pentru achiziția de case? Mulți români par că au realizat în timpul pandemiei importanța unui spațiu mai generos și a unei curți.
Restricțiile de deplasare au fost un factor care i-a obligat pe oameni să conștientizeze și mai mult importanța calității spațiului de locuit. Acele lungi săptămâni în care rareori am părăsit locuințele au fost un moment în care cu toții am fost puși în fața tuturor imperfecțiunilor spațiilor de locuit -începând de la suprafețe reduse, compartimentări neadecvate, vecini incomozi, lipsa unor spații în aer liber, și mai ales lipsa unor spații potrivite pentru munca de acasă.
Cei mai mulți dintre noi am fost nevoiți să ne programăm schimbări care să ne permită adaptarea la noile realități. S-au căutat spații mai generoase, cu posibilitatea amenajării unui birou sau spațiu de lucru, ori pentru școala online în cazul familiilor.
De asemenea, se caută locuințe cu acces la o terasă sau la o curte, și cu acces la magazine de proximitate. De asemenea, munca online a permis conectarea inclusiv din localități limitrofe marilor orașe sau chiar de la țară, astfel că și aici a existat o creștere a cererilor.
Putem specula că acest trend se va reflecta, pe termen mediu, și în zona construcțiilor, planurile viitoarelor ansambluri de locuințe trebuind să țină cont de aceste cerințe.
Care sunt previziunile pentru Q3 din 2020 și Q1 din 2021 la nivelul cererii pe piața imobiliară?
Anul acesta este atipic din mai multe puncte de vedere, deoarece peste restricțiile din cel de-al doilea trimestru s-au suprapus alegerile locale, alegerile generale, precum și încetinirea globală a economiei europene.
Estimăm o evoluție pozitivă până la finalul anului, cu o creștere stabilă a pieței în următoarele luni față de anul trecut, piața fiind caracterizată de o revenire la un ritm normal de activitate după lunile de scădere și apoi de stagnare.
Experiența noastră în domeniu ne arată că în principalele centre economice ale țării există în continuare o creștere robustă, în corelație cu tendințele generale economice, și ne așteptăm la un final de an bun. Parcursul pieței în prima parte a anului viitor va depinde foarte mult de încheierea acestui an, precum și de evoluția evenimentelor. Noi estimăm mici corecții în piață, într-o marjă de 5-10%.
Credeți că este un moment bun pentru investiții în domeniu?
După cum spuneam mai devreme, piața imobiliară este în plin proces de maturizare și profesionalizare de mai mulți ani, sub acțiunea unor jucători importanți și asociații de profil. De asemenea, piața construcțiilor este într-o creștere stabilă multianuală, și alimentează zona de tranzacții imobiliare. Nu în ultimul rând, pe plan macro piața de la noi este corelată cu trendurile regionale și europene.
Astfel, calitatea serviciilor se îmbunătățește și se va îmbunătăți vizibil în continuare, iar oferta se va diversifica continuu, sub acțiunea unor consumatori tot mai sofisticați și pretențioși. Din această perspectivă, investitorii actuali și viitori vor beneficia de servicii tot mai bune, mai rapide și mai customizate, și vor avea de ales dintr-o ofertă tot mai generoasă, pentru a-și completa portofoliul.
Cum se poziționează Clujul din punct de vedere al costului pe mp, atât la închiriere, cât și la cumpărare, comparativ cu Bucureștiul?
Conform studiilor noastre interne, cât și a altor analize de pe piață, observăm într-adevăr că prețurile medii din Cluj-Napoca, atât la nivel de vânzări, cât și la chirii, sunt peste cele similare din alte centre economice, uneori cu diferențe mari.
La această stare de fapt contribuie mai mulți factori, din care principalul fiind probabil atractivitatea ca centru regional de business și investiții: în Cluj-Napoca există o cultură antreprenorială ce alimentează constant mediul de business, fapt ce generează noi locuri de muncă și atrage forță calificată din alte zone. Bineînțeles că există și aportul universităților, recunoscute pe plan național și internațional, ai căror absolvenți aleg să-și continue cariera după studii în oraș și își caută astfel locuințe.
Nu în ultimul rând, Clujul are o emigrație scăzută, clujenii rămân în oraș și rareori se mută, iar recent cei mutați, fie la București, fie în străinătate, se întorc pentru a lucra și a investi în economia locală. Toți acești factori au atras bineînțeles și investitori de prestigiu, companii multinaționale, care și-au deschis sedii, birouri, fabrici, centre de servicii, și care sporesc atractivitatea.
Tot acest cumul de influențe și factori alimentează atât pe termen scurt, cât și pe termen mediu, cererea de locuire, astfel că putem previziona că piața imobiliară locală va rămâne în continuare robustă și bazată pe o creștere sănătoasă, ce e corelată cu economia locală.
În ciuda pandemiei, care este cifra de afaceri pe care o estimați pentru 2020?
Am avut un început de an foarte viguros, potrivit pentru obiectivele ambițioase de creștere, iar primul trimestru, cu excepția ultimelor trei săptămâni din martie, a fost mulțumitor. Cel de-al doilea trimestru a fost sub imperiul restricțiilor, dar măsurile rapide de repliere, precum și stocul de tranzacții în curs ne-au permis o reluare rapidă a activității în cel de-al treilea trimestru, și revenirea la niveluri de activitate similare sau chiar peste cele de anul trecut din aceeași perioadă.
Ne propunem să recuperăm scăderile din cel de-al doilea trimestru și să încheiem anul cu o cifră de afaceri de 3 milioane de euro, față de 2.26 milioane de euro în 2019, ceea ce reprezintă o creștere de peste 30%.