Bogdan Jigman, Director General GTC România

Oportunitatea pentru România

Bogdan Jigman: Noi toți, proprietari, chiriași, companii, cetățeni obișnuiți, autorități, suntem în aceeași furtună, încercând să navigăm în aceste vremuri incerte, cu alegerea celui mai bun curs. Sperăm să ajungem împreună într-un port sigur.

Prioritatea noastră rămâne, ca întotdeauna, să protejăm și să ne dezvoltăm afacerile în România și în regiune, prin respectarea angajamentelor noastre față de partenerii cheie. Acționarii noștri doresc să mențină și să crească valoarea portofoliului nostru. Băncile noastre finanțatoare doresc să se asigure că investițiile lor în afacerea noastră sunt sigure. Angajații noștri doresc să se simtă în siguranță pe termen scurt și pe termen lung. Chiriașii noștri doresc să obțină cele mai bune spații de birouri și comerciale și, în același timp, să simtă că au în noi un partener de încredere. Desigur, nu este întotdeauna ușor să echilibrăm toate aceste obiective și să menținem toate părțile implicate mulțumite.

Este necesar ca România să repornească economia cât mai rapid, iar băncile vor juca un rol foarte important în acest proces. Cred că o oportunitate ar putea exista în identificarea proiectelor bancabile, care pot genera profit, implicit susținerea celor care sunt actualmente în dezvoltare sau cele care au nevoie de refinanțări. Trebuie să existe și o perspectivă echilibrată în ceea privește condițiile de creditare. O altă posibilă oportunitate ar putea consta în modul în care companiile își valorizează și rețin resursa umană existentă. Cred că această criză a scos mai mult în evidență importanța profesioniștilor în toate domeniile de activitate, care pot identifica soluții de continuitate și dezvoltare sustenabilă a afacerilor, chiar și în situații neprevăzute. De asemenea, piața de real estate va rezista acestei noi provocări.

Domenii ce trebuie reformate

Bogdan Jigman: În primul rând, cred că ar trebui să ne raportăm la cum vom trăi, lucra și face afaceri în perioada următoare și pe termen îndelungat, și nu la “încheierea pandemiei”. Deși există opinii optimiste, că se vor dezvolta vaccinuri, tratamente, nu va exista un val doi etc., sunt și păreri mai temperate, conform cărora va exista un nou val de infectări, fiind tot mai evident că dezvoltarea și administrarea la scară largă a unui vaccin vor fi posibile în anul 2021.

În orice caz, reforma și restructurarea nu trebuie să aștepte un moment anume, cum ar fi încheierea pandemiei.

În general, cred că orice domeniu de activitate trebuie să se reformeze, pentru a răspunde nevoilor clienților și așteptărilor acestora – “consumatorul e rege”.

Ca să dau câteva exemple, accelerarea procesului de digitalizare a administrației publice a fost dintotdeauna necesară, dar în condițiile în care distanțarea socială va rămâne o cerință, este greu să ne imaginăm cum poate funcționa sistemul cu ghișee, hârtii și cozi. Pentru că toți, de voie sau de nevoie, suntem consumatori ai acestor servicii publice.

Alt exemplu este sistemul de asistență medicală, atât cel public cât și cel privat. Cred că este necesară regândirea interacțiunii dintre doctori și pacienți, pentru a limita prezența fizică în spitale sau centre medicale sau a da prioritate cazurilor în care prezența este absolut necesară. Nu sunt expert în domeniu, deci nu pot spune cum s-ar putea realiza cel mai bine acest lucru, dar mi-ar plăcea să pot beneficia de o combinație de servicii medicale la distanță și față în față, care să rezolve cazurile medicale și să răspundă nevoii de distanțare socială.

Un alt exemplu vine din domeniul învățământului și educației, unde pe perioada restricțiilor s-au ținut cursuri online. Probabil că nu a fost cea mai eficientă metodă de furnizare a serviciilor de învățământ și educație, dar implementarea unor soluții mixte de învățământ “la clasă” și învățământ la distanță/online este necesară pentru a rezolva aglomerația din anumite școli, deficitul de personal sau necesitatea de a păstra distanța în relațiile sociale.

Există probabil alte domenii care nu trebuie neapărat reformate sau restructurate, dar care vor trece prin schimbări importante, pe fondul pandemiei și posibilei schimbări în preferințele consumatorilor.

De exemplu, domeniul HoReCa, unde sunt numeroase discuții despre redeschiderea “integrală” a restaurantelor, dar este posibil ca restaurantele care se vor redeschide să trebuiască să se adapteze unui nou profil de client. Unii clienți vor dori poate să simtă libertatea și relaxarea de dinainte de pandemie. Alți clienți poate, din contră, vor aprecia siguranța conferită de măsuri de prevenție. Sunt curios cum s-ar mai putea implementa “bufetul” ca ofertă în restaurant sau câți ar prefera această ofertă, chiar dacă ar fi posibilă.

Un alt exemplu îl constituie turismul. Pe termen scurt, probabil că mulți dintre cei care preferau turismul extern se vor orienta silit spre turismul intern, dar este posibil ca această opțiune să se păstreze pe termen mediu și lung, dacă industria locală chiar reușește să răspundă nevoilor consumatorilor.

De asemenea, am putea vedea înlocuirea turismului cu alte cheltuieli de relaxare sau îmbunătățire a confortului locuinței. Cred că perioada în care oamenii au stat în casă le-a arătat cât de important este să ai o locuință confortabilă. În loc de un city-break sau o vacanță, am putea vedea că oamenii preferă să amenajeze o piscină, dacă stau la casă, sau să-și renoveze locuința.

Agricultura este un domeniu esențial, care trebuie protejat, pentru că asigură alimentele atât de necesare pentru toată lumea. Rolul fermierilor este cu atât mai important acum, când toți am trăit experiența izolării, în care stocurile de mâncare din magazine se diminuau sau chiar se epuizau mai rapid ca niciodată. Implementarea unor programe de susținere a producției interne, și implicit diminuarea dependenței de piețele externe, ar putea oferi siguranța unei nevoi de bază, fără de care nu putem face următorul pas din piramida lui Maslow, adică pasul către siguranță și securitate, atât de necesare oricărui individ pentru a da randament.

De asemenea, și domeniul în care activăm noi, cel al dezvoltării imobiliare, probabil va trece prin transformări generate de schimbarea preferințelor consumatorilor.

Suntem pregătiți să investim în adaptarea clădirilor din portofoliu și a proiectelor în dezvoltare, pentru a răspunde noilor preferințe.

Cred că, în continuare, amplasarea proiectelor va fi cel mai important criteriu, dar importanța altor elemente va crește, de exemplu flexibilitatea spațiilor, posibilitatea implementării unor măsuri suplimentare de siguranță etc.

Oricum ar fi, consider că Guvernul trebuie să definească foarte clar prioritățile României și să acționeze în direcțiile prioritare până la capăt, într-un mod transparent și previzibil. Mediul de afaceri are nevoie de certitudini. Cred că este mai bine să ne concentrăm pe mai puține direcții, dar să facem un lucru temeinic, decât să vedem resurse irosite în proiecte implementate pe jumătate, care se regândesc la fiecare patru ani. Nu cred că este eficient! Tatăl meu m-a învățat importanța muncii și dedicării pentru un proiect pe care ți-l alegi și care te inspiră. Acest lucru aș vrea să-l văd și în România: excelența în domeniul X sau Y. Nu putem să facem totul bine, nimeni nu poate! Am mare încredere în capitalul intelectual al României, suntem cunoscuți în lume pentru acest lucru, dar în ultimii ani nu mai văd aceeași calitate a educației. Este un lucru în care e relativ simplu să investești, dar cu o rată imensă a profitului investit.

Măsuri urgente pentru relansare

Bogdan Jigman: Strict legat de segmentul nostru de activitate, acela al dezvoltării spațiilor de birouri, cred că este nevoie ca autoritățile să acționeze într-o manieră clară și ușor de prevăzut, care să ia în calcul, în mod echitabil, interesele tuturor părților implicate, înainte de a stabili regulamente. Prioritatea acestei perioade a fost, după cum era firesc, protejarea sănătății publice. Totuși, anumite norme care s-au stabilit nu au părut să ia în considerare, în adevăratul sens al cuvântului, impactul asupra mediului de afaceri. Un exemplu în acest sens este Ordonanța de Urgență 29, prin care anumite companii au posibilitatea de a suspenda plata chiriei și alte proiecte legislative de acest tip, care urmează să fie implementate. Probabil că intenția este bună, aceea de a ajuta chiriașii și proprietarii, dar formularea ambiguă duce la confuzii și dă naștere unor anumite așteptări nerealiste din partea chiriașilor. Pe termen lung, sperăm ca autoritățile să adopte un pachet de măsuri pentru stimularea activității întreprinderilor, astfel încât acestea să poată supraviețui acestei perioade dificile și să își reia creșterea cât mai curând. În calitate de proprietari și dezvoltatori, succesul nostru depinde de cel al clienților noștri, așadar sperăm ca autoritățile să vină în sprijinul afacerilor care au avut de suferit de pe urma crizei provocată de pandemie.

Legat de economie per ansamblu, cred că atât autoritățile cât și mediul de business ar trebui să se consulte pentru elaborarea unei strategii clare de valorificare a celor peste 30 miliarde de euro din fonduri europene, pe care România le poate accesa în perioada 2021 – 2027. Va fi nevoie de o intervenție la nivelul Uniunii Europene sau chiar una globală, pentru a putea avea un impact pozitiv într-un termen mediu, ținând cont de amploarea acestei perioade de lockdown.

Revenirea domeniului

Bogdan Jigman: Este mult prea devreme să putem face prognoze legate de schimbările mai profunde care vor surveni în industria de real estate, cu precădere din punct de vedere al cererii. Totuși, cred că va exista cerere în continuare, în ciuda provocărilor actuale, dar criteriile se vor schimba. Există două scenarii legate de evoluția cererii în următoarele luni. În primul, nu se vor înregistra scăderi majore, ba chiar există posibilitatea unei creșteri, datorită faptului că distanțarea socială va duce la o nevoie mai mare de spațiu pentru fiecare angajat. Al doilea scenariu, însă, presupune o diminuare a nevoii de birouri clasice.

Mai mulți analiști anticipează posibilitatea ca peste 20% dintre angajați să muncească în continuare de acasă, deoarece companiile au realizat că aceasta este o opțiune viabilă și mai puțin costisitoare din punctul de vedere al angajatorului. Pe termen scurt, estimez că cererea nu va fi afectată semnificativ. În viitorul apropiat, va exista o întârziere în ceea ce privește datele de livrare pentru clădirile aflate în stadiu de dezvoltare, deoarece cererea pentru spații de birouri se va modifica în următoarea perioadă. Dezvoltatorii vor investi mai mult în implementarea prevederilor legislative și în asigurarea normelor suplimentare de igienă.

Alte schimbări vizează reconfigurările de spații și recompartimentările de care este nevoie pentru ca oamenii să lucreze la distanță mai mare, unii de alții. Acesta poate fi sfârșitul erei spațiilor deschise și reapariția micilor birouri, poate nu individuale, ci alocate departamentelor sau echipelor. De asemenea, dacă până acum apropierea de metrou și de alte mijloace de transport public era un factor important în alegerea birourilor unei companii, acum acesta nu mai este atât de relevant, pentru că există o reticență de a călători în spații închise și relativ aglomerate.

Concentrarea trece, cel puțin pentru o perioadă, mai mult spre proiectele cu parcări generoase, unde se poate ajunge ușor cu mașina personală. Totuși, ar trebui să vedem dacă aceasta va deveni o tendință pe termen lung și va avea un impact asupra proiectării și amplasării viitoarelor clădiri de birouri.

Unii analiști vorbesc despre o transformare a proiectelor rezidențiale, care vor include mai multe apartamente cu zone special amenajate pentru birou, pentru a găzdui munca la distanță. Putem discuta de proiecte rezidențiale care să aibă zonă de mezanin sau un prim etaj dezvoltat sub forma unor birouri individuale de 10 – 20 metri pătrați, pe care să o achiziționezi la pachet cu apartamentul, zona de depozitare și parcare. O altă soluție ar putea fi birourile individuale, așa-numitele hub-uri, care sunt mai aproape de casele oamenilor sau de birourile integrate în dezvoltările rezidențiale în zona de retail.