Cum este să fii responsabil de active imobiliare de sute de milioane de euro? Nu e pentru oricine. Abia spre finalul discuției cu Fulga Dinu, Country Manager CPI România, realizez că am păstrat întrebările „ușoare” la urmă, pentru soft landing.
Fulga însă nu are nevoie de amortizare. Este genul de lider care nu se lasă impresionat de miza cifrelor, pentru că trăiește cu ele de peste două decenii.
Curajoasă și directă, te privește în ochi și spune lucrurilor pe nume, fără ocolișuri. Poate ca rezultat al anilor petrecuți în banking la New York. Sau poate e disciplina unui matematician și combinația dintre rigoare și luciditate pe care o vezi la oamenii care au învățat că deciziile se iau pe baza logicii, nu a emoțiilor. Cel mai probabil, e câte ceva din ambele.
„Gestionarea presiunii vine, în primul rând, din structura mea ca om. Sunt o persoană care nu se panichează, care ia deciziile la rece; sunt calculată, disciplinată, asumată și mă bazez şi pe experiența acumulată în cei peste 20 de ani de carieră”, spune ea. „Când ai în responsabilitate active de sute de milioane de euro, nu poți să iei decizii impulsive”, explică Fulga pentru Forbes România.
Parcursul său profesional explică, în mare parte, această raportare calmă la risc. În anii 2000, a lucrat în consultanță financiară la New York pentru Merrill Lynch, apoi ca bancher de investiții pentru JPMorgan. Revenirea în România, în 2002, a coincis cu începuturile pieței moderne de real estate comercial, pe care a cunoscut-o atât din perspectiva finanțării, cât și a dezvoltării.
A pus bazele diviziei imobiliare a HVB Bank, a fost Country Manager la Eurohypo AG, apoi CFO al Iulius Group. Din 2018, a preluat conducerea operațiunilor Immofinanz în România, iar după achiziția grupului austriac de către CPI Property Group, a rămas pe poziție, coordonând astăzi, de peste șapte ani, operațiunile CPI România.
„În orice proces decizional, mă bazez pe analize clare şi riguroase și pe o echipă puternică, în care am încredere deplină. Presiunea se reduce atunci când există transparență şi comunicare constantă. Când obiectivele sunt bine definite și deciziile sunt luate colectiv, presiunea se transformă într-un factor de focus și performanță”, spune ea.
De fapt, „echipa” CPI Property Group România este un personaj central în discursul său, fiind descrisă ca un pilon esențial al performanței companiei. Abordarea sa de leadership pune accent pe încredere, valorizarea expertizei și responsabilitatea comună, astfel că, în opinia sa, misiunea unui lider este „să ofere direcție, să inspire și să dea putere echipelor pentru a performa la cel mai înalt nivel”.
Modelul său de leadership se bazează pe încredere, ascultă ideile oamenilor din echipa sa și le valorifică expertiza. În opinia sa, încrederea trebuie transmisă mai departe și spre investitori și parteneri, fiind câștigată „prin comunicare transparentă şi clară, inteligență emoțională și diplomație”. Astfel, pentru Fulga, conexiunea umană este fundamentul schimbării autentice și durabile.
Dar dimensiunea umană este asociată cu o gândire profund analitică, iar Fulga privește deciziile prin prisma datelor și a impactului pe termen mediu și lung. „Mă bazez foarte mult și pe experiența echipei, ceea ce transformă presiunea într-un proces provocator, în care mă implic trup şi suflet”, punctează ea, adăugând că au existat momente în care greutatea deciziei s-a simțit mai puternic.
Recunoaște că aceste momente s-au manifestat mai ales în perioade de instabilitate, când deciziile trebuiau luate rapid, cu informații limitate și vorbește despre decizie ca despre un proces, nu ca despre un act de voință solitar.
„În cazul oricărei decizii, încerc să estimez cât de bine pot consecințele şi să evaluez riguros dacă mi le pot asuma. Având o minte de matematician, îmi place să rezolv situații şi să anticipez rezultatul, aşa că mie îmi face plăcere să iau decizii şi să mi le asum.”
CPI România: un portofoliu de 530.000 mp
Ultimul an a fost unul de consolidare majoră pentru CPI România. După integrarea portofoliilor Immofinanz și S IMMO, compania gestionează astăzi unul dintre cele mai mari portofolii de real estate comercial din țară: 530.000 mp de spații de retail și birouri, dintre care aproximativ 250.000 mp retail și restul clădiri de birouri.
În ce privește componenta de retail, la Cluj-Napoca, modernizarea centrului VIVO! a culminat cu deschiderea primului magazin Primark din oraș, un moment de referință pentru retailul regional. În București, Sun Plaza traversează un proces amplu de transformare, etapizat. Pull & Bear a redeschis într-un format extins, Zara a revenit cu un flagship store pe două niveluri, iar un hipermarket Auchan de nouă generație, de 7.000 mp, este programat să fie inaugurat până la finalul lui 2026, alături de o zonă de fashion de 16.000 mp.
Pe segmentul de birouri, CPI România rămâne unul dintre cei mai activi proprietari din piață. „În 2025 am semnat peste 40.000 mp de tranzacții noi și prelungiri, consolidând parteneriatele cu chiriașii strategici din portofoliul nostru”, explică Fulga Dinu pentru Forbes România. Tranzacții vizând alți aproximativ 15.000 mp sunt în lucru și ar putea fi finalizate până la final de 2025, adaugă ea.
În ce privește strategia grupului în 2026, CPI România se concentrează pe creșterea relevanței și a rezilienței portofoliului. În retail, prioritățile vizează modernizarea continuă a centrelor comerciale, adaptarea la noile comportamente de consum, diversificarea serviciilor și îmbunătățirea experienței de shopping, printr-un mix de chiriași actualizat și o integrare mai puternică a abordării multichannel.
„Ne concentrăm pe împrospătarea mixului de chiriaşi pentru a susține creşterea frecvenței vizitelor, contribuind astfel la competitivitatea pe termen lung a centrelor noastre comerciale”, explică Fulga Dinu.
Pe segmentul de birouri, compania continuă dezvoltarea clădirilor conform principiilor ESG, cu accent pe productivitate, eficiență și starea de bine a chiriașilor, inclusiv prin diversificarea funcțiunilor și integrarea serviciilor medicale private, care reprezintă deja peste 10% din portofoliul de birouri, în baza unor parteneriate pe termen lung, în unele cazuri de peste 20 de ani.
„Suntem trendsetteri pe piață, prin integrarea operatorilor de sănătate privată în spațiile de birouri, cu Nord Hospital la myhive IRIDE | eighteen, viitorul spital Leventer Group în myhive Victoria Park și Policlinca Regina Maria din clădirea de birouri Băneasa Airport Tower, pentru a numi doar câteva”, punctează reprezentanta CPI România.
Biroul nu mai este doar birou
Într-un context dominat de muncă hibridă și presiuni de eficientizare a costurilor, rolul clădirii de birouri s-a schimbat fundamental. Pentru CPI, clădirea nu mai este doar un spațiu de lucru, ci o infrastructură de productivitate și wellbeing: „Scopul nostru este acela de a veni în sprijinul angajatorului și, în același timp, de a acționa foarte mult și în beneficiul angajatului. Eforturile noastre s-au concentrat pe a crea spații de lucru care inspiră, care conectează și care susțin productivitatea”.
Bazându-se din nou pe cifre și pe rezultate, Fulga evaluează cererea de spații de birouri ca fiind în continuare una „stabilă”, în care proporția reînnoirilor de contracte a depășit-o pe cea a închirierilor de noi spații.
Iar doza de încredere este susținută și de faptul că aceste contracte s-au semnat „pe termen lung și foarte lung, pe suprafețe care în multe cazuri sunt și extinse, precum și de faptul că vedem din nou tatonări și intrări ale unor noi companii în România”. Un alt semnal de optimism, chiar în contextul macroeconomic complicat din ultimul an.
Retailul ca experiență
În 2025, portofoliul de retail al CPI România, care însumează aproximativ 250.000 mp, a avut un an „dinamic”, susținut de modernizări, reconfigurări și intrări de branduri internaționale, menite să consolideze centrele comerciale ca destinații urbane de referință, subliniază Fulga Dinu.
Printre reperele anului se numără inaugurarea primului Primark din Cluj-Napoca, la VIVO!, avansul renovării Sun Plaza București, precum și extinderi și remodelări la VIVO! Constanța, unde a intrat retailerul de fashion Mango, și unde Peek & Cloppenburg a ajuns la o suprafață de shopping de 2.500 mp și un format modernizat și intuitiv.
Pe partea de consum, Fulga Dinu observă o schimbare clară de comportament: „Consumatorii sunt mai pragmatici, mai exigenți și își doresc să optimizeze timpul și bugetul”, combinând cumpărăturile cu socializarea și divertismentul.
Apetitul pentru experiențe precum gastronomie, entertainment sau beauty este în creștere, ceea ce face ca „experiența să conteze tot mai mult” în strategia unui proprietar de mall. În acest context, explică Fulga, retailerii și proprietarii investesc în formate mai bune, servicii complementare și strategii omnichannel, într-o piață în care interesul brandurilor internaționale pentru orașele regionale rămâne ridicat.
România, o piață „core”
Cu un stoc modern de retail de aproape cinci milioane mp și o densitate redusă, de 260 mp la 1.000 de locuitori, România se clasează sub media pe regiune. Prin comparație, Polonia are un stoc de spații moderne de retail de aproape trei ori mai mare, însă este și cea mai mare piață din Europa Centrală și de Est din punct de vedere al populației, cu circa 37 de milioane de locuitori, înaintea României (19 milioane) și a Cehiei (10,9 milioane).
Tot din comparație rezultă și faptul că piața românească oferă în continuare oportunități de dezvoltare și suficient loc de creștere.
Iar pentru CPI Property Group, România nu este o piață de test, ci una strategică. „România este o piață «core» pentru CPI Property Group, iar anii ce urmează vor fi semnificativi pentru piața locală de real estate. Angajamentul pe termen lung al companiei rămâne neschimbat: să investim acolo unde vedem performanță, scalabilitate și potențial de valoare, în timp ce eficientizăm activele care nu mai corespund viziunii noastre strategice”, punctează Fulga Dinu.
Ea consideră că apetitul investitorilor internaționali rămâne solid, chiar și într-un context politic și economic volatil și observă că există un interes constant nu doar din partea investitorilor deja prezenți în piață, ci și din partea unor noi jucători internaționali, inclusiv din afara industriei clasice de real estate.
„România este încă o piață aflată sub nivelul de maturitate al piețelor occidentale, ceea ce înseamnă că oferă în continuare numeroase oportunități de creștere, atât pe segmentul de achiziții, cât și pe cel de dezvoltare. Pentru un investitor internațional, momentul actual poate reprezenta un punct de intrare atractiv, iar experiența noastră, fiind unul dintre cei mai activi jucători din piață în ultimii ani, confirmă că există lichiditate, interes și tranzacții relevante, chiar și într-un climat mai prudent”, explică Fulga Dinu.
Ea identifică însă ca risc principal lipsa de predictibilitate, care continuă să afecteze mediul de business și investițional. Combinată cu dinamismul pieței, aceasta poate deveni problematică atunci când este abordată rigid sau cu așteptări greșite, punând presiune pe deciziile investitorilor.
„Un risc major îl reprezintă lipsa predictibilității, factor ce afectează mediul de business din România”, subliniază ea. De aceea, piața necesită „atenție constantă, capacitate rapidă de adaptare, reziliență și decizii ferme”, iar investitorii și operatorii care nu reușesc să se adapteze „pot pierde oportunități sau pot fi expuși unor blocaje neanticipate”.
În contrapondere, România are un potențial puternic în real estate, bazat pe fundamente solide și perspective de creștere pe termen lung. Dincolo de cifre și strategii, ce înseamnă pentru Fulga Dinu leadershipul în real estate? Profesionalismul, autenticitatea, consecvența și implicarea directă sunt esențiale, dar adevărata diferență o fac oamenii.
Nu întâmplător, finalul discuției revine la echipă, și enumeră nucleul feminin care susține operațiunile CPI România: Geanina Ungureanu (Head of Retail), Iulia Irimia (Head of Asset Management Office), Mihaela Iordan (CFO), Lavinia Nucu (Head of Legal), Ileana Teriteanu (Head of Marketing) şi Andreea Cotigă (Head of Leasing Office).
„Cred că misiunea unui lider este să ofere direcție, să inspire și să dea putere echipelor pentru a performa la cel mai înalt nivel”, punctează Fulga.
Iar pentru a-i inspira pe ceilalți ai nevoie de pasiune și motivație, două ingrediente de care nu duce lipsă. „Sunt foarte pasionată de ceea ce fac. Mă motivează și dinamismul industriei de real estate: deciziile rapide și impactul imediat creează energie și determinare, un mediu în care mă regăsesc și care mă inspiră zilnic.”
După ani intenși în care a coordonat integrarea portofoliilor S Immo și Immofinanz, cu provocări majore, eforturi susținute și rezultate semnificative, Fulga păstrează convingerea că real estate-ul poate genera impact real – economic, urban și social.
„În cazul oricărei decizii, încerc să estimez cât de bine pot consecințele şi să evaluez riguros dacă mi le pot asuma. Având o minte de matematician, îmi place să rezolv situații şi să anticipez rezultatul.”
„România este încă o piață aflată sub nivelul de maturitate al piețelor occidentale, ceea ce înseamnă că oferă în continuare numeroase oportunități de creștere, atât pe segmentul de achiziții, cât și pe cel de dezvoltare.”
40.000 de metri pătrați însumează tranzacțiile noi și prelungirile de contracte semnate în 2025
530.000 de metri pătrați de spații de retail și birouri sunt în portofoliul CPI România
Echipa CPI România: Geanina Ungureanu (Head of Retail), Iulia Irimia (Head of Asset Management Office), Mihaela Iordan (CFO), Lavinia Nucu (Head of Legal), Ileana Teriteanu (Head of Marketing) şi Andreea Cotigă (Head of Leasing Office)
Fotografii de Oltin Dogaru