În timp ce piața birourilor din Europa Centrală traversează o fază de recalibrare structurală, Polonia, Ungaria și România se poziționează diferit în ceea ce privește dinamica cererii, presiunea pe chirii și strategiile investitorilor.
Dacă Polonia pare decisă să-și reia locul în liga mare a capitalurilor imobiliare, România încearcă să-și optimizeze stocul existent, iar Ungaria se confruntă cu o stagnare a livrărilor și o volatilitate evidentă în activitatea ocupanților.
Polonia: lider regional
Varșovia nu doar că își apără statutul de principală piață de birouri din Europa Centrală, dar își întărește atractivitatea într-un moment în care alte piețe mature sunt constrânse de costuri, inflație și incertitudine politică.
Cu o activitate de leasing în creștere cu 15% și un stoc care devine tot mai tensionat în zonele centrale, Polonia beneficiază de o combinație între cerere rezilientă, ofertă limitată și prețuri competitive. Rata de neocupare în CBD-ul din capitala Poloniei a coborât la 7,1%, un nivel comparabil cu marile capitale vest-europene, dar cu chirii semnificativ mai accesibile (18–35 euro/mp/lună).
Investitorii internaționali revin în forță, atrași de yielduri stabile (6% în Varșovia) și tranzacții de referință, precum vânzarea clădirii Warsaw UNIT pentru 280 milioane de euro. Faptul că investițiile în office au depășit 2 miliarde de euro de la începutul lui 2024 sugerează o repoziționare a acestui segment ca activ principal în portofoliile instituționale. Asta în timp ce orașe secundare precum Cracovia devin tot mai vizibile pe radarul capitalurilor private.
Ungaria: piață în echilibru fragil
Budapesta rămâne într-o fază de maturizare. În Q3 2025, nu s-a livrat niciun proiect nou, iar stocul modern a stagnat la 4,42 milioane mp. Cererea a crescut cu 9% față de anul anterior, dar aproape jumătate din tranzacții sunt reînnoiri, iar doar 29% reprezintă închirieri noi.
Ratele de neocupare se mențin ridicate, la 13,4%, cu subpiețe aflate la extreme: zona centrală Buda sub 8%, iar periferia la peste 21%. Închirierile noi sunt în creștere, dar absorția netă este negativă. În absența livrărilor și cu o dinamică limitată a chiriilor, Budapesta este o piață unde predictibilitatea cântărește mai greu decât randamentele.
România: între absorbție și absența livrărilor
În București, cererea netă, excluzând renegocierile (53% din totalul tranzacțiilor) coexistă cu o lipsă totală de proiecte noi în 2025. Această absență a livrărilor a împins rata de neocupare la minimul ultimilor patru ani, 13,4%, iar spațiile rămase vacante în clădirile premium sunt tot mai puține. Din acest punct de vedere, presiunea ascendentă pe chirii devine inevitabilă în zone precum CBD sau Centru, unde stocul disponibil este deja aproape epuizat.
Deși cererea totală a scăzut cu 28% în S1 față de anul trecut, trimestrul al doilea a arătat semne clare de revenire (+37% față de T1). IT&C, FMCG și serviciile financiare rămân principalii generatori de cerere. Însă adevărata problemă a pieței rămâne pe partea de ofertă: cu doar 132.300 mp în construcție, din care majoritatea cu livrare abia în 2026–2027, Bucureștiul ar putea să intre într-un blocaj al disponibilității, care poate frâna proiectele de relocare și extindere ale chiriașilor mari.
Cu toate acestea, capitala României rămâne una dintre cele mai accesibile din regiune, cu chirii între 15–21 euro/mp/lună în zonele centrale și 9–13,5 euro/mp în periferie – valori semnificativ mai mici decât în Varșovia sau Praga, dar și cu un profil de risc mai ridicat.
Din analiza celor trei piețe se poate observa că, în timp ce Polonia își consolidează poziția ca destinație principală pentru investiții și ocupare, România pare să intre într-un ciclu de raționalizare a stocului, în lipsa dezvoltării accelerate din trecut. Ungaria, în schimb, rămâne într-un echilibru fragil între stagnare și tranziție.
Pentru investitori, diferențele devin tot mai clare: yielduri similare, dar riscuri diferite; dinamici locale contrastante în ceea ce privește livrările, dar o convergență tot mai mare în cerințele chiriașilor – ESG, locație, flexibilitate.
Astfel, avantajul competitiv nu mai vine din simpla construcție, ci din calitatea stocului existent, viteza de repoziționare și capacitatea de a anticipa nevoile unui nou val de ocupanți hibrizi. În acest context, Polonia joacă deja într-o ligă proprie.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.