Conform datelor publicate de Eurostat, în ultimii 10 ani valoarea terenurilor agricole din România a crescut de 4,2 ori, ajungând în 2024 la 8.700 de euro pe hectar, cu 36% mai mult decât în Franța.
La nivel european, România s-a situat în 2024 la mijlocul clasamentului, prețurile terenurilor arabile variind între 4.825 de euro/ha în Letonia și 201.263 de euro/ha în Malta.
O analiză realizată de compania independentă de consultanță Alinda Bănică Business Consultancy explică faptul că această diferență de preț nu ține de valoarea agricolă, ci de maturitatea pieței. Așadar, Alinda Bănică atrage atenția asupra factorilor care influențează valoarea unui teren agricol: factori naționali (cum ar fi legislația), factori regionali (cum ar fi clima și apropierea de rețele logistice) și factori de productivitate (cum ar fi calitatea solului, panta sau drenajul, gradul de irigare).
De asemenea, dinamica pieței este importantă: prețurile sunt influențate de cerere și ofertă, inclusiv de regulile privind proprietatea străină.
„Trebuie luat în calcul și faptul că fermierii nu sunt singurii jucători pe această piață: prețurile sunt împinse în sus și de alți actori care doresc să utilizeze terenul în scopuri non-agricole (de exemplu, dezvoltatori sau investitori). În Franța, de exemplu, între 2010 – 2020, numărul exploatațiilor agricole a scăzut cu 21%, anul 2021 reprezentând un maxim al numărului de hectare vândute pentru a fi urbanizate (33.600 ha)”, explică Alinda Bănică.
În 2023, prețul mediu al unui hectar de teren arabil în Uniunea Europeană s-a situat la 11.791 euro, fiind de aproximativ 90 de ori mai mare decât valoarea medie anuală a arendei, care a fost de 131 euro pe hectar.
Analiza celor 22 de state membre ale UE pentru care există date disponibile arată diferențe semnificative între țări. Astfel, Croația a înregistrat cel mai scăzut preț mediu, de 4.491 euro pe hectar, în timp ce Malta a avut cel mai ridicat nivel, de 283.039 euro pe hectar. Nivelul foarte ridicat al prețurilor din Malta este explicat de oferta extrem de limitată de terenuri agricole și de presiunea ridicată a utilizărilor alternative ale terenului.
La nivel regional, cele mai ridicate prețuri pentru terenurile arabile au fost înregistrate în regiunea Wien din Austria, unde prețul mediu a ajuns la 189.000 euro pe hectar. La polul opus, regiunea Övre Norrland din Suedia a consemnat cele mai scăzute valori, cu un preț mediu de 1.951 euro pe hectar.
SURSA: Eurostat
Prețul mediu al unui hectar de teren agricol în România în 2023 a fost de aproximativ 8.370 EUR/ha, iar în anul 2024 a ajuns la aproximativ 8.700 EUR/ ha.
Prețul terenurilor agricole în Franța
Conform analizei realizată de compania Alindei Bănică, prețul unui hectar de teren în Franța era 6.000 EUR acum 10 ani, în timp ce în România, doar 2.000 EUR (prețul mediu al terenurilor agricole în Franța în 2024 fiind de 6.400 EUR/ ha, o creștere de 3.2% față de anul anterior.) În Franța, prețul a rămas oarecum constant în ultimii 10 ani, iar în România a crescut.
Diferența fundamentală dintre România și Franța nu ține, în primul rând, de calitatea solului sau de productivitatea agricolă (chiar dacă și acești factori sunt extrem de importanți într-un anumit moment), ci de stadiul de maturitate al pieței funciare.
„Acum puțin mai mult de 10 ani am făcut, în calitate de consultant, prima tranzacție din țară de contractare a unui credit bancar cu garanție teren agricol, o tranzacție de 10 milioane de euro. Cu această ocazie, am descoperit că, la vremea aceea, exista un singur evaluator imobiliar care știa să evalueze un teren agricol, restul foloseau aceleași metode de evaluare ca la un teren normal. De aceea, valorile erau în jurul prețului de 2.000 EUR/ ha în primul rând. Credeți că fermierii erau conștienți de acest lucru?”, punctează Alinda Bănică, Principal Consultant în cadrul Alinda Bănică Business Consultancy.
În opinia acesteia,un alt element care face ca o astfel de comparație să nu fie corectă este faptul că terenurile erau fragmentate, nu existau acte complete pe ele. „Știu investitori care au lucrat separat o decadă sau chiar mai mult la punerea la punct a actelor pentru terenurile deținute și la comasarea lor”,adaugă Alinda Bănică.
Franța este o piață matură, cu o istorie de decenii în care prețul terenului agricol reflectă în principal: randamentele agricole, nivelul subvențiilor și reglementările stricte privind utilizarea terenului.
România, în schimb, este o piață emergentă, care a trecut după 1990 printr-un proces rapid de privatizare, liberalizare și, ulterior, integrare europeană. În acest context, terenul agricol nu a fost perceput exclusiv ca factor de producție, ci tot mai mult ca activ investițional. România a pornit de la un nivel de preț artificial scăzut, influențat de: incertitudinea juridică post-1990, fragmentarea extremă a proprietății și accesul limitat la finanțare.
„Aderarea la Uniunea Europeană a redus semnificativ aceste riscuri. Pentru investitori, terenul agricol românesc a devenit un activ cu potențial de recuperare rapidă a decalajelor, ceea ce a dus la o ajustare a prețurilor. Cu alte cuvinte, nu Franța s-a ieftinit, ci România a trecut printr-un proces rapid de aliniere la o percepție europeană a valorii”, mai spune Alinda Bănică.
Structura fermelor: o diferență structurală esențială
În România există aproximativ 2,86 milioane de ferme, cu o suprafață medie de 4,39 ha pe fermă (date din 2023, cele mai recente disponibile). În Franța, numărul fermelor este de aproximativ 350.000, cu o suprafață medie de 93 ha.
Majoritatea fermelor românești sunt mici, peste 90% au sub 5 hectare, reprezentând cel mai mare număr de ferme mici din UE.
- 2,859 milioane ferme totale (nu toți fermierii sunt „activi”), utilizând 12,55 milioane ha teren agricol în anul 2023.
- Scădere ușoară față de 2020 (2,887 milioane ferme, medie 4,42 ha).[1]
- Sub 5 ha sunt 90% din fermele din România
- Peste 50 ha: doar 1% din ferme, dar exploatează peste 50% din suprafața agricolă totală[2]
Dincolo de cifre, privind realitatea din teren, în ultimii ani, fermierii români au lucrat enorm pe partea de comasare a terenurilor agricole, ferme de sute de hectare devenind în prezent ceva normal în peisajul agriculturii de la noi din țară.
Franța a pierdut 40.000 de ferme în ultimii 4 ani, cu o tendință de mărire a suprafețelor : 349.600 ferme în 2023 față de 389.000 în 2020, 10% din ferme lucrează peste 200 ha, concentrând un sfert din terenuri.
În Franța, începând din 2023, prin reglementările din PAC (Politica Agricolă Comună), subvențiile se acordă agricultorilor considerați „activi”. (România se aliniează la rândul ei acestor reglementări).
Un agricultor activ este o persoană care desfășoară efectiv o activitate agricolă reală, demonstrabilă economic și profesional, și nu doar deține teren agricol, acesta fiind și motivul pentru care România are atât de mulți fermieri, aceștia nefiind activi.
În Franța, persoanele fizice agricole continuă să reprezinte majoritatea actorilor implicați în tranzacțiile cu terenuri agricole, deși ponderea acestora este în scădere. În același timp, structura demografică a sectorului agricol indică o presiune importantă asupra pieței funciare: aproximativ 60% dintre șefii de exploatație au peste 50 de ani. În România, peste 44% dintre fermieri au depășit 65 de ani, iar mai puţin de 10% dintre fermierii activi au sub 40 de ani.
Conform analizei realizată de compania independentă de consultanță, această realitate creează, în mod natural, un potențial de transmitere a exploatațiilor și de mobilitate a terenurilor. Diferența esențială față de România este însă faptul că, în Franța, această tranziție este canalizată și reglementată prin politici publice clare, care urmăresc menținerea destinației agricole a terenurilor, facilitarea instalării tinerilor fermieri și limitarea intrării capitalului speculativ. Astfel, deși presiunea demografică există, ea nu se traduce într-o volatilitate accentuată a prețurilor, ci într-un proces controlat de reorganizare a structurii agricole.
Intrarea capitalului și rolul investitorilor non-agricoli
În România, o parte semnificativă a cererii pentru teren agricol a venit din partea fondurilor de investiții, investitorilor individuali cu capital excedentar și a companiilor din afara sectorului agricol.
Într-un context de inflație ridicată și volatilitate financiară, terenul agricol a fost perceput ca activ real, protecție împotriva inflației, alternativă la piața imobiliară urbană sau la instrumentele financiare.
În Franța, accesul capitalului speculativ este mult mai bine canalizat și limitat, tocmai pentru a proteja destinația agricolă a terenului. (ex. legea „Sempastous” din decembrie 2021).
Un element specific României este fragmentarea extremă a terenurilor agricole. Majoritatea tranzacțiilor se realizează pe suprafețe mici, însă atunci când apare pe piață un teren comasat, cu suprafață mare, bine amplasat, prețul crește considerabil. Astfel, media statistică este influențată de tranzacții rare, dar la valori foarte ridicate. De exemplu, în anul 2024, conform MADR, tranzacția cu cea mai mare valoare pentru achiziția de terenuri arabile, a fost de 3.160.000 euro pentru un teren situat în localitatea Ariceştii Rahtivani din judeţul Prahova.
În Franța, piața este mult mai lichidă, iar structura proprietății este mai echilibrată, ceea ce reduce volatilitatea prețurilor.
„Diferența dintre România și Franța nu reflectă (la acest moment) o superioritate agricolă a României, ci o diferență de ciclu economic, firească de altfel, reglementare și comportament investițional. România a trecut într-un singur deceniu printr-un proces de capitalizare accelerată a terenului agricol, în timp ce Franța se află într-o fază de echilibru. Această diferență spune o poveste despre piețe și contexte, mai mult decât despre valoarea solului ca resursă”, concluzionează Alinda Bănică.
Alinda Bănică Business Consultancy este un advisory boutique independent fondat în urmă cu 19 ani de Alinda Bănică, antreprenor cu o experiență de peste 20 de ani în domeniul financiar (asigurări, leasing, banking, management consulting). Compania oferă consultanță de business companiilor din România, cu diverse structuri de acționariat, obținând pentru acestea, de-a lungul timpului, finanțări ce se ridică la peste 190 de milioane de euro, precum și consultanță personalizată și audit în domeniul asigurărilor. În portofoliul companiei se regăsesc businessuri din sectoare și industrii diverse, de la IT&C, construcții, pharma & medical, până la transport și agribusiness.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.