Analiza evoluției trimestriale realizată de Forbes România, pe baza datelor ANCPI transmise către Keller Williams România, arată că aproape 80% din recul provine din trimestrul al treilea, afectat simultan de blocajul tehnic și de modificările de TVA.
Conform datelor ANCPI, în perioada ianuarie-septembrie 2026 au fost tranzacționate 381.094 de imobile, față de 463.592 în aceeași perioadă a anului precedent, ceea ce echivalează cu o scădere de 17,8%. În absența contextului, această evoluție ar putea fi interpretată drept o deteriorare accentuată a activității din piața imobiliară. Totuși, comparația dintre cei doi ani este complicată de o serie de factori excepționali care au influențat distribuția tranzacțiilor.
Astfel, potrivit datelor ANCPI, primul trimestru din 2026 a început mai slab, înregistrând un recul de 12% alimentat în special de lunile ianuarie și februarie. La celălalt capăt al perioadei analizate, trimestrul al treilea a fost marcat de atacul cibernetic asupra ANCPI și de suspendarea temporară a platformei e-Terra, eveniment care a blocat o parte dintre tranzacții și a întârziat finalizarea altora. Între aceste două perioade se află trimestrul al doilea, singurul interval comparabil din ultimii doi ani, neafectat de distorsiuni fiscale sau administrative. Datele arată că între aprilie și iunie 2026 au fost tranzacționate 150.257 de imobile, cu doar 0,3% peste nivelul din aceeași perioadă a anului precedent. În iunie, activitatea a depășit chiar nivelul din 2025, avansând cu 5,3%. Această evoluție sugerează că, înainte de blocajul ANCPI din vară, piața funcționa la un nivel apropiat de cel din anul precedent.
Contextul devine la fel de relevant în trimestrul al treilea. În iulie 2025 au fost tranzacționate 66.013 imobile, cea mai ridicată valoare lunară a anului, pe fondul cumpărătorilor care au încercat să finalizeze achizițiile înainte de modificarea regimului de TVA de la 1 august. Un an mai târziu, după atacul cibernetic care a afectat funcționarea sistemului e-Terra între 14 iulie și 12 august, numărul tranzacțiilor înregistrate a coborât artificial la 11.415. Prin urmare, comparația dintre cele două luni pune față în față două situații excepționale: una alimentată de accelerarea artificială a cererii, cealaltă de o întrerupere administrativă care a limitat capacitatea de înregistrare a tranzacțiilor. O parte dintre operațiunile amânate s-au regăsit ulterior în statisticile lunilor următoare. În septembrie 2026 au fost înregistrate 58.353 de tranzacții, cu 5,6% peste nivelul din septembrie 2025. În această valoare se regăsesc atât dosarele reportate din perioada blocajului, cât și tranzacțiile accelerate înainte de expirarea facilității privind cota redusă de TVA de 9%.
Dincolo de imaginea agregată, una dintre concluziile relevante ale datelor ANCPI vine din evoluția diferită a marilor piețe județene din țară. Comparativ cu perioada ianuarie-septembrie 2025, Bucureștiul înregistrează o scădere de 12,1%, semnificativ sub media națională și considerabil mai redusă decât cea consemnată în unele dintre cele mai dinamice regiuni imobiliare.
În aceeași perioadă, tranzacțiile raportate pe județe au scăzut cu 24,1% în Cluj, cu 22,2% în Constanța, cu 24,6% în Bihor și cu 28,1% în Dolj. Datele sugerează că cea mai mare piață imobiliară a țării (Capitala) a absorbit mai bine șocurile administrative și fiscale decât o parte dintre județele regionale care au condus creșterea ultimilor ani.
Cea mai puternică ajustare apare însă în județul Brașov. În perioada ianuarie-septembrie 2026 au fost înregistrate 14.116 tranzacții, față de 21.066 în aceeași perioadă din 2025, ceea ce corespunde unei scăderi de 33%, cea mai accentuată dintre piețele majore analizate. Scăderea pieței județene nu apare însă exclusiv în urma blocajului ANCPI. Conform datelor, la finalul primului semestru, înainte de incidentele care au afectat funcționarea sistemului e-Terra, județul înregistra deja un recul de 11,9% față de primele șase luni din 2025. În plus, în septembrie, lună în care piața națională a revenit peste nivelul anului trecut, județul Brașov a rămas cu aproximativ 41% sub valoarea înregistrată în aceeași lună din 2025.
La polul opus se află județele Sibiu și Timiș, singurele piețe importante care au raportat creșteri ale numărului de tranzacții în perioada ianuarie-septembrie 2026. Sibiu avansează cu 5,7%, iar Timiș cu 0,9%, demonstrând o reziliență locală notabilă în ciuda aceluiași context fiscal și a acelorași dificultăți administrative care au afectat întreaga țară.
Aceste diferențe sugerează că media națională explică tot mai puțin realitatea din teren. Între Sibiu și Brașov, de exemplu, diferența de evoluție ajunge la aproape 39 de puncte procentuale, deși ambele piețe județene au fost expuse acelorași factori externi. În practică, piața imobiliară locală pare să fie influențată din ce în ce mai mult de fundamente proprii: nivelul prețurilor, volumul proiectelor noi, structura cererii și atractivitatea economică a fiecărei regiuni. Unele județe continuă să genereze activitate și lichiditate, în timp ce altele traversează ajustări semnificative care nu mai pot fi explicate exclusiv prin contextul național.
Miza ultimului trimestru va fi tocmai clarificarea acestei diferențe. Dacă tranzacțiile revin către nivelurile observate în trimestrul al doilea, atunci blocajul din vară va rămâne un episod statistic excepțional. Dacă însă decalajele dintre piețele locale continuă să se adâncească, 2026 ar putea marca începutul unei noi etape pentru sectorul rezidențial, în care performanța la nivel de județ va cântări mai mult decât tendința națională.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
