Compania încheie primul semestru cu un profit IFRS în scădere, influențat de noile proceduri administrative și de blocajele cadastrale, însă activitatea comercială și portofoliul de active arată o poziție economică solidă, susținută de tranzacții consistente, încasări contractate pe termen lung și un grad redus al îndatorării. Analiza Forbes România indică diferențe de până la 56% între rezultatele IFRS și un calcul alternativ al performanței financiare din S1, care exclude impactul temporar al noilor proceduri administrative asupra recunoașterii veniturilor.
One United Properties (BVB: ONE), principalul investitor și dezvoltator imobiliar de proiecte sustenabile rezidențiale, de birouri și mixte, publică pentru prima dată în raportul semestrial Valoarea Ajustată a Activului Net, de 1,24 miliarde de euro, o estimare internă a valorii actuale a activelor nete, și raportează un indicator loan‑to‑value de 16,5%, care indică un nivel redus al îndatorării. Cofondatorul Victor Căpitanu explică introducerea acestui indicator prin diferența tot mai mare dintre valoarea contabilă și valoarea reală a activelor.
„Publicăm valoarea ajustată a activului net pentru că diferența dintre valoarea contabilă și cea economică s-a mărit în timp. Am construit calculul conservator, activ cu activ, adunând proprietăți, terenuri, creanțe și numerar, din care am dedus datoriile — rezultând aproximativ 1,24 miliarde de euro, sau circa 62 de lei pe acțiune, cu un grad de îndatorare de doar 16,5%, foarte scăzut față de competitorii internaționali. Diferența majoră față de contabilitatea IFRS vine din proprietățile rezidențiale, înregistrate în mare parte la cost istoric. Vom calcula această valoare trimestrial și intenționăm să supunem metodologia unei evaluări din partea EPRA, a unor auditori de renume sau a unor evaluatori independenți. Am evaluat activele așa cum există astăzi, fără a include profiturile viitoare din proiectele în derulare, care reprezintă un potențial semnificativ de creștere”. – Victor Căpitanu, co-CEO One United Properties
Separat de indicatorul VAN, care reflectă valoarea actuală a activelor nete, rezultatele financiare aferente primelor șase luni ale anului oferă imaginea performanței operaționale din această perioadă.
Activitatea comercială și dinamica vânzărilor
Activitatea comercială a companiei se menține la un nivel ridicat, cu active aflate sub control de 2,04 miliarde de euro din calculul VAN (un indicator distinct de totalul activelor din bilanț, de 6,9 miliarde de lei). La 30 iunie, ONE avea în construcție 3.939 de unități rezidențiale și 43.000 mp de spații destinate închirierii, cu o Valoare Brută de Dezvoltare cumulată de 1,53 miliarde de euro. Portofoliul de terenuri însumează 538.900 mp, cu drepturi de construire supraterane brute de 1,34 milioane mp, corespunzătoare unei GDV estimate de 2,7 miliarde de euro, suficient pentru aproximativ 11.000 de unități rezidențiale.
În S1 2026, compania a înregistrat tranzacții rezidențiale de 106,1 milioane de euro, incluzând vânzări, pre‑vânzări și rezervări, aferente a 229 de unități și 25.221 mp, dintre care majoritatea – 102,9 milioane de euro – sunt rezervări, afectate de noul cadru legislativ. Prețul mediu de vânzare a ajuns la 3.853 euro/mp, în creștere cu 24% față de S1 2025, susținut de mixul de produse cu valoare mai ridicată și de noile lansări, inclusiv One Floreasca Sunset, unde aproximativ 73% dintre unități au fost rezervate la scurt timp după lansare. În același timp, compania are încasări contractate de 445 de milioane de euro, programate până în 2029, ceea ce oferă vizibilitate ridicată asupra fluxurilor viitoare de numerar.
Portofoliul de închirieri a generat venituri recurente stabile, cu o creștere de 3% a veniturilor din chirii și de 6% a venitului net, un grad de ocupare de 95% și o durată medie ponderată a contractelor de 5,2 ani. Odată cu finalizarea One Gallery, One Technology District și Mondrian Hotel, portofoliul total de închirieri este estimat să ajungă până la finalul anului la 195.000 mp GLA, cu un Venit Operațional Net (NOI) anualizat de 40,5 milioane de euro.
Impactul blocajelor administrative și estimări revizuite pentru 2026
Profitul net conform IFRS este de 79,2 milioane de lei, în scădere cu 68% față de perioada similară a anului trecut, în timp ce cifra de afaceri a ajuns la 440,3 milioane de lei. Segmentul rezidențial a înregistrat venituri IFRS în scădere de 64% și un venit net din proprietăți rezidențiale de 59,5 milioane de lei, față de 231,6 milioane de lei în S1 2025.
Scăderea profitului reflectă factori externi și administrativi, respectiv efectele suprapuse ale noului cadru legislativ rezidențial, amplificate de recentul blocaj administrativ generat de atacul ransomware asupra ANCPI, explică compania.
,,Atacul de tip ransomware care a afectat Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară („ANCPI”) în data de 14 iulie 2026 a perturbat semnificativ procesele cadastrale şi de carte funciară la nivelul întregului sector imobiliar din România. Incidentul a avut loc pe fondul unor termene de procesare deja extinse la nivelul oficiilor de cadastru şi al altor autorităţi publice relevante, ca urmare a implementării noii legislaţii rezidenţiale din decembrie 2025, care a introdus proceduri administrative şi cadastrale suplimentare pe parcursul procesului tranzacţional rezidenţial. Având în vedere că sistemul a fost restabilit abia la jumătatea lunii august, indisponibilitatea e-Terra pentru o perioadă de o lună, precum şi acumularea ulterioară a solicitărilor restante au amplificat volumul de întârzieri administrative, afectând calendarul înregistrării unităţilor rezidenţiale recent finalizate, al semnării antecontractelor de vânzare cumpărare şi a contractelor finale de vânzare, precum şi al înregistrării transferurilor dreptului de proprietate. Se estimează că aceste întârzieri vor amâna anumite livrări rezidenţiale, încasările de numerar aferente şi recunoaşterea veniturilor şi profiturilor, inclusiv în cazurile în care construcţia a fost deja finalizată, iar unităţile respective au fost contractate de clienţi’’, se arată în raportul semnat de cofondatorii Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu.
În plus, arată compania, legislația intrată în vigoare în decembrie 2025 a introdus proceduri suplimentare, inclusiv preapartamentarea și condiționarea antecontractelor de finalizarea documentației cadastrale. În acest context, rezervările, chiar dacă includ plata unei taxe de 5%, nu pot fi recunoscute ca venit conform IFRS 15.
,,Conducerea a ales să prioritizeze finalizarea și recepţia dezvoltărilor programate pentru 2026, în loc să le întârzie pentru a finaliza procesul de preapartamentare. Ca urmare, pentru unităţile afectate, Compania a încasat iniţial doar taxa de rezervare de 5%, diferenţa urmând să fie încasată la semnarea contractului de vânzare, după finalizarea dezvoltării. Această abordare a amânat recunoaşterea veniturilor şi a profiturilor aferente unităţilor contractate după decembrie 2025 în dezvoltările aflate aproape de finalizare, inclusiv One High District, One Lake Club şi One Lake District Faza 1, întrucât aceste tranzacții nu au putut avansa încă la etapa contractuală necesară pentru recunoaşterea veniturilor conform IFRS 15. Deşi această abordare implică un necesar mai ridicat de numerar pe parcursul construcţiei, ea a permis Companiei să menţină calendarul planificat pentru finalizarea şi recepţia acestor dezvoltări’’, se mai arată în raport.
Consecința este o amânare a unei părți din veniturile și profiturile planificate pentru 2026, conducerea estimând în prezent un profit net cu 15–20% sub nivelul prevăzut în bugetul inițial. Compania estimează că veniturile și profiturile amânate se vor reflecta în principal în 2027, pe măsură ce volumul restant de solicitări la nivelul ANCPI este soluționat.
Diferențele dintre IFRS și calculul alternativ
Rezultatele IFRS din S1 surprind impactul temporar al noilor proceduri administrative și al blocajelor cadastrale. În calculul alternativ, performanța operațională este semnificativ peste valorile IFRS, diferențele de recunoaștere contabilă situându-se între 43% și 56%, conform analizei Forbes România. Aceste variații reflectă decalajul dintre momentul recunoașterii veniturilor în standardele IFRS și evoluția operațională a proiectelor, nu o schimbare a cererii sau a activității comerciale.
Astfel, veniturile IFRS din segmentul rezidențial au avut valoarea de 230,5 milioane de lei, în scădere față de anul precedent, însă excluzând impactul legislativ, acestea ar fi ajuns la 532,6 milioane de lei. De asemenea, rezultatul operațional IFRS a fost de 157,2 milioane de lei, în timp ce calculul alternativ indică 274,9 milioane de lei, o diferență de recunoaștere contabilă de aproximativ 43%. Profitul brut IFRS, de 96,5 milioane de lei, este mult sub nivelul alternativ de 214,2 milioane de lei, corespunzând unei diferențe de aproximativ 55%. La nivelul profitului net, IFRS consemnează 79,2 milioane de lei, față de 178,1 milioane de lei în calculul alternativ, ceea ce indică o diferență de recunoaștere de circa 56%.
Livrările din 2026 și direcția strategică
Compania își menține direcția strategică într-un an marcat de cel mai mare volum de livrări din istoria sa. Predările au început la One Floreasca Towers și One High District, iar alte dezvoltări urmează să fie finalizate până la sfârșitul anului, într-un context în care provocările administrative și blocajele cadastrale influențează temporar recunoașterea contabilă, dar nu și ritmul operațional al proiectelor.
One United Properties (BVB: ONE) este un dezvoltator imobiliar listat la Bursa de Valori București, activ în proiecte rezidențiale, de birouri și mixte. Fondată în 2007, compania operează un model integrat de dezvoltare și administrare și este inclusă de Financial Times în topul companiilor europene cu cea mai rapidă creștere pe termen lung.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.
