Investiţia într-un apartament de două camere din Bucureşti oferă în prezent un randament brut anual de 6,2%, în timp ce Cluj-Napoca se află la polul opus, cu un randament brut anual de 3,9%, întrucât preţul mediu pe metru pătrat este cu 50% mai mare, conform datelor Storia.
Pentru un preţ mediu de 2.201 euro pe metru pătrat, un apartament cu două camere, cu o suprafaţă de 52 de metri pătraţi, similară cu suprafaţa minimă menţionată în Legea 114 din 11 octombrie 1996, costă în Capitală aproape 114.500 de euro. Chiria medie în Bucureşti, în iunie 2026, a fost de 593 de euro, ceea ce echivalează cu un randament brut anual de 6,2%, cel mai mare dintre cele nouă oraşe analizate.
„Poziţia de lider a Bucureştiului la acest capitol este justificată atât de preţurile de achiziţie mai mici decât în oraşe precum Cluj-Napoca sau Braşov, cât şi de faptul că proprietarii solicită cele mai mari chirii dintre cele nouă oraşe analizate. De altfel, în Capitală apartamentele se închiriază mai repede, inclusiv datorită cererii mari din partea studenţilor sau a angajaţilor din multinaţionale. În plus, valoarea cumulată a taxelor, impozitelor şi celorlalte costuri obligatorii suportate de proprietari este foarte asemănătoare în cele nouă oraşe, astfel că oraşele mai mici nu sunt avantajate la acest capitol”, a declarat Cătălina Ciorei, Senior Marketing Manager Storia & OLX Real Estate.
Din chiria medie de 593 de euro pe lună, proprietarul apartamentului din Bucureşti plăteşte un impozit de 10%. Statul estimează că proprietarul are cheltuieli de 20% pentru a realiza acest venit, motiv pentru care scade automat această cotă, fără a solicita documente justificative. Impozitul de 10% se aplică pentru suma rămasă după scăderea cotei de cheltuieli forfetare de 20%, ceea ce înseamnă un impozit de 47 de euro. Astfel, proprietarul rămâne cu o chirie de 546 de euro după plata impozitului.
Potrivit legislaţiei în vigoare, proprietarul plăteşte anual şi contribuţii CASS în valoare de 2.430 de lei, întrucât veniturile din chirii se încadrează la echivalentul a cel puţin 6 salarii minime brute lunare, dar sub pragul de 12 salarii minime brute lunare. La această sumă se adaugă impozitul anual pe locuinţă — aproximativ 400 de lei pentru un apartament cu două camere, şi asigurarea obligatorie a locuinţei, de 130 de lei pe an. În total, aceste cheltuieli ajung la aproximativ 2.960 de lei pe an, echivalentul actual a 565 de euro pe an, sau 47 de euro pe lună, practic, o chirie pe an ajunge la stat sub formă de CASS şi impozite.
În final, după toate aceste plăţi, proprietarul apartamentului cu două camere din Bucureşti obţine o chirie netă de 499 de euro pe lună. Calculele se bazează pe un apartament închiriat permanent şi nu includ costurile cu întreţinerea periodică a locuinţei. Potrivit datelor Storia, proprietarii de apartamente cu două camere din toate marile oraşe se încadrează la aceeaşi plată de CASS anual, 2.430 de lei, iar costurile totale anuale cu CASS, impozitul pe proprietate şi asigurarea obligatorie ajung, în toate oraşele, la aproximativ 2.960 de lei pe an, echivalentul a circa 47 de euro pe lună.
Cinci oraşe cu randamente brute de peste 5%
Niciun alt mare oraş din România nu a mai obţinut un randament brut anual de cel puţin 6%. Bucureştiul este urmat în clasament de Constanţa, cu un randament de 5,4%, generat de o chirie lunară de 500 de euro pentru un apartament cu două camere care costă în medie 111.000 de euro; după plata impozitului pe chirie şi a taxelor anuale, proprietarul rămâne cu aproximativ 413 euro.
Foarte aproape de Constanţa se află Iaşi, unde proprietarul unui apartament cu două camere obţine un randament brut anual de 5,3%, printr-o chirie lunară de 450 de euro, în contextul în care preţul mediu al unui apartament cu două camere depăşeşte 102.000 de euro.
La nivelul lunii iunie 2026, Braşov şi Timişoara oferă randamente brute medii anuale de 5%, cu un avantaj pentru Braşov, unde proprietarul rămâne cu o chirie medie de 413 euro pe lună după plata impozitelor şi taxelor, comparativ cu cei 354 de euro rămaşi proprietarului din Timişoara.
Chiar dacă are cel mai mic preţ mediu la apartamentele cu două camere dintre oraşele analizate (99.500 de euro), Oradea asigură proprietarilor un randament de 4,8%, mult sub cele din alte oraşe, ca urmare a celor mai accesibile chirii, 400 de euro pe lună, similar cu nivelul din Sibiu. Sibiu are însă un randament brut anual inferior, de 4,5%, din cauza preţului uşor mai mare al apartamentului (107.000 de euro). Craiova oferă un randament brut anual de 4,7%, generat de o chirie medie de 420 de euro.
Dintre oraşele analizate, Cluj-Napoca oferă de departe cel mai mic randament brut anual: 3,9%. Principala explicaţie este preţul mediu al unui apartament de două camere, 3.300 de euro pe metru pătrat, cu 50% mai mare comparativ cu Bucureşti (2.200 de euro pe metru pătrat). În acest context, preţul mediu al unui apartament cu două camere ajunge în Cluj-Napoca la peste 171.500 de euro.
Pe de altă parte, chiria medie pentru un apartament cu două camere în Cluj-Napoca este de 560 de euro, a doua cea mai mare din ţară, după Bucureşti (593 de euro). Din această chirie brută, proprietarul plăteşte impozite şi taxe în valoare de aproximativ 92 de euro şi rămâne cu o chirie lunară netă de aproximativ 468 de euro, înainte de eventualele cheltuieli pentru întreţinerea apartamentului, ceea ce plasează proprietarii din Cluj-Napoca pe locul doi în ţară, după Capitală, din perspectiva sumei nete rămase.
Pe lângă închirierea pe termen lung, proprietarii au ca alternativă şi închirierea pe termen scurt, prin platforme precum Booking şi Airbnb. Potrivit AirDNA, în Bucureşti există aproximativ 9.000 de proprietăţi închiriate pe termen scurt, cu un venit mediu lunar de 687 de euro, în timp ce în Cluj-Napoca sunt aproximativ 2.300 de astfel de proprietăţi, cu un venit mediu lunar de 514 euro.
Randamentul scade în toate oraşele, faţă de 2025
Comparativ cu preţurile şi chiriile solicitate în iunie 2025, randamentul brut anual este în prezent în scădere în toate marile oraşe. Dintre cele nouă oraşe incluse în analiză, Timişoara a înregistrat cea mai mică scădere, de 0,1 puncte procentuale, de la 5,1% în 2025 la 5% în 2026. În şapte dintre celelalte oraşe, scăderile au fost cuprinse între 0,2 şi 0,4 puncte procentuale, iar Constanţa a înregistrat cea mai accentuată scădere, de 0,6 puncte procentuale, de la 6% în 2025 la 5,4% în 2026.
Scăderea randamentului vine în contextul în care, pe parcursul ultimului an, preţurile medii la apartamentele cu două camere au crescut în toate oraşele analizate, cu procente între 6% (Braşov şi Cluj-Napoca) şi 11% (Constanţa); preţurile au mai crescut cu 10% în Timişoara, Craiova şi Sibiu. În paralel, chiria medie a crescut doar în Bucureşti (+1,7%) şi, mai ales, în Craiova (+5%) şi Timişoara (+6%), în timp ce în Cluj-Napoca chiriile medii au scăzut (-3%), iar în celelalte oraşe au stagnat.
Storia notează totuşi că scăderea rentabilităţii poate avea un caracter temporar, iar pe termen lung investiţiile imobiliare în scop de închiriere oferă stabilitate, costurile totale cu impozitele şi taxele rămân scăzute comparativ cu valoarea chiriei, iar cererea pentru chirii rămâne ridicată în marile centre universitare, inclusiv datorită studenţilor.
Fii la curent cu tot ce contează în business-ul din România și abonează-te la canalul nostru de Whatsapp Forbes Romania.
De asemenea, intră în comunitatea Forbes România de pe Facebook și urmărește cele mai importante știri, analize și noutăți din business-ul local și nu numai.