Povestea companiei de dezvoltare imobiliară InteRo, fondată de canadianul Michael Topolinski, începe cu o vacanță în Europa care s-a transformat în relocarea întregii familii în România.
Michael Topolinski conducea în Toronto, în 2006, trei fabrici de procesare alimentară, cu „puțin peste 1.000 de angajați”. Un CFO român din București i-a sugerat o vizită „de o săptămână” în România, în drum din Italia, unde Topolinski senior își făcea traseul pe urmele Giro d’Italia. A stat o lună. Șase luni mai târziu, familia se muta la București.
„A fost, sincer, din întâmplare”, spune Michael Topolinski IV, unul dintre cei patru fii ai fondatorului, cu toții implicați în afacere, într-o discuție cu Forbes România. Dar întâmplarea s-a întâlnit cu un context care, în 2006-2007, făcea România ușor de vândut unui investitor. Țara emergentă era în curs de aderare la UE, democrația relativ tânără, iar capitalul încă ieftin.
În plus, pentru o familie cu rădăcini într-un oraș minier din Ontario (Sudbury), venită dintr-un mediu „blue-collar”, de muncitori, România a venit și cu o compatibilitate culturală, fiind văzută de Michael ca „o țară unde oamenii au fost nevoiți să treacă prin împrejurări dificile”.
Pentru Michael Topolinski IV, relocarea la 14 ani a fost un șoc, dar a avut un rol formator. „Colegii mei de liceu din România erau mult mai maturi și aveau mai multă experiență de viață decât aveam eu”, își amintește el. A dat o carieră în sport pentru a se alătura businessului familiei, iar astăzi declară că România e „casa” sa. Încă nu este cetățean român, dar spune că este „în proces de a obține cetățenia” și speră ca, în următorii câțiva ani, acesta să se finalizeze.
De la fond de 40 de milioane de euro la 1.000 de apartamente: debutul ca investitor
În real estate, familia n-a început ca dezvoltator. A început ca investitor instituționalizat, care a pariat pe o piață emergentă. „Am strâns un fond de aproximativ 40 de milioane de euro, în principal de la investitori din America de Nord”, spune Topolinski IV. Cu banii aceștia, InteRo a cumpărat „1.000 de apartamente din șase proiecte” din București, pe care le-a administrat și apoi le-a vândut. Apoi, cu banii obținuți din acestea, a început achiziția de terenuri.
Dar, între timp, compania s-a lovit de criza financiară din 2008. „A fost foarte dificil și a fost nevoie de multă determinare”, spune Michael Topolinski IV, însă susține că au ieșit „pe plus”, cu profit atât pentru investitori, cât și pentru familie. El menționează că acel profit a finanțat etapa următoare, cea a terenurilor. „În 2011 am început să achiziționăm terenuri”, spune el, amintind că aici se vede diferența dintre un investitor oportunist și un grup care vrea să rămână pe termen lung. „Terenul nu e doar activ, necesită timp. Timp de autorizare, proiectare, finanțare și piață”, mai spune Michael Topolinski IV.
Prima a fost platforma Dacia Textila, de 52.000 mp, din Bucureștii Noi, cumpărată pentru 37 de milioane de euro, apoi în 2012 a fost achiziționată fosta Platformă Vulcan, de 78.000 mp, de pe strada Progresului, pentru 23 de milioane de euro. Aici, Topolinski senior a codezvoltat Vulcan Value Retail Center. După ce și-a vândut 50% din Vulcan Value Retail Center în 2013, Michael a achiziționat fosta platformă de pompare Aversa, de 97.000 mp, pe Ziduri Moși, în zona Obor.
De ce dezvoltare, nu doar tranzacții
De ce a ales InteRo să înceapă capitolul dezvoltării imobiliare, dacă avea experiență în active „distressed”?
Răspunsul lui Topolinski IV are la bază două motive: strategie de familie și control. Astfel, în opinia sa, dezvoltarea imobiliară „se aliniază cu un business generațional” și cu implicarea „generației a doua” în afaceri. În plus, InteRo își construiește un model de control al costurilor prin internalizare. „Luăm mult din muncă în interiorul echipei, tocmai pentru a evita dependența totală de terți”, spune el.
Pe partea de construcții, InteRo nu își propune să devină constructor general cu sute de angajați, dar își ține în casă managementul de proiect și șantier. „Avem 14 ingineri, inclusiv project manager, șef de șantier, site supervisor”, explică Michael Topolinski IV. Lucrările efective se subcontractează pe specialități, însă controlul rămâne intern, urmărind o logică simplă, aceea că cine controlează șantierul controlează și costurile, și calendarul lucrărilor.
La nivel de grup, echipa are „puțin peste 85” de angajați, iar la InteRo, aproape 50. În afară de inginerie, InteRo are in-house atât vânzările, marketingul (condus de sora lui, Ashton), relația cu investitorii și vânzările (conduse de el), plus departamentele de autorizări și juridic. Potrivit declarațiilor sale, InteRo nu intenționează să intre, cel puțin deocamdată, în zona unei companii proprii de construcții, pentru că „nu vrem să ne pierdem agilitatea”.
Portofoliu livrat: două proiecte, ambele realizate distressed
Până acum, InteRo a livrat două proiecte, ambele preluate în faza de distressed assets, dar finalizate: NorthLight Residence (lângă Cosmopolis): 110 apartamente, proiect complet vândut, cu comunitate de cinci ani și New Confort City (Popești-Leordeni): 280 de apartamente, finalizat și vândut, cu rezidenți de aproape patru ani. Între cele două, proiectul din Popești „s-a vândut mai bine”, explică Topolinski, argumentând că „Bucureștiul e o piață sensibilă la preț, iar produsul cu preț mai mic se vinde mai rapid”.
Strategic, InteRo a început în Ilfov și în afara Bucureștiului, tot urmând o logică importată din Toronto, aceea de „a urmări dezvoltarea infrastructurii”. În argumentația lui, noile linii de metrou, centuri și autostrăzi vor produce, în timp, o „adevărată zonă metropolitană București”.
Trei proiecte în construcție: livrări în 2026 și 2027, plus „perla coroanei” – Skylight
În prezent, InteRo are trei proiecte în construcție, cu calendare de livrări clar stabilite: Pajurei 3 Residence (lângă stația de metrou Jiului), Sunlight Residence (zona Tunari, aproape de American School) și Skylight Residence (platforma Aversa, zona Obor).
În cadrul primului proiect, se lucrează la faza 1 cu 87 de apartamente, iar livrarea este estimată în iulie, anul curent. Sunlight Residence este tot la faza 1, cu 72 de apartamente și livrare în septembrie 2026. Iar la Skylight Residence, proiect descris drept „perla coroanei”, faza 1 prevede, în segmentul rezidențial, 551 de apartamente cu livrare „la finalul anului viitor”.
La Aversa, licitația pentru fosta platformă industrială a fost câștigată în 2013, însă a fost urmată de un litigiu de „aproape opt ani”, încheiat în favoarea InteRo. Între timp, proiectul a fost „gândit” mai bine de un deceniu: „Am lucrat la design și concept de peste 10 ani”, explică reprezentantul companiei.
Pe costuri, Topolinski IV punctează, pentru Forbes România, că s-au investit până acum aproximativ 15 milioane de euro în lucrări, inclusiv demolări, cu șantier început în octombrie 2024.
În ce privește vânzările, InteRo a vândut peste 70% din faza 1 a Skylight Residence, „puțin peste 380 de apartamente”, toate din faza de proiect, ceea ce este „cu circa 30% peste ceea ce se anticipase la acest moment din ciclu”.
Mixul actual este format din 40% investitori, respectiv 60% clienți finali, cu așteptarea ca ultimele unități să fie preponderent adresate clienților finali. „Nu vrem dezvoltări neutilizate, ci comunități reale”, punctează Michael, adăugând că familia intenționează să locuiască în propriile proiecte, iar el, personal, va locui „la Skylight”. Ținta finală pentru Aversa este de a realiza puțin peste 2.200 de unități rezidențiale.
În ceea ce privește componenta comercială a proiectului, InteRo a vândut un hectar către Lidl pentru „cel mai mare Lidl din România”, iar planul total include peste 15.000 mp retail, plus componentă de educațional și birouri. InteRo ia în calcul o școală primară pentru peste 300 de elevi, dar încă nu este clar dacă publică sau privată, iar în faza 1 construiește grădiniță și creșă. În ce privește partea de birouri, sunt luați în calcul 100.000 mp GBA în trei faze, dar Michael Topolinski IV admite că „depinde de condițiile de piață” și că e „devreme pentru office în zonă”.
Finanțare: equity la început, apoi credit privat, apoi bănci
Potrivit reprezentantului InteRo, primele două proiecte livrate au fost dezvoltate 100% cu equity, iar proiectul din Tunari este tot „full equity”. Însă, odată cu proiecte mai mari, s-a apelat la finanțare externă. Astfel, pentru Pajurei 3, InteRo a închis 16 milioane de euro finanțare de construcție printr-un grup din Polonia, „printr-o emisiune de obligațiuni corporative”.
„Pentru Pajurei Residence am închis o finanțare de tip private credit printr-un grup din Polonia, care a finanțat construcția fazei 1 cu 16 milioane de euro, prin emiterea de obligațiuni corporative către compania noastră”, spune Michael Topolinski IV.
În ce privește Skylight, spune că negociază „mai multe oferte preliminare” cu anumite bănci. În paralel, Topolinski face o comparație cu Polonia, declarând că între București și Varșovia este „noapte și zi” în ceea ce privește „puterea financiară a sistemului”. România, în viziunea lui, are nevoie de maturizare a ecosistemului financiar pentru a susține cererea de creditare care vine.
Întrebat cât trebuie să câștige pentru ca un proiect să merite, InteRo își propune o marjă de profit de aproximativ 30% din valoarea totală a vânzărilor. Cu alte cuvinte, la fiecare 100 de euro încasați din vânzarea apartamentelor, compania urmărește să rămână cu circa 30 de euro profit brut, înainte de taxe.
Iar, cel puțin până acum, Topolinski IV spune că proiectele livrate au depășit așteptările, iar Pajurei și Sunlight „s-au comportat foarte bine”. La Skylight faza 1, admite că s-a luat în calcul o abatere, marja de profit fiind „sub 30%”, pentru că faza 1 are rolul de a „stabili valoarea și a securiza viitorul proiectului pe termen lung”.
MetaWealth: de la tokenizare la instrumente clasice, cu rate de rentabilitate de 14-25%
În paralel cu InteRo, familia operează MetaWealth, o platformă investițională care a pornit de la conceptul de tokenizare în 2022, dar a pivotat către un mix de instrumente tradiționale și tokenizate, emise printr-o structură de securitizare în Luxemburg. Platforma are echipe locale în România, Spania, Grecia, Italia și Polonia, care identifică și analizează oportunități de investiții în proiecte imobiliare și în infrastructură energetică.
Topolinski spune că MetaWealth a adus peste 1.400 de persoane către investiții imobiliare cu capital mai mic, într-o țară unde participarea la piețe de capital este „foarte redusă”.
Până în prezent, platforma a investit atât în proiecte rezidențiale, cât și în zona de hospitality, dar nu în hoteluri clasice operate direct, ci în unități destinate închirierii pe termen scurt, în cadrul unor dezvoltări branduite.
Strategia a vizat exclusiv proiecte cu nume puternic în spate sau dezvoltatori cu istoric solid companii listate sau cu livrări de peste un miliard de euro, care raportează transparent către autoritățile financiare. „Ne-am concentrat pe dezvoltări branduite sau pe proiecte realizate de dezvoltatori cu un istoric solid, companii listate sau cu livrări de peste un miliard de euro”, explică el.
Un exemplu este achiziția de unități în cadrul Wyndham Grand La Cala Golf din Costa del Sol, lângă Marbella, precum și în Mane Residences din Spania, în Italia la Domus Nova și Porta Pamphili din Roma, iar în Grecia la Urban City 44 din Atena.
În România, platforma a investit în 31 de apartamente în One Lake District (dezvoltat de One United Properties), aflate în curs de livrare, dar și în unități din Cosmopolis, cumpărate inițial pentru generare de venituri din chirii. În acest din urmă caz, investitorii au votat exitul, astfel că poziția este în proces de vânzare.
Pentru că platforma a intrat pe piață în 2022, o parte din investițiile realizate off-plan ajung acum la maturitate. În consecință, compania se află în plin proces de exit pentru 10 investiții, atât în România, cât și în alte piețe precum Roma, Costa del Sol (inclusiv proiectul Wyndham Grand și Mane Residences) și Atena.
Pe partea de randamente, estimările bazate pe evaluări independente indică rezultate solide, potrivit lui Michael Topolinski IV. „Pentru activele finalizate și exploatate în regim de închiriere, estimăm randamente anuale între 14 și 17% IRR. În cazul investițiilor off-plan din București, vorbim de 19-22%, iar în Costa del Sol ne apropiem de 25% IRR”, spune Michael Topolinski IV.
Și baza de investitori este diversificată în prezent. Platforma atrage atât investitori individuali cu capital ridicat, cât și investitori instituționali, inclusiv afaceri de familie, fonduri și, mai recent, bănci prin diviziile lor de asset management. Printre alocările instituționale se numără și o investiție din partea Băncii Naționale din Azerbaijan, prin divizia sa de administrare de active.
„Suntem, de asemenea, în proces de finalizare a unei alocări cu o bancă globală activă și în România, prin divizia sa de administrare a activelor”, punctează el.
Extinderea către investitori instituționali a devenit posibilă după ce platforma a introdus instrumente financiare tradiționale, pe lângă structura inițială de tokenizare. Băncile nu investesc în produse de tip token sau în instrumente descentralizate, însă au oferit feedback privind structura produselor clasice, adaptate cerințelor lor.
Astăzi, investitorii provin din 28 de țări, dar România rămâne cea mai importantă piață, reprezentând puțin sub 50% din total. „La început, aproape 90% dintre investitori erau din România. Astăzi, investitorii noștri provin din 28 de țări, iar România reprezintă puțin sub jumătate din bază. Vedem un interes tot mai mare din regiunea CSI, care înțelege bine piețele emergente din Europa de Est”, explică Michael Topolinski IV.
În ceea ce privește alte posibile achiziții de active distressed, InteRo nu pare sub presiune să cumpere acum. „Avem suficient de lucru pentru următorii 10-15 ani”, explică Topolinski IV, menționând totuși că ar putea începe documentarea privind achiziția unor potențiale terenuri „cel mai probabil anul viitor”.