La sud de Dâmboviţa, sectorul 4 traversează un moment decisiv: profilul socio‑demografic se mai rafinează, marile șantiere prind volum, iar Primăria şi‑a asumat un buget-record pentru 2025 care mută greutatea pe investiţii publice.
Zona găzduieşte în prezent 335.582 de locuitori, dintre care 73.444 de pensionari, dar creşterea cu 43% a elevilor de primar şi gimnaziu în ultimul deceniu – de la 17.421 la 24.905 – arată clar că sudul Capitalei atrage familii tinere.
În grădiniţe se observă un alt fenomen: reţeaua a crescut de la 42 la 48 de unităţi, simultan cu o migrare spre privat, unde astăzi merg o treime dintre copii, faţă de sub 10% în 2010. Oferta educaţională acompaniază extinderea parcului de locuinţe care, după boomul autorizărilor din 2015 (135 de permise), s‑a temperat la doar 43 în 2024, pe fondul blocajului autorizațiilor de construire.
În paralel, cifra de afaceri locală din construcţii a urcat de la 3,7 miliarde de lei, în 2021, la aproape 4,8 miliarde de lei, în 2022, iar sectorul serviciilor imobiliare a depăşit 2,6 miliarde de lei.
Chiar dacă numărul de turişti s‑a redus la 37.804 sosiri în 2023 faţă de peste 64.000 cu un deceniu înainte, atracţiile verzi – Tineretului, Carol şi Parcul Natural Văcăreşti – susţin brandul de „plămân sudic” al oraşului.
Pe harta rezidenţială, piesa de rezistenţă rămâne Metalurgiei Park Residence. După ce şi‑a încheiat prima fază cu circa 5.000 de apartamente, dezvoltatorii au intrat în Faza II pe 20 de hectare, unde au pregătit încă 5.000 de unităţi locative, plus spații de retail pentru retailerii Lidl și Kaufland de 2,5 ha, o şcoală şi o grădiniţă, cu primele livrări anunţate pentru 2025, potrivit anunțului făcut de agenția Sudrezidential.
Mai aproape de centru, Novum Business Invest ridică pe Viilor, lângă Parcul Carol, un ansamblu de cinci blocuri şi 500 de locuinţe; primul este deja predat, al doilea se află la finisaje.
Spre vest, lângă Liberty Center, Central Address Residence aduce cinci blocuri pe terenul fostului Telekom, cu preţuri care pornesc de la 64.000 de euro pentru 40 mp şi urcă la 127.000 de euro pentru trei camere.
Tot în 2025, dezvoltatorul de clădiri de birouri Forte Partners deschide Faza 3 a U•Center în zona Tineretului, mixând 12.500 mp de birouri, 1.700 mp de retail şi 200 de apartamente, potrivit anunțului lui Geo Mărgescu, CEO al Forte Partners.
Motorul public care va ancora aceste dezvoltări este programul de infrastructură. Extinderea magistralei de metrou M4 pe traseul Gara de Nord – Gara Progresul (13 staţii, 11,9 km, 2,9 miliarde de lei alocaţi sectorului 4) a intrat în faza de evaluare a ofertelor. Circulaţia de suprafaţă va fi degrevată de viitorul pasaj suprateran Apărătorii Patriei, un proiect de 50 de milioane de euro, în execuţie din aprilie.
De la centru vine un alt impuls: Planşeul Unirii intră, în sfârşit, în consolidare, după ce fostul primar al Capitalei, Nicuşor Dan, a semnat, în aprilie, avizul Comisiei Tehnice de Circulaţie (CTC), iar Parcul Tudor Arghezi, inaugurat în 2023 pe 4 ha lângă Metalurgiei, va fi dublat până la 8 ha, lucrările de extindere urmând să înceapă în septembrie. Toate acestea se finanţează dintr‑un buget local de 7,6 miliarde de lei aprobate pentru 2025, dintre care 85% destinate investiţiilor.
În ce privește preţurile, în Berceni – Giurgiului, apartamentele noi se tranzacţionează în medie cu 1.558‑1.600 euro/mp util, adică un discount de circa 26% faţă de media de 2.173 euro/mp a Capitalei, potrivit indicelui Imobiliare.ro și platformei Anunțul.
La un cost mediu de 77.000 de euro pentru două camere şi o chirie lunară de 422 de euro, randamentul brut se menţine la 6,5 %, peste nivelul sectoarelor centrale şi comparabil cu yield‑urile de la periferia vest‑europeană.
În acest tablou, scăderea drastică a autorizaţiilor de construire – doar 43 în 2024, după 110 în 2020 – nu indică o contracţie a pieţei, ci mutarea către proiecte mai mari, care înglobează sute de unităţi sub o singură autorizaţie.
Avatarul modern al sectorului 4 mizează nu doar pe preţul încă accesibil, ci pe un ecosistem complet: metrou extins, pasaje rutiere, parcuri noi, infrastructură educaţională privată şi publică, plus un buget public ce concurează cu cel al unor judeţe întregi.
Dacă dobânzile se menţin stabile, este probabil ca preţurile să avanseze moderat, între cinci şi şapte procente pe an, cu potenţial de accelerare în proximitatea viitoarelor staţii M4. Sudul Bucureştiului nu mai este doar alternativa ieftină; devine, pas cu pas, laboratorul în care se testează viitorul urban al Capitalei.
2.768 de apartamente vândute în sectorul 4 în primul trimestru din 2025