La evenimentul Forbes Business Bridges desfășurat la New York în această toamnă, participanții la panel s-au angajat într-o discuție interesantă despre viitorul peisajului imobiliar, explorând principalele tendințe care modelează această industrie.
Cel de-al treilea panel, intitulat „Peisajul afacerilor imobiliare de mâine – tendințe care contează”, a reunit un grup divers de experți care și-au împărtășit opiniile cu privire la oportunitățile și provocările emergente din domeniul imobiliar, subliniind importanța adaptabilității, a transformării digitale și a parteneriatelor locale în traversarea acestui peisaj în continuă schimbare. Doamna Beatrice Dumitrașcu a pus accent pe semnificația extinderii Bucureștiului și pe conexiunile emoționale care stau la baza tranzacțiilor imobiliare. Dna. Fulga Dinu a reflectat asupra nevoii de creativitate și adaptabilitate în fața schimbărilor post-pandemice, în timp ce Dl. Jalbert a subliniat importanța încrederii și a transparenței în construirea unor parteneriate de succes. Dl. Yalcin a vorbit despre rolul tehnologiei și despre colaborarea cu dezvoltatorii locali, în timp ce Dna. Oana Ijdelea s-a concentrat asupra sustenabilității ca forță motrice în industrie. Dl. Preda a împărtășit viziunea sa pentru o abordare integrată a afacerilor imobiliare, tehnologiei și energiei, iar Dl. Nassi a remarcat impactul pe care finanțele îl au asupra tendințelor imobiliare din New York.
În ansamblu, discuția a evidențiat o viziune comună asupra unui viitor sustenabil și inovator în domeniul imobiliar, subliniind importanța colaborării, a adaptabilității și a adoptării unei perspective avangardiste cu privire la tendințele emergente.
Principalele declarații din cadrul Panelului III: Peisajul afacerilor imobiliare de mâine – Tendințe care contează
Beatrice Dumitrașcu – CEO, One United Properties (Divizia rezidențială)
Există multe idei valoroase de discutat atunci când analizăm oportunitățile și ceea ce este cu adevărat important în domeniul imobiliar. Reprezint o companie-lider pe piața dezvoltării de proprietăți imobiliare din România, cu un portofoliu care acoperă atât segmentul mediu, cât și cel de lux. Ne concentrăm în special asupra Bucureștiului, unde derulăm cele mai mari proiecte ale noastre. În opinia mea, cel mai semnificativ aspect al momentului este extinderea rapidă a Bucureștiului. Aceasta este o informație cheie din mai multe motive.
Mai devreme am discutat despre predictibilitate, însă o astfel de expansiune urbană este un fenomen rar, ceea ce o face cu atât mai relevantă în acest moment. De exemplu, se preconizează că vor fi inițiate numeroase proiecte de construcție în zonele din jurul Bucureștiului, care, după părerea mea, vor transforma semnificativ piața imobiliară în următorii ani. Aceasta este doar una dintre perspective.
De asemenea, doresc să subliniez faptul că, ne place sau nu, transformarea digitală are loc chiar sub ochii noștri. Ea a început cu mult înainte să ne dăm seama, la fel ca evoluția internetului, așa cum s-a discutat în panelurile anterioare. Ceea ce știu cu siguranță este că cea mai mare parte a portofoliului nostru este reprezentată de locuințe și am convingerea că inteligența artificială nu ne va înlocui. De ce, mă întrebați? Pentru că, înainte de a vinde o casă, noi vindem o emoție. Conexiunea emoțională este întotdeauna prioritară.
Apoi intervine rațiunea – realizezi că trebuie să cumperi o casă, îți evaluezi situația financiară și decizi să faci această achiziție pentru că așa vrei. Dar decizia inițială este întotdeauna ghidată de emoție. Ca ființe umane, suntem niște ființe sociale. Avem nevoie de conexiuni emoționale și de interacțiuni față în față, în special atunci când luăm decizii privind cumpărarea unei locuințe. Dacă spațiile de birouri, așa cum spunea Fulga, pot fi vândute prin telefon datorită digitalizării, vânzarea unei locuințe este o altă poveste. Pot vinde o casă – sau chiar mai multe – unui investitor, dar acolo vorbim deja despre un alt tip de tranzacție.
Atunci când o persoană cumpără pentru sine, situația este diferită. Trebuie să se consulte cu cineva, iar acest lucru nu se va schimba doar pentru că suntem în era digitală.
De asemenea, vreau să subliniez că, de cele mai multe ori, totul ține de recunoașterea oportunității. Îmi iubesc țara și sunt convinsă că România este un loc în care se pot face investiții semnificative. Este un tărâm al oportunităților. Din punct de vedere geopolitic, avem o poziție foarte importantă pe hartă în acest moment. Bucureștiul este un oraș minunat, iar țara noastră nu este cu nimic mai prejos. Avem de toate, de la mare la munți, ceea ce face din România un loc ideal în care să trăiești pe tot parcursul anului. Ca să nu mai vorbim de faptul că prețurile locuințelor sunt încă foarte accesibile la noi.
Oferim prețuri competitive la apartamente și acoperim toate segmentele pieței. Există o oportunitate uriașă de dezvoltare, deoarece România are în continuare nevoie de o infrastructură semnificativă. Este o țară în care, dacă ai experiența potrivită și găsești un partener local, poți realiza multe. De exemplu, în sectorul locuințelor, avem în prezent trei cumpărători care concurează pentru o singură unitate, deoarece nu există suficiente locuințe dezvoltate în București sau în România. Aceasta reprezintă o oportunitate imensă pentru investiții. Deși activăm în diverse industrii, pot vorbi cu toată certitudinea despre sectorul imobiliar, având în vedere că lucrez în acest domeniu de 20 de ani. Există un potențial enorm și vă invit pe toți să veniți și să investiți.
Interesant este că România este o piață tânără. De exemplu, conversia proprietăților avansează lent, deoarece nu suntem încă obișnuiți cu acest concept. Există în continuare o mulțime de terenuri pe care se poate construi și se fac multe lucrări de restaurare, în special în centrul vechi. Facem progrese semnificative. În ceea ce privește conversiile, lucrăm în prezent la o clădire de birouri, iar îmbunătățirile sunt vizibile. Ne-a luat un an de zile să ne educăm clienții și să îi convingem să ia în considerare acest tip de proprietate. Inițial, reacția lor a fost: „A, nu, am nevoie de ceva nou”, pentru că românii au aspirat întotdeauna să fie proprietari de locuințe. Având în vedere că peste 95% dintre români sunt proprietari de locuințe, vorbim, în mod evident, despre o piață la nivelul căreia calitatea de proprietar este o aspirație comună.
Cu toate acestea, având în vedere că nu construim suficient pentru a satisface cererea, piața începe să se dezvolte pe măsură ce tot mai mulți investitori intră în scenă, venind din alte părți ale Europei – și în special din Europa de Est, unde există mai puține proprietăți disponibile. Aceștia achiziționează între 500 și 1.000 de apartamente pentru a-și construi portofolii destinate închirierii. De ce? Pentru că generațiile tinere sunt mai puțin înclinate să devină proprietari de locuințe, preferând, în schimb, să închirieze. Drept urmare, piața este în schimbare, iar investitorii sunt conștienți de această tendință. Având experiența acestei tranziții în alte țări, ei știu deja încotro se îndreaptă piața. Este o perioadă foarte interesantă, cu oportunități uriașe la orizont.
Fulga Dinu – Country Manager, CPI Romania
Bună ziua tuturor! Vă mulțumesc pentru invitație. Când Raluca a sugerat ideea de a găzdui această conferință la New York, nici nu a apucat să termine fraza că am spus imediat „da”. Simt o legătură puternică cu acest concept de „punte” pe care îl evidențiați. Am emigrat în SUA în 1996, am făcut școala aici, iar mai târziu am lucrat aici. După șase ani, m-am mutat înapoi în România cu speranța de a duce tot ce am învățat în SUA într-o țară care tocmai ieșise dintr-o perioadă dificilă. Am încercat să integrez ceea ce învățasem aici – de pildă, atitudinea pozitivă, abordarea directă, mentalitatea orientată spre găsirea de soluții și accentul pus pe eficiență – în modul în care ne desfășurăm activitatea în România. Acum conduc una dintre cele mai mari companii imobiliare comerciale din România.
Ca să trec direct la subiect, una dintre cele mai importante tendințe pe care le-am remarcat, în special în cei câțiva ani care au urmat după pandemie, este abilitatea de adaptare și schimbare rapidă.
Am reconfigurat o parte dintre clădirile noastre, transformându-le astfel încât să continue să genereze venituri. Din punctul meu de vedere, creativitatea și adaptabilitatea sunt esențiale pentru a ne păstra relevanța, iar asta include investițiile în inteligența artificială. Deși IA este importantă pentru noi în domeniul imobiliar, nu o văd ca pe un factor capabil să schimbe radical regulile jocului. Cu siguranță ne va aduce beneficii, dar nu va înlocui oamenii, decât poate pentru sarcini mai mici și mai repetitive. Important este că am continuat să generăm venituri și chiar ne-am crescut veniturile după pandemie, în ciuda provocărilor cu care se confruntă piața spațiilor de birouri.
Întotdeauna încerc să văd jumătatea plină a paharului. Ca să vă dau un exemplu – când m-am mutat aici, în 1996, corespondam cu prietenii și familia prin scrisori trimise prin poștă. Încă mai am acasă teancuri întregi de astfel de scrisori, deoarece apelurile internaționale erau foarte scumpe. Totuși, acum două zile am încheiat o tranzacție de câteva milioane de dolari din New York, care a fost semnată la București. Acest lucru evidențiază modul în care tehnologia ne-a simplificat viața. Iar eu cred cu tărie în ea. Bineînțeles, are și părțile ei negative – fiica mea, de exemplu, petrece mult prea mult timp pe Instagram (Generația Z, ce să-i faci!) – dar ajută foarte mult la sarcini precum raportarea, prin îmbunătățirea acurateței și reducerea erorii umane. Raportarea exista și acum 20 de ani, desigur, dar era destul de rudimentară. Acum, datorită tehnologiei și inteligenței artificiale, putem genera rapoarte care sunt și utile, și precise.
Ne putem cartografia clădirile cu o precizie mult mai mare și putem implementa sisteme mai eficiente de gestionare a clădirilor, care, la rândul lor, contribuie la reducerea impactului asupra mediului. Cred cu tărie acest lucru. După cum au menționat unii dintre vorbitorii anteriori, această tranziție nu va duce la pierderi masive de locuri de muncă. Angajații se pot recalifica, la fel cum au făcut în timpul Revoluției Industriale, când oamenii se temeau de declinul muncii manuale. Este pur și simplu o chestiune de reconversie profesională, iar eu cred că oamenii se vor adapta. Sunt optimistă. Dacă lucrurile vor merge prost – ceea ce, după părerea mea, este foarte puțin probabil – vom traversa această punte atunci când vom ajunge la ea.
Cred că România are un avantaj semnificativ, deoarece a pornit aproape de la zero. De exemplu, primul centru comercial modern din România a aniversat 25 de ani acum câteva săptămâni, iar prima clădire de birouri construită la standarde occidentale abia a împlinit 20 de ani. Prin urmare, dispunem de proprietăți imobiliare și active de înaltă calitate, deoarece am reușit să sărim rapid peste anumite etape de dezvoltare. După ieșirea din comunism și din epoca Ceaușescu, nu aveam nimic. Mulți oameni au plecat în străinătate pentru a se instrui și s-au întors cu cunoștințe valoroase, care ne-au permis să implementăm cele mai bune practici încă de la început – spre deosebire de alte țări, unde dezvoltarea s-a realizat treptat.
Zilele trecute mă plimbam prin Hudson Yards. Dacă nu era mediul înconjurător, aș fi putut crede cu ușurință că mă aflu într-unul din mall-urile noastre. Atât de mult seamănă între ele. Și nu este vorba doar despre mall-urile noastre; concurența este la fel de impresionantă. Am aici clienți și parteneri de afaceri care dețin magazine în centrele noastre comerciale și, sincer, rar văd magazine la fel de frumoase ca ale lor, chiar și pe Fifth Avenue. Noi nu ne promovăm suficient, motiv pentru care am fost nerăbdătoare să particip la această conferință – avem multe de oferit. Suntem profesioniști. Desigur, mereu vor exista elemente care nu ne fac cinste, dar asta se întâmplă peste tot. Dacă știți cu cine aveți de-a face, veți constata că piața imobiliară din România este foarte profesionistă. A devenit o piață cu oameni bine pregătiți, care înțeleg industria și cunosc bine finanțele.
Am încheiat tranzacții aici și, deși nu au fost la fel de importante precum cele pe care le-am gestionat la JP Morgan, complexitatea și calitatea lor au fost comparabile. Piața imobiliară din România este la nivelul standardelor globale. Din perspectiva unui investitor, este esențial să înțelegi riscurile unei țări. Cu toate acestea, România este membră a NATO și a Uniunii Europene și suntem pe punctul de a adera la Spațiul Schengen. La începutul discursului meu, remarcam faptul că, după COVID, și România a cunoscut o creștere a fenomenului muncii la distanță. Cu toate acestea, situația arată mai bine pentru noi acum. În portofoliul nostru, avem o rată de ocupare de 75%, ceea ce este excelent. Restul de 25% este reprezentat în principal de companii americane din domeniul tehnologiei și finanțelor, care încă mențin politici de muncă de la domiciliu. Totuși, oamenii din București și din toată România și-au exprimat dorința de a reveni la birou.
În lunile care au urmat după ridicarea restricțiilor, am transformat unele dintre clădirile noastre în spitale, abordând astfel o nișă din sistemul public de sănătate din România, unde există lacune semnificative și o cerere ridicată pentru spitale și clinici private. Aceste conversii au fost extrem de reușite: am încheiat contracte de închiriere pe 25 de ani, în condiții excelente. Cu greu ai putea găsi o industrie care să îți ofere mai multe satisfacții!
În concluzie, consider că cei doi piloni care simbolizează această întâlnire sunt esențiali. După ce am asistat la transformarea zonei Hudson Yards, care este de nerecunoscut față de cum era acum 20 de ani, am realizat că, în materie de afaceri imobiliare, New York-ul îți poate oferi 200 de idei noi la fiecare câteva străzi. Este o incredibilă sursă de inspirație, iar eu ador acest oraș! Totodată, sunt convinsă că și România are multe de oferit. Americanii, în special new-yorkezii, ar trebui să fie mai atenți la România, în loc să întoarcă mereu privirea în alte direcții. Aceasta este, în esență, perspectiva mea cu privire la construirea acestei punți.
Michael Jalbert – CEO, Forbes Global Properties
Specialitatea noastră constă în tranzacționarea de afaceri pentru persoane cu averi mari și foarte mari, în 30 de țări, beneficiind de sprijinul a 600 de birouri și 19.000 de agenți. Sincer, îmi imaginez viitorul la fel cum mi-am imaginat trecutul. Există trei niveluri în ceea ce privește derularea afacerilor în acest domeniu. În primul rând, este esențial să construiți o relație, adesea foarte personală, cu cumpărătorul sau vânzătorul. Dezvoltarea unei astfel de relații poate dura de la o lună până la 10 ani, însă până când nu stabiliți acea legătură nu se va întâmpla nimic.
Al doilea pas are loc atunci când această relație evoluează, iar clientul începe să vă ceară sfaturi și să vă perceapă ca pe un consilier de încredere. Doar atunci când atingeți acest nivel de încredere veți fi invitat să participați la o tranzacție, fie că reprezentați cumpărătorul sau vânzătorul. Deși există multe fațete în construirea acestor trei niveluri, procesul fundamental rămâne mereu același.
Trebuie să vă cunoașteți clienții și trebuie să vă cunoașteți afacerea. Dacă ne uităm la cele 30 de țări în care continuăm să ne dezvoltăm, aș spune că tranzacțiile imobiliare sunt în proporție de aproximativ 80% la fel pe toate piețele. Cu toate acestea, restul de 20% diferă, iar experiența locală este esențială pentru înțelegerea diferențelor și obținerea succesului. Așadar, deși numele, siguranța, securitatea și creșterea pot varia, dacă nu aplicați aceste principii de bază pentru a merge mai departe, nu veți reuși.
Cred că pandemia ne-a propulsat în următoarea fază a valorificării tehnologiei în această industrie. De exemplu, înainte de pandemie, dacă erai un cumpărător internațional care dorea să investească în Portugalia, îți lua cu ușurință trei până la patru luni pentru a finaliza tranzacția, cu tot cu vizite personale, întâlniri cu avocatul, strângeri de mână și alte formalități.
Acum, am scurtat semnificativ acest ciclu și ne putem desfășura activitatea virtual, totul datorită tehnologiei. Acest lucru a îmbunătățit considerabil capacitatea noastră de a ne deservi clienții. În Grecia, de exemplu, o companie membră a avut un succes incredibil în vânzarea unor proprietăți pe care cumpărătorii nu le vizitează niciodată fizic. Totul este gestionat virtual, pe baza garanțiilor și a investițiilor. Cumpărătorii își fac propriile verificări, înțeleg că piața este puternică și că valoarea este bună. Tehnologia și informațiile pe care le oferim permit ca aceste tranzacții să se desfășoare fără probleme.
În cele din urmă, totul depinde de cumpărător, de vânzător și de tranzacția în sine. Din punctul meu de vedere, trăim într-o lume a abundenței, nu a lipsurilor, iar viitorul pare luminos. Tehnologia nu va face decât să ne ajute să devenim mai eficienți în facilitarea acestor tranzacții.
Care este cel mai important ingredient în construirea unor parteneriate relevante, care să dea roade?
Cred că există mai multe elemente-cheie. Încrederea este esențială – aceasta este prioritatea numărul unu. Partenerii trebuie să aibă încredere unul în celălalt. Apoi, transparența este la fel de importantă. Este important să vă aliniați scopurile, să definiți clar obiectivele și să stabiliți modalități de evaluare a progreselor. În plus, este important ca parteneriatul să fie reînnoit, reîmprospătat și actualizat constant, după caz.
De regulă, una dintre părți contribuie cu un anumit tip de experiență, fie că vorbim despre un brand global, precum Forbes Global Properties, sau despre un operator local cu zeci de ani de experiență pe piață. Acest tip de experiență reprezintă o fundație solidă pentru un parteneriat de succes.
Există anumite interdicții – lucruri pe care nu trebuie să le faci niciodată?
În primul și în primul rând, să nu încălcați legea. Să știți întotdeauna de unde provin banii. Să aveți încredere în instinctul vostru – la modul cel mai sincer, aceasta este regula mea de aur. Deși rațiunea poate încerca să vă convingă de contrariu, este crucial să ascultați ce vă dictează instinctul. Relațiile necesită timp; așa cum spunea un cunoscut director de afaceri, ai nevoie de 20 de ani pentru a construi o relație, dar ajung cinci minute pentru a o distruge. Prin urmare, nu pierdeți din vedere perspectiva pe termen lung și evitați întotdeauna scurtăturile.
Selman Yalcin – Fondator, Red Awards
Aș dori să reiau ceea ce spunea Michael mai devreme despre importanța experienței locale. Compania noastră este specializată în a aduce oamenii laolaltă – organizăm cele mai exclusiviste evenimente în orașe precum New York, Chicago și Miami, iar în curând ne vom extinde și în Pittsburgh.
Colaborarea cu dezvoltatorii și proprietarii locali este esențială, deoarece aceștia cunosc bine orașul și astfel adaugă valoare investițiilor. Lucrurile s-au schimbat considerabil de la COVID încoace, mulți oameni fiind încă reticenți să se întoarcă la birourile lor, lăsând o parte semnificativă a proprietăților imobiliare comerciale vacante – în special spațiile de birouri. Unii dezvoltatori explorează posibilitatea de a transforma aceste spații, dar nu este ușor. Pentru a avea succes într-un oraș precum New York, este esențial să se formeze parteneriate puternice cu proprietarii și operatorii locali.
În calitate de fondator al Red Awards, o companie care organizează evenimente imobiliare la nivel național, am avut ocazia să văd multe companii noi de tehnologie prezentându-și inovațiile pe platforma noastră. Fie că este vorba despre o firmă de arhitectură specializată în design și remodelare sau despre o companie de construcții cu produse inovatoare pentru îmbunătățirea eficienței clădirilor, toate aceste companii recurg la tehnologie pentru a-și face produsele mai rapid și mai ieftin. Acest lucru aduce, cu siguranță, o diferență semnificativă.
Oana Ijdelea – Managing Partner, Ijdelea & Associates
Dacă discutăm despre tendințe în general și așteptăm cu nerăbdare să le vedem în practică, aș spune că termenul-cheie care trebuie utilizat în toate privințele este sustenabilitatea. Nu ca un obiectiv în sine, ci mai degrabă ca un proces integrat, la 360 de grade. Este principala forță motrice pentru toate părțile interesate – de la consumatori și cumpărători până la investitori, dezvoltatori și, în cele din urmă, guvern – în modelarea politicilor unui stat și în abordarea preocupărilor sociale.
Pentru mine, digitalizarea înseamnă îmbunătățirea și eficientizarea proceselor prin care sunt gestionate și controlate proprietățile. Din ce în ce mai mulți oameni caută locuințe și proprietăți inteligente, ecologice. Ei își doresc să poată controla sistemele de aer condiționat, sistemele de securitate și să aibă camere de supraveghere peste tot. Însă acestea reprezintă doar un mijloc de a susține gestionarea proprietății, modul în care aceasta generează venituri și modul în care îi este menținută valoarea. Acest aspect este strâns legat de ceea ce am menționat anterior despre sustenabilitate. Construirea sustenabilă și deținerea unei proprietăți sustenabile merg acum mână în mână cu digitalizarea.
Privind lucrurile dintr-o perspectivă mai holistică – cea a unui investitor – este adevărat că întotdeauna iei în considerare oportunitățile dintr-o anumită regiune, însă trebuie să evaluezi și riscul de țară. După intrarea României în NATO și în Uniunea Europeană, suntem acum cu un pas mai aproape de aderarea la Spațiul Schengen.
Să sperăm că anul viitor vom face încă un pas înainte în relația noastră cu Statele Unite prin includerea în programul Visa Waiver, care este tot mai aproape de a deveni realitate. România a făcut progrese semnificative și în această direcție. Până în 2026, se preconizează că țara va deveni membră a OCDE – o validare extrem de importantă privind valoarea investițiilor și a menținerii acestora în această regiune. În plus, în sectorul imobiliar, există un potențial semnificativ neexploatat în domeniul logisticii și infrastructurii.
De fapt, în urma unei discuții foarte recente pe care am avut-o la Washington, observăm și potențial pentru piața imobiliară legată de sectorul de apărare. Fie că ne place sau nu, România se află la marginea unei zone de conflict, însă, ca membru NATO și țară unde prezența militară americană este crucială pentru întregul flanc central și est-european, dezvoltarea de proprietăți imobiliare pentru sectorul apărării ar putea deschide noi oportunități de creștere și ar putea aduce un val de prosperitate în țară.
Cred că așteptările noastre comune, precum și asemănările care ne unesc, sunt mult mai puternice decât orice ne-ar putea separa.
Valorificarea potențialului unei țări precum România, care rămâne în mare parte neexplorat, deschide oportunități semnificative pentru toată lumea.
Sorin Preda – CEO & Fondator, Global Vision
Cred că există mulți factori care remodelează industria imobiliară chiar în acest moment, de la aspecte economice și sociale, la progrese tehnologice și, nu în ultimul rând, la factori geopolitici. La Global Vision, după 20 de ani, cred – sau aș dori să cred – că suntem capabili să contribuim la remodelarea industriei în felul nostru.
Personal, cred că Global Vision ar trebui să evolueze dincolo de domeniul imobiliar în următorul deceniu. Aceasta este o realitate pe care o văd și o simt, iar ea mă inspiră să abordez un nou model de afaceri – o platformă integrată care combină afacerile imobiliare, tehnologia și energia. Aceasta deoarece principala tendință în acest moment este legată de construirea sustenabilă și ecologică, iar eu cred că acest obiectiv poate fi atins doar prin dezvoltarea de competențe suplimentare. Odată ce dezvolți aceste competențe și acumulezi capital, începi să gândești într-un mod integrat.
Tehnologia a jucat un rol crucial în istoria companiei noastre. Am fost întotdeauna printre primii care au adoptat tehnologia, deoarece ADN-ul nostru tehnologic ne-a determinat să utilizăm atât software, cât și hardware pentru a ne îmbunătăți procesele de proiectare și construcție. Sunt pe deplin de acord că pandemia COVID-19 a accelerat adoptarea noilor tehnologii. Dacă tot veni vorba, îmi amintesc că, în 2020, la sfârșitul lunii martie – România a intrat în izolare pe 14 martie – am semnat primul nostru contract de închiriere cu un client pe care nu îl întâlnisem niciodată în persoană, ceea ce a reprezentat un punct de cotitură semnificativ. În două săptămâni, am transferat online toate procesele noastre de vânzări, marketing și administrare generală. Acest lucru a acționat ca un puternic catalizator pentru adoptarea mai rapidă a tehnologiilor, de la realitatea virtuală la realitatea augmentată.
Dintre toate aceste tehnologii, personal consider că „gemenii digitali” reprezintă cea mai interesantă soluție datorită aplicațiilor sale pe termen lung, sprijinului oferit administrației și capacității îmbunătățite de a prezice durata de viață a proprietăților. Mă bucur să spun că am adoptat acest model de întreținere predictivă, depășind abordările tradiționale de întreținere preventivă și corectivă.
Deși o mare parte din tehnologie este deja disponibilă, în ultimii doi ani am identificat obstacole în calea adoptării sale. Prin urmare, am decis – și am anunțat în urmă cu doar o săptămână – să îl numim pe Marian Anghelache, antrenorul nostru neoficial în inteligență artificială, pentru a conduce inițiativele noastre în domeniul IA. Am prezentat, de asemenea, primele noastre două proiecte bazate pe IA. Primul este o platformă concepută pentru a sprijini tot ceea ce ține de ESG, pe care o consider noua filosofie de investiții sau „Biblia” dezvoltatorilor și investitorilor. Este de așteptat ca ESG să ofere acces la capital mai ieftin, să sporească credibilitatea brandului nostru și să ne ajute să optimizăm consumul de energie, să gestionăm relațiile cu chiriașii și să raportăm impactul social al investițiilor noastre la nivelul comunităților locale.
În ultima lună și jumătate, am discutat despre tehnologie în cadrul companiei noastre mai mult decât am făcut-o în ultimii 20 de ani, ceea ce demonstrează clar importanța acesteia.
Apropo de construirea de parteneriate, am avut privilegiul de a pune bazele acestei afaceri de familie acum 20 de ani, fără capital, concentrându-mă pe dezvoltarea relațiilor. Pentru Michael, crearea de parteneriate presupune loialitate, încredere și seriozitate – principii care sunt mai ușor de stabilit de la bun început. De la un capital inițial de 10.000 de euro la un portofoliu de jumătate de miliard de euro în dezvoltarea imobiliară de logistică industrială în ultimii cinci ani, am realizat progrese extraordinare. Acum, având în vedere că parteneriatele sunt atât de profund înrădăcinate în ADN-ul nostru, sunt convins că suntem bine poziționați pentru a relua acest proces într-un mod cu totul nou.
Piața ne împinge către construirea de parteneriate și punți din cauza a două riscuri majore: riscul geopolitic, care a fost vizibil în fiecare zi din ultimii patru ani, și instabilitatea politică. Toată lumea se întreabă în ce direcție se îndreaptă Statele Unite, iar noi ne confruntăm cu dileme filosofice similare în România și în întreaga Europă, mai ales având în vedere valul de alegeri care urmează. Atunci când discutăm cu investitorii, subliniem importanța construirii de punți nu doar la nivel local, ci și global. În aceste vremuri incerte – după părerea mea, cele mai imprevizibile din ultimii 20 de ani – propunerea de valoare pe care o discutăm cu investitorii noștri este un portofoliu bine echilibrat, care alocă capital atât pe piețele consacrate, cât și pe cele emergente. Acest lucru necesită integrarea nu doar a proprietăților imobiliare în portofoliile de investiții – și tocmai aceasta este direcția în care ne îndreptăm. Sunt bucuros să spun că am luat deciziile corecte în această privință.
Proprietățile imobiliare au servit întotdeauna ca o garanție solidă împotriva inflației. Dacă redactați corect un contract de închiriere, puteți indexa chiria, ceea ce vă oferă o formă inițială de protecție împotriva inflației. Totuși, dacă acest lucru este suficient depinde de randamentul per cost pe care îl obțineți la cumpărare sau vânzare. Este important să vă concentrați asupra acestui raport atunci când achiziționați o proprietate. Cu o analiză prealabilă adecvată și o strategie solidă de gestionare a proprietăților, bunurile imobiliare rămân una dintre cele mai bune soluții pentru a ține piept inflației.
În încheiere, aș mai avea două observații. Prima, care nu are legătură cu domeniul imobiliar, se referă la educație. Atunci când ne confruntăm cu o transformare profundă, cred că educația continuă trebuie să fie întotdeauna baza. Astăzi, avem instrumente precum ChatGPT, care conține o vastă bază de cunoștințe, iar abilitatea-cheie pe care trebuie să o dezvoltăm este să învățăm să formulăm întrebările potrivite. Această abilitate este mai importantă decât simpla stăpânire a unei sarcini specifice.
Cea de-a doua observație – de data aceasta legată de domeniul imobiliar – este că, în prezent, traversăm o perioadă turbulentă. Cred în adoptarea unei strategii bine echilibrate atunci când investim și selectăm active. Ideea de a construi punți – tema acestui panel – este extrem de valoroasă în contextul actual.
Craig Nassi – CEO, BCN Development
Personal, pot oferi perspective mai relevante asupra orașului New York decât asupra oricărei alte locații, deoarece sunt aici și simt pulsul orașului în fiecare zi. Nu doar că îl aud, ci îl simt. Finanțele au un impact uriaș asupra tendințelor imobiliare pe termen lung. Ratele ridicate ale dobânzilor din ultimii ani au modificat dramatic piața imobiliară comercială din oraș.
O clădire care era evaluată cândva la 100 de milioane de dolari ar putea valora acum 50 de milioane de dolari, numai din cauza creșterii ratelor dobânzilor. Volumul vânzărilor pentru aceste tipuri de proprietăți a încetinit drastic, deoarece cumpărătorii nu pot găsi o modalitate de a le finanța cu un grad de îndatorare similar cu cel de până acum; acum, sunt necesare fonduri proprii semnificativ mai mari. Aceasta este principala schimbare pe care am observat-o în New York și care a avut un impact considerabil asupra pieței. În timp ce ratele dobânzilor încep să scadă ușor, asistăm la mai multe discuții, dar deocamdată la prea puține acțiuni concrete. Cred că oamenii așteaptă alegerile prezidențiale din noiembrie, întrucât noul președinte care își va începe mandatul în ianuarie va avea, probabil, o influență considerabilă asupra pieței imobiliare. Aceasta se va mișca într-o direcție sau alta, dar nimeni nu știe sigur încotro în acest moment.
Tocmai aici este problema: cursa noastră prezidențială este atât de strânsă încât nimeni nu poate spune cine va câștiga. Va fi un candidat cu o ideologie liberală sau o figură conservatoare puternică precum Donald Trump? Pur și simplu nu știm încă.
Cât despre noile modele de finanțare imobiliară, suntem deja martorii apariției lor. Fondurile de capitaluri proprii (equity) apar pentru a umple golul dintre finanțarea prin îndatorare disponibilă și nevoile totale de finanțare. Grupurile de pe Wall Street, fondurile speculative și fondurile private intervin pentru a oferi finanțare suplimentară. De exemplu, dacă puteți obține doar un împrumut de 50-60%, aceste tipuri de fonduri vă pot aduce până la 80-85%. Dar banii sunt scumpi, iar acești investitori caută, de obicei, acorduri de parteneriat, care implică întotdeauna riscuri. Provocarea constă în găsirea celei mai bune căi de urmat.
În New York, există anumite produse imobiliare în care e bine să investești și altele pe care trebuie să le eviți în acest moment. Interesant este faptul că piața rezidențială de lux încă merge bine. Proprietățile tip „townhome”, situate pe „Coasta de Aur” a New York-ului – Fifth Avenue, pe latura estică a Central Park – și achiziționate cândva de oligarhii ruși pentru sume între 40-50 de milioane de dolari, sunt încă la mare căutare. Cumpărători din întreaga lume caută proprietăți la cheie în această gamă de prețuri. Dar oferta este foarte limitată.
În ceea ce privește investițiile, una dintre cele mai bune oportunități din New York în acest moment este reprezentată de clădirile de birouri. Avem milioane de metri pătrați de spații de birouri vacante, care probabil nu vor mai fi ocupate, în mare parte din cauza tendinței de a lucra de acasă – o practică începută în timpul pandemiei și care continuă și acum. Mulți angajați preferă să nu se întoarcă la birou cinci zile pe săptămână, optând, în schimb, pentru un program de lucru hibrid. Ca urmare, cererea de spații de birouri a scăzut, iar companii mari renunță la birourile lor, care acum sunt libere. Mulți proprietari se văd puși în situația de a refinanța, dar unii nu reușesc și renunță. Băncile preiau discret aceste clădiri și le vând, iar noi anticipăm că anul următor va aduce pe piață un val de astfel de proprietăți.
Aceste clădiri de birouri, care se vindeau cu 800-900 de dolari pe metru pătrat în urmă cu 10 ani, se vând acum cu doar 250 de dolari pe metru pătrat. Este o diferență uriașă și reprezintă o mare oportunitate pentru investiții. Cea mai evidentă soluție de conversie pentru aceste birouri vacante este transformarea lor în spații rezidențiale. Deși nu este un proces simplu – necesită ajustări ale planurilor de compartimentare, modificări ale căilor de evacuare și respectarea diverselor coduri – este totuși fezabil. Aceasta este o strategie de investiții asupra căreia ne concentrăm și noi.
Fiecare oraș este diferit, dar viitorul țării noastre pare oarecum incert în următoarele câteva luni. Odată ce vom afla cine va fi președintele, ne putem aștepta la schimbări semnificative ale politicilor, care vor afecta modul în care operează proprietarii de afaceri, investitorii și economia în ansamblul său, inclusiv în ceea ce privește ratele dobânzilor. În acest moment, cred că cea mai sigură investiție este cea imobiliară. Dacă astăzi puteți achiziționa o clădire de birouri în Manhattan cu 250-300 de dolari pe metru pătrat – comparativ cu 800 de dolari pe metru pătrat acum un deceniu – aceasta este o decizie logică.
Istoric, New York-ul și-a revenit întotdeauna spectaculos, chiar și după recesiuni severe, precum cea din 2008-2010, când valorile proprietăților au scăzut cu 30-35%. De atunci, aceste valori au revenit și, în unele cazuri, chiar au crescut exponențial. New York-ul nu a atins niciodată un prag minim fără a se redresa în cele din urmă.
Cred că New York-ul rămâne o piață foarte puternică pentru investiții. Manhattan-ul, în special, este o insulă fără posibilități de extindere dincolo de granițele sale. Este o piață pe care este dificil să pătrunzi dacă nu ai un partener care să o înțeleagă bine. Valorile proprietăților vor fi întotdeauna susținute, deoarece New York-ul este nucleul multor industrii, printre care moda și finanțele. Este un oraș dinamic, care continuă să atragă tineri din întreaga lume.
Dacă te plimbi astăzi prin New York, vei observa că străzile sunt pline de tineri. Îmi amintesc că obișnuiam să-l întreb pe tatăl meu: „Unde sunt toți bătrânii?” Iar el îmi răspundea: „Sunt în apartamentele lor; nu ies afară.” Dar acest oraș este plin de energie, un aspect care nu s-a schimbat și nu cred că se va schimba vreodată. New York-ul este un oraș minunat!