Din datele platformelor de anunțuri Storia și OLX Imobiliare, în primele luni ale acestui an a crescut de patru ori cererea pentru achiziții de proprietăți imobiliare vs. cea pentru închirieri, în comparație cu anul trecut.
„În acest moment, numărul celor care sunt interesați de achiziții este de până la patru ori mai mare decât numărul celor care caută să închirieze. Ne aflăm într-un moment favorabil, cererea este într-o revenire, după o perioadă puțin mai dificilă”, a explicat Răzvan Ceapă, Head of Operations la Storia și OLX Imobiliare, în cadrul emisiunii Forbes Forward.
El a punctat că, din 2015 până astăzi, nivelul salarial mediu în România a crescut cu peste 100%. În aceeași perioadă, nivelul prețurilor proprietăților a crescut într-un ritm mai scăzut, în jur de 50-60%, „deși am avut o creștere semnificativă a costurilor de construcție în tot acest timp”. Astfel, luând în calcul valoarea proprietăților și nivelul salariului mediu, România are una dintre cele mai accesibile piețe imobiliare din Europa, iar Bucureștiul se numără printre cele mai accesibile capitale din Europa.
Valoarea pieței imobiliare – creștere medie de 12%
Potrivit lui Răzvan Ceapă, în perioada 2019-2022, valoarea pieței imobiliare din România a crescut în medie cu 12%.
„Anul trecut, chiar dacă am avut un debut de an mai nefavorabil, a fost un moment în care au crescut dobânzile, exista o oarecare incertitudine în piață, era un nivel foarte ridicat de inflație, cu toate acestea, când am tras linie la sfârșitul anului, am avut o creștere medie anuală de 12%”, a precizat el.
O analiză la nivelul celor mai mari orașe din România, arată că prețul mediu al anunțurilor postate pe platformă în aprilie, care nu este neapărat prețul final de tranzacționare, se află în jurul valorii de 1.900 euro/mp, ceea ce reprezintă o creștere de 14% față de perioada similară din anul trecut. Această majorare semnificativă vine după ce, în anul 2023, creșterea a fost mai redusă, de 5-6%. Cele mai mari prețuri ale locuințelor se află în Cluj Napoca, oraș care se distanțează de celelalte orașe, ajungând la 2.600-2.700 euro/mp, atât pentru proprietăți vechi, cât și pentru proprietăți mari.
„Capitala, care are și un fond destul de mare de locuințe vechi, a avut un preț mediu de 1.800-1.850 euro/mp în luna aprilie. Celelalte orașe mari sunt undeva imediat în urma Bucureștiului, cu niște prețuri care variază de la oraș la oraș, în jurul valorii de 1.600-1.700 de euro/mp”, a declarat Răzvan Ceapă.
Dar acest preț se negociază, însă Storia nu intermediază tranzacții per se și, prin urmare, nu are acces în mod direct la valoarea tranzacțiilor. Cu toate acestea, din informațiile oferite de reprezentantul Storia și OLX, există întotdeauna o marjă de negociere a anunțurilor postate, aflată undeva între 1 și 5%, în funcție de tipul de proprietate, de locație, de vânzători.
„Depinde de foarte mulți factori, inclusiv de cât de mult te grăbești pentru a vinde o proprietate, caz în care poate că ai o marjă de negociere mai mare”, adaugă el, precizând că timpul mediu al unei postări pe platformă poate varia între 30 și 90 de zile, iar o proprietate postată la un preț foarte atrăgător se va vinde foarte repede, în timp ce una postată la un preț ridicat poate să stea mai mult timp la tranzacționare.
A scăzut la jumătate durata de viață a anunțurilor postate; cele mai scumpe locuințe în Sectoarele 1 și 2; cele mai ieftine în 5 și 6
„Ce pot să vă spun însă este că, la nivelul lunii aprilie, durata de viață a anunțurilor postate pe platforma noastră a scăzut cu 49% față de aceeași perioadă a anului trecut, fapt care reflectă creșterea cererii de proprietăți”, punctează șeful de operațiuni al Storia și OLX.
În ceea ce privește gradul de atractivitate a locuințelor, în funcție de sectoarele din București, Sectoarele 1 și parțial Sectorul 2 stau cel mai bine, având atât zone centrale atractive, cât și periferii mai atrăgătoare decât restul sectoarelor, prin poziționarea geografică, accesul la zone de birouri și la infrastructură.
Tot aici se regăsesc și cele mai multe locuințe noi construite, de calitate mai ridicată, în cartiere precum Aviației, Băneasa sau Dorobanți.
La polul opus, cele mai ieftine garsoniere, din perspectiva închirierii, se află în sectorul 5, iar cele mai ieftine apartamente de două camere în sectoarele 5 și 6, arată analiza Storia.
În ceea ce privește raportul locuințelor noi disponibile versus cele vechi, din perspectiva Storia se observă o împărțire aproximativ egală între cele două clase de proprietăți, ba chiar ușor peste 50% din proprietățile aflate în vânzare sunt considerate proprietăți noi, nu neapărat finalizate în 2024, dar în ultimii ani.
Ponderea este similară în toate orașele de talie mare, analizate de Storia, iar în București se ajunge chiar la o valoare de 60% din proprietățile aflate la vânzare fiind încadrate ca noi.
În schimb, jumătate din cererea utilizatorilor platformei merge către proprietăți construite înainte de 1990. Dintre cei care caută proprietăți construite după 1990, în jur de 30% dintre potențialii clienți caută proprietăți mai noi de anul 2000.
„Dacă ne uităm la cererea de proprietăți, aceasta nu este proporțională cu oferta de proprietăți noi, lucru care poate face ca proprietățile noi să petreacă un pic mai mult timp la vânzare, ceea ce se vede automat și într-o creștere a inventarului”, punctează Răzvan Ceapă.
14.000 de proprietăți listate în București, 60% dintre ele sunt clasificate ca fiind noi
În acest moment, pe cele două platforme, în București sunt postate la vânzare în jur de 14.000 de anunțuri de proprietăți marcate ca anunțuri. Urmează Cluj Napoca, cu 5.500 de proprietăți și Iași, cu peste 3.000 de proprietăți. Interesant este că, în cazul Bucureștiului și Iașiului, peste 60% din totalul anunțurilor sunt pentru proprietăți noi.
„Alte orașe mari din România au una, două, trei mii de anunțuri aflate la vânzare, depinde foarte mult și de momentul în timp. De exemplu, dacă sunt două, trei proiecte mari lansate la vânzare la un moment dat, atunci, bineînțeles, și numărul de proprietăți disponibile va crește. Deci acesta nu reprezintă neapărat un factor care ar trebui interpretat ca o evoluție a pieței”, punctează Răzvan Ceapă.
Marea majoritate a anunțurilor sunt urcate de agenții imobiliare, însă, în cazul OLX, în jur de 20-25% din totalul proprietăților sunt urcate direct de proprietari.
Ceapă estimează că ar fi, în prezent, câteva sute de ansambluri rezidențiale aflate în construcție la nivelul celor mai mari orașe din România, iar oferta celor două platforme cuprinde în jur de 30.000 de proprietăți noi aflate la vânzare. Dar el mai precizează că nu întotdeauna se listează ansamblurile rezidențiale, ci agențiile imobiliare postează punctual anumite proprietăți din cadrul unui ansamblu.
„Există proiecte rezidențiale care s-au dezvoltat în adevărate cartiere, cum ar fi cele din zona Militari sau de la marginea Bucureștiului. În momentul de față, avem în zona Lujerului, la vânzare, un proiect cu aproape 800 de unități disponibile, iar în în zona Pallady un complex cu aproape 1.200 de unități.” (R.C.)
Pe lângă locuințele aflate în cartierele mai îndepărtate de centru, Storia listează și proprietăți de milioane de euro, vile cu istorie care au aparținut unor personalități marcante ale țării.
Cea mai scumpă proprietate vândută – o casă din zona Dorobanți, la 6 milioane de euro
„Cea mai scumpă proprietate care s-a vândut prin intermediul Storia este o casă-monument din zona de Dorobanți, vândută anul trecut la 6 milioane de euro. Noi avem o campanie numită Aici a stat, în care încercăm să scoatem în evidență proprietăți interesante puse la vânzare pe platformă. Un exemplu recent este o proprietate de 4 milioane de euro, o vilă stil mediteranean din perioada interbelică cu alură de palat venețian, din apropierea Pieței Victoriei, care a aparținut lui Constantin Silvestri, fost director al Operei Române, dirijor și compozitor”, precizează Răzvan Ceapă.
În opinia sa, prețurile vor continua să crească. „Am văzut o creștere de 14% în ultimul an, pe date reale solicitate de către vânzători. Tendința, din punctul meu de vedere, va fi în continuare una pozitivă”, completează reprezentantul Storia și OLX.