Numărul angajaților care lucrează de la birou este estimat să crească cu o medie de 1% pe an în următorii cinci ani, cu orașe precum Stockholm (+2,0% pa), Amsterdam (+1,6% pa) și Londra (+1,5% pa) înregistrând cele mai mare creșteri, potrivit unui studiu al companiei de consultanță imobiliară Savills. București este singura capitală europeană în care ar putea să asistăm la o scădere, de 0,3%.
Gradul de ocupare a birourilor europene a scăzut, în primul semestru al anului 2023, cu 15% sub media ultimilor cinci ani și este cu 21% în scădere față de anul precedent. Piețele care au raportat cea mai mare creștere a absorbției în primul semestru față de media precedentă de cinci ani au fost Luxemburg (+137%), Oslo (+22%) și Praga (+13%). În Luxemburg, creșterea mare a absorbției este rezultatul noilor spații livrate pe piață, care au fost ocupate. La celălalt capăt, Lisabona (-62%), Köln (-51%) și Dusseldorf (-44%) au raportat cele mai mari scăderi.
Scăderea gradului de ocupare poate fi atribuită atât factorilor ciclici, cât și structurali. Cu o incertitudine economică crescută, chiriașii sunt în primul rând preocupați de reducerea cheltuielilor operaționale, înainte de a fi nevoiți să recurgă la reduceri ale numărului de angajați. În plus, companiilor le ia mai mult pentru a finaliza tranzacțiile de leasing, deoarece își gestionează costurile viitoare. Din perspectivă structurală, companiile caută în continuare să-și optimizeze strategiile de lucru hibride și să descopere ce înseamnă acest lucru pentru amprenta lor de spații de birouri. Până în 2026, Savills estimează că impactul net asupra cererii de birouri europene va fi cu 10% sub nivelurile pre-pandemie.
Serviciile profesionale susțin cererea de spații de birouri din Europa, pe măsură ce cota chiriașilor din IT scade
Serviciile profesionale și de afaceri au rămas cel mai activ sector în S1 2023, deținând o cotă de 28% din totalul absorbției de spații office în Europa, în creștere de la 24% în S1 2022, arată un studiu al Savills.
Firmele juridice și de contabilitate sunt și ele printre cele mai active, dată fiind cererea crescută pentru serviciile lor în timpul unei perioade de recesiune economică. În zona City din Londra, cunoscută pentru spațiile de birouri, firma de avocatură Goodwin Proctor a închiriat 8.300 mp, în timp ce la Berlin, firma de servicii profesionale Boston Consulting Group a semnat un contract pentru 19.000 mp de spațiu în clădirea AP15, care va fi finalizată până la sfârșitul anului 2024. La nivel de oraș, Madrid și City Londra au cea mai mare cotă de ocupare a serviciilor profesionale și de afaceri, cu 40% și, respectiv, 35% din totalul pieței.
“Având în vedere competiția de pe piața forței de muncă, serviciile profesionale se folosesc în mod clar de imobiliare ca modalitate de a atrage și reține talente în industrie, și ne așteptăm ca acestea să fie sectorul cu cea mai puternică creștere în următoarele douăsprezece luni”, arată Savills.
Al doilea sector ca mărime este cel bancar, de asigurări și finanțe, care a ocupat o cotă de 17% în primul semestru al lui 2023, înregistrând o scădere de 4% față de anul precedent. Paris CBD a raportat cea mai mare expunere la firmele bancare, de asigurări și finanțe din Europa, de 30%, reflectând tendința băncilor europene de relocare din districtele financiare în locații cu utilizări mixte pentru a-și dimensiona corect amprenta și reține talentul. Una dintre cele mai mari tranzacții semnate în S1 2023 a fost banca privată franceză Rothschild Martin Maurel, care a semnat pentru 21.500 mp la Paris în T2 2023.
Ca urmare a recentelor disponibilizări și a restrângerii spațiului ocupat, sectorul tehnologiei, informațiilor și comunicațiilor a înregistrat cea mai mare scădere a ponderii în Europa, de patru puncte procentuale, până la 16% din totalul ocupării între S1 2022 și S1 2023. Expunere ridicată la sectorul tehnologic au orașe precum Lisabona (38%) și Dublin (30%), care raportează unele dintre cele mai mari scăderi anuale ale absorbției totale în S1 2023 (scădere de 77%, respectiv 30%). În București, ponderea firmelor IT în piața închirierii de birouri a scăzut sub 30%, de la 50% în 2020. În schimb, în Timişoara, Iaşi şi Cluj-Napoca, chiriaşii din domeniul IT&C au cumulat o pondere de 82% din totalul pieţei.
Printre cele mai mari tranzacții din acest sector se numără firma de software auto Cariad SE, care a semnat pentru 20.600 mp la München în primul semestru al 2023 în cadrul Parkstadt Office Center, și compania de tehnologie Bytedance, care a semnat pentru 12.500 mp în London City.
Administrația publică, educația și organizațiile caritabile și-au crescut cota sectorului cu 3% în semestrul I din 2023, până la 10% din ocuparea totală, pe măsură ce guvernele și marile organisme instituționale au continuat să închirieze spații și să-și mențină amprenta ocupațională. În Amsterdam, serviciile publice au reprezentat 30% din absorbție, determinate de un contract de reînnoire semnat de Autoritatea Fiscală Olandeză (40.000 mp).
În București, în prima jumătate de an s-a raportat un volum de închirieri în creștere cu peste 20% față de aceeași perioadă a anului trecut, la aproximativ 160.000 de metri pătrați. Companiile care au închiriat cele mai mari spații de birouri sunt eMag, cu o suprafață de 10.000 mp în Globalworth Square, Banca Transilvania, cu 10.000 mp în Green Court, Vois (divizia Vodafone), cu 5.462 mp în The Bridge, Coca Cola, cu 4.500 mp, în Globalworh Campus și Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, cu un spațiu de 3.780 mp în Sema Park, arată Fortim Trusted Advisors.
Rata medie europeană a spațiilor de birouri vacante crește de la 7,2% la 8% pe an
Ratele medii europene de neocupare a birourilor au crescut cu 80 bps, de la 7,2% la 8,0% în ultimele douăsprezece luni, deoarece chiriașii au renunțat să semneze noi contracte. Acest lucru este cel mai evident în Dublin (+400 bps până la 14,9%), La Défense (+300 bps până la 15,1%) și Budapesta (+270 bps până la 12,6%).
Ratele de neocupare rămân scăzute pe piețele de bază, în ciuda creșterii din Berlin (+110 bps la 3,9%) și Köln (+20 bps la 3,2%), deși proiectele aflate în dezvoltare vor afecta viitoarele rate de neocupare, pe măsură ce se livrează spații noi, iar orașe precum Berlin și Barcelona vor avea cele mai multe spații noi dezvoltate speculativ, în 2023-2024. Potrivit Savills, în București rata de neocupare a crescut în S1 2023 la 11,8%, de la 11% în S1 din 2022.
În concluzie, firmele europene vor lua măsuri pentru a atenua riscurile și a reduce costurile în următoarele douăsprezece luni, iar anul următor va continua să fie caracterizat de prudență în leasing, estimează specialiștii de la Savills. Ei consideră că cererea ar putea să scadă cu aproximativ 15% în 2023 și se va redresa treptat în 2024.
“Ne așteptăm ca ratele de neocupare să crească în continuare în restul anului, dar acest lucru se va reflecta în mare parte în stocul secundar, ca urmare a cererii solide de birouri prime. Ca urmare, prognozăm o polarizare suplimentară a chiriilor între activele primare și secundare”, precizează studiul.