Bătălia pentru fiecare petic de pământ din „zona de aur” a proprietăților imobiliare din București, Barbu Văcărescu – Floreasca, a împins la maximum concentrația de clădiri pe metru pătrat, nu doar de birouri, ci și rezidențiale sau hoteliere. Cu un stoc de 589.500 mp, acest pol de birouri trece însă pe locul II după cel din Centru-Vest (Politehnica, Orhideea, Cotroceni), după livrările de proiecte din primul trimestru.
Astfel, s-au ridicat sau sunt în prezent în construcție, la distanțe deloc convenabile, clădiri înalte care blochează priveliștea și lumina altora. Cum se va găsi un echilibru în această ecuație a rentabilității versus urbanism armonios și cât de afectați sunt chiriașii sau clienții?
Un exemplu este clădirea Equilibrium II, parte a proiectului edificat de Skanska în zona Floreasca, vis-a-vis de Promenada Mall, fiind flancată din față și spate de două proiecte de apartamente, dintre care unul este dezvoltat de One United Properties. Însă reprezentanții Skanska nu se arată deranjați de acest aspect.
După cum declară Aurelia Luca, Executive Vice President Operations Ungaria și România din cadrul Skanska Commercial Development Europe, dezvoltatorii de proprietăți comerciale iau în calcul clădiri care acomodează, „pe lângă funcțiunea principală de spații de lucru, și alte servicii: restaurant, supermarket, sală de fitness, spații pentru recreere și socializare”.
„Clădirile de birouri au evoluat în spații ale comunității, care facilitează interacțiunile și socializarea, pentru rezidenți și vizitatori. Proximitatea proiectului rezidențial ne bucură tocmai din această perspectivă – de creștere a comunității. În plus, designul clădirilor este unul cu impact estetic pozitiv, iar echipele Skanska și One au colaborat împreună încă din faza de proiect, pentru a crea un spațiu exterior comun fără bariere fizice, astfel încât accesul pietonal în întreaga zonă să fie unul facil și perfect integrat”, explică Aurelia Luca.
Equilibrium este un proiect de birouri de clasa A, certificat LEED, care include două clădiri de 11 etaje, cu o suprafață închiriabilă totală de 40.800 mp. Prima clădire (20.750 mp) a fost livrată în 2019, iar a doua (19.900 mp) la finalul lui 2022. Prima clădire este închiriată 100%, dar cea de-a doua încă nu are chiriași. Ambele clădiri sunt disponibile spre vânzare
După cum punctează Aurelia Luca, modelul de business al Skanska este unul sustenabil: „achiziționăm terenul, dezvoltăm conceptul și designul proiectului, îl construim, închiriem și ulterior îl vindem”. Skanska a mai vândut, în 2015 și 2017, cele trei clădiri din cadrul proiectului Green Court din Capitală către fondul de investiţii Globalworth; în 2018 Campus 6.1 către CA Immo; apoi către austriecii de la S Immo clădirile Campus 6.2 și 6.3.
În ceea ce privește Equilibrium I, printre companiile care au ales să-și desfășoare activitatea aici se numără Signal Iduna, SMS Metallurgy România, Iron Mountain, Secom® Healthcare, Newton, Moov Leasing și altele. Pentru Equilibrium II, sunt în prezent discuții cu potențiali chiriași, însă clădirea nu este încă utilizată.
Piața de office din București a avut unul dintre cele mai solide trimestre II din ultimii ani, cu aproximativ 160.000 mp de spații de birouri moderne închiriate, comparativ cu circa 130.000 mp în aceeași perioada din 2022. Totuși, cererea nouă s-a ridicat la doar 45.000 mp, în scădere cu 40% față de 2022, arată o analiză a companiei de consultanță imobiliară Colliers.
Conform chestionarului Office life experience în Equilibrium I, realizat în luna mai a acestui an, gradul de utilizare a spațiului este unul ridicat, în condițiile în care fenomenul muncii la distanță are în continuare amploare. Astfel, 50% dintre ocupanții clădirii lucrează de la birou timp de cinci zile pe săptămână, 8% preferă programul de patru zile, 25% cel de trei zile, iar 17% doar două zile de muncă la birou.
În ce privește service charge-ul plătit de chiriași, care include utilitățile consumate pe spațiile comune, curățenie, întreținerea instalațiilor și echipamentelor, a spațiilor verzi, pază și pompieri, impozitul pe proprietate, asigurarea clădirii și managementul proprietății, acesta s-a menținut la 4,17 euro/mp în 2022.
„Concret, am negociat contractele mari de furnizare a serviciilor de curățenie, mentenanță tehnică, property management, pază și pompieri încă din etapa de licitație, pentru a ține sub control creșterile prețurilor și pentru a minimiza impactul lor pe tot lanțul de servicii”, explică Aurelia Luca pentru Forbes.
Pentru partea de utilități, s-au realizat optimizări permanente în modul și programul de funcționare a echipamentelor, pentru a reduce consumurile de apă și energie electrică, reușind diminuarea consumului anual de energie în clădire cu 38%.