Pe insula artificială Palm Jumeirah din Dubai, fasciculele laser înălțate semnalizează începutul celui mai recent proiect de construcție supra-dimensionat. Cu o înălțime de 71 de etaje și 76 de penthouse-uri, Como Residences va fi cea mai înaltă structură din arhipelag, iar cel mai ieftin apartament are un preț de 21 de milioane de dirhami ($5,7 milioane), potrivit Bloomberg.
La distanță nu foarte mare de Como Residences, magnatul emirian Khalaf Ahmad Al Habtoor începe lucrările la un complex rezidențial care va adăuga peste 1.700 de locuințe. Aceasta este o tendință prezentă pretutindeni în emirat – constructorii își accelerează motoarele în ceea ce se preconizează a fi cel mai puternic ciclu de construcție din 2017 încoace.
Cunoscut de mult timp pentru fluctuațiile sale intense, Dubai a trecut prin una dintre cele mai dramatice prăbușiri în 2008, când o criză imobiliară alimentată de datorii i-a dus pe unii dintre cei mai mari dezvoltatori ai orașului pe marginea falimentului. Primăvara Arabă care a cuprins Orientul Mijlociu a revitalizat piața în 2011, pe măsură ce capitalul provenit din statele arabe căuta siguranță în Dubai. Dar situația s-a schimbat rapid în 2014, când prăbușirea prețurilor la petrol a dus piața imobiliară rezidențială într-o recesiune care a durat șapte ani.
De data aceasta, dezvoltatorii își asigură pariurile mai mult, solicitând plăți în avans care acoperă cea mai mare parte a proprietății chiar înainte de începerea construcției.
Suma de bani provenită de la investitori bogați din întreaga lume oferă pieței imobiliare a emiratului un amortizor semnificativ și reduce necesitatea împrumuturilor – dar lasă și cumpărătorii cu mai mult riscuri.
“Dezvoltatorii profită de cererea în creștere prin lansarea unui număr mai mare de proiecte”, a declarat Prathyusha Gurrapu, șeful departamentului de cercetare și consultanță la firma imobiliară Core. “Cu banii colectați de la cumpărători în pre-vânzări, dezvoltatorii sunt de obicei capabili să finanțeze o mare parte din construcție, ceea ce reduce riscul financiar față de anii precedenți.”
Gurrapu se așteaptă ca prețurile locuințelor să crească încă 10% până la 12% în acest an, potrivit Bloomberg.
Cu toate acestea, există și alte riscuri, spune Gurrapu, cum ar fi eventualele probleme în lanțul de aprovizionare cu materiale de construcție, care ar putea întârzia finalizarea proiectelor chiar și după ce cumpărătorii au plătit.
Un alt aspect de îngrijorare este capacitatea contractanților de a realiza lucrările, întrucât aceștia preiau un număr mai mare de proiecte într-un moment în care mulți dintre ei și-au redus capacitatea după ani de piață în scădere.
La nivel global, se așteaptă ca majorarea ratelor dobânzilor și încetinirea economică să afecteze construcția în multe părți ale lumii, iar unele piețe, cum ar fi Marea Britanie și China, să sufere în mod deosebit.
Cu toate acestea, sosirea unui număr mare de expați și fluxul de ruși care își doresc să își protejeze averea în contextul politic actual au dus la o creștere de 15% a prețurilor imobiliare în Dubai în ultimul an și au alimentat această nouă explozie a construcțiilor.
Până în prezent, în acest an au fost lansate 24.658 de locuințe în Dubai, cu aproximativ 37% mai multe decât cele lansate în aceeași perioadă în 2022, potrivit Core.
De la începutul anului 2023 au fost înregistrate aproximativ 28.900 de tranzacții rezidențiale în faza de planificare, ceea ce este cel mai mare număr pentru aceeași perioadă din 2009 încoace.
Proprietățile în faza de planificare reprezintă o opțiune populară pentru investitorii străini care nu dețin conturi bancare în Emiratele Arabe Unite, din care face parte și Dubai. Aceștia au tendința să transfere numerar direct în conturile escrow ale dezvoltatorului sau să utilizeze criptomonede pentru a plăti achizițiile.
Analizatorii și dezvoltatorii recunosc riscurile implicate.
Mohamed Alabbar, fondatorul Emaar Properties PJSC, care a construit cel mai înalt zgârie-nori din lume, afirmă că lecțiile din trecut nu ar trebui uitate în actuala perioadă de boom. “Marele pericol este că afacerea imobiliară trece prin cicluri, creșteri și scăderi”, a declarat el. “Trebuie să menținem o datorie mică și să avem lichidități rezonabile, astfel încât chiar dacă piața încetinește, situația bilanțului și poziția de numerar să ne permită să ne finalizăm proiectele.”
Există numeroase avertismente despre ce poate merge greșit în Dubai. Înainte de criza financiară globală, cumpărătorii plăteau adesea 10% din valoarea unei proprietăți chiar înainte de a fi pusă o singură cărămidă și vindeau contractele de mai multe ori, inflaționând valorile de câteva ori.
Speculațiile excesive au fost întrerupte brusc în 2009, când dezvoltatorul Nakheel PJSC, deținut de guvern, a fost aproape de incapacitatea de a plăti înapoi aproximativ 4 miliarde de dolari în plăți de obligațiuni. Compania, împreună cu Dubai World de care aparținea la acel moment, a primit un sprijin financiar de 10 miliarde de dolari din partea Abu Dhabi.
A urmat o perioadă dureroasă în care dezvoltatorii au restructurat miliarde de dolari de datorii cu băncile globale și au rezolvat o serie de dispute legale cu cumpărătorii furioși ale căror proiecte s-au oprit în mijlocul construcției și ai cărorbani au fost blocați timp de ani de zile.
La distanță scurtă de Como Residences este și proiectul Dubai Pearl, format din patru turnuri, care a fost abandonat timp de aproape 15 ani și care este în cele din urmă demolat. Puțin probabil ca cumpărătorii să își recupereze investițiile, potrivit Bloomberg.
Palm Jebel Ali, cea mai mare dintre celebrele insule artificiale în formă de palmier din oraș, este reînviată după 14 ani, dar nu înainte ca mulți dintre cumpărătorii inițiali să înregistreze pierderi masive.
Cu toate acestea, Dubai a limitat dezvoltările noi și a restricționat oferta în timpul perioadei de șapte ani în care prețurile au scăzut după un exces anterior de proprietăți. Aceasta ar putea limita severitatea oricărei recesiuni în această perioadă, afirmă dezvoltatorii și analiștii.
“Vom depăși limita? Pentru a răspunde la această întrebare ai nevoie de o sferă de cristal”, a declarat Richard Waind, director general al agenției imobiliare Betterhomes. “Fără îndoială, în prezent avem nevoie de locuințe noi la modulgeneral.”
În prezent, cumpărătorii sunt mai dispuși să își asume riscul de a face plăți inițiale mai mari, deoarece guvernul a introdus o serie de reforme. Firmele imobiliare trebuie să plătească costul integral al terenului înainte de a li se permite să vândă anterior construirii proprietății proiectate.
Banii colectați de la cumpărători trebuie depuși în conturi escrow ale guvernului, cu fonduri distribuite pentru costurile de construcție esențiale. Aceasta înseamnă că dezvoltatorii nu pot dispărea ușor cu banii cumpărătorilor, așa cum s-a întâmplat în timpul crizei financiare.
Printre cei care investesc în piața imobiliară locală se numără locuitorii și expații epuizați de creșterea chiriilor. Unii investitori din străinătate caută case secundare într-o țară în care obținerea vizelor este ușoară.
Cu toate acestea, Dubai nu face publice detalii despre achiziții, atrăgând astfel cumpărători de proprietăți care doresc să evite atenția publică, conform unor cercetători. Mulți dintre aceștia consideră achizițiile în faza de planificare deosebit de atractive.
Denis Scvortov, un broker imobiliar la Ax Capital, specializat în vânzarea de proprietăți în faza de planificare, a declarat că 95% dintre clienții săi locuiesc în străinătate, mulți dintre aceștia provenind din Rusia, Ucraina și alte țări din fosta Uniune Sovietică.
Mulți își folosesc proprietățile ca a doua locuință. Brokerii precum Scvortov spun că mulți dintre clienți sunt suficient de bogați pentru a plăti în numerar, evitând astfel împrumuturile ipotecare și băncile.
În ultimele trei luni, piața s-a mai temperat față de activitatea frenetică din anul precedent, chiar dacă aproape toate noile lansări se vând, a afirmat acesta.
În același timp, dezvoltatorii merg înainte cu forță maximă.
Rizwan Sajan, un om de afaceri născut în India, care a evitat boom-ul imobiliar inițial din Dubai din 2007, a intrat în joc în 2015 și, în ultimul an, a continuat cu șase proiecte care vor aduce aproape 2.100 de locuințe pe piață.
“În 2008, era o piață a speculanților fără nicio reglementare”, a spus Sajan, care conduce un conglomerat deținut de ofamilie, numit Danube Group, cu sediul în Dubai. “Astăzi vedem însă investitori autentici care cumpără aici datorită situației din lume și pentru că doresc să creeze venituri din închiriere sau să păstreze proprietățile ca a doua locuință.”
Cumpărătorii de la Como Residences, turnul de pe Palm Jumeirah, trebuie să plătească 80% din valoarea proprietății înainte ca aceasta să fie finalizată, iar termenul pentru predare este undeva la mijlocul anului 2027, conform declarațieicompaniei.
Emaar domină construcția de noi locuințe, având cea mai mare cotă de piață. În urma sa, anul trecut, se aflau companiile private Damac Properties și Azizi Developments.
În primul trimestru vânzările Emaar au crescut cu 25,8% față de aceeași perioadă a anului precedent. Luna aceasta, Emaar a anunțat lansarea unui proiect de lux la malul apei în valoare de 20 miliarde de dolari, care va avea peste 7.000 de unități rezidențiale, în special vile și case mari.
Cu toate acestea, Alabbar a declarat că urmărește cu atenție plățile clienților. “Totul este vândut acum și colectarea este incredibil de solidă”, a spus el.