Pentru Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, 2022 a adus diversificarea portofoliului One United Properties, prin extinderea segmentului de birouri și diviziei de retail și prin achiziții strategice.
Estimările pentru acest an vizează investiții de aproape 1,2 miliarde de lei în București. Pentru 2022, One United Properties se așteaptă la venituri de 1,52 miliarde de lei și un profit brut de 647,4 milioane de lei.
Cei doi fondatori ai One United Properties, cel mai activ dezvoltator de proiecte mixte și de regenerare din țară, Victor Căpitanu (foto dreapta) și Andrei Diaconescu (foto stânga) pot spune că lasă o amprentă serioasă pe piața imobiliarelor. Absolvenți de studii economice, cei doi s-au cunoscut acum mai bine de 20 de ani, pe când Victor era student, iar Andrei era deja director de credite la Alpha Bank. Din 2003 şi până în 2005 au lucrat la Bancpost, când au fondat Capital Partners, în care era partener principal și Doru Lionăchescu. Au început, încă de atunci, să facă tranzacții cu terenuri din București. La vremea aceea, terenurile erau ieftine, le cumpărau cu câțiva dolari pe metru pătrat și le vindeau mai apoi, după o perioadă, pentru a obține un profit. Nu se putea vorbi de un plan de afaceri foarte elaborat.
Primul teren achiziționat a fost vizavi de primul hypermarket Carrefour din România, în Militari. Pentru un hectar, cei doi au plătit în jur de 25.000 – 30.000 de dolari, iar după șase luni l-au vândut la un preț aproape dublu. După aceea, au mai cumpărat câteva terenuri, făceau cam 2-3 tranzacții pe an, iar propria companie au înființat-o în 2005.
„Mereu am luat deciziile împreună. Am știut că două minți pot vedea mai bine riscurile. Am zis mereu că, dacă unul dintre noi vede niște aspecte care nu sunt atât de potrivite, mai bine nu facem. Am folosit parteneriatul nostru ca să gândim cu două minți în loc de una singură. Am și avut încredere unul în altul, încredere care s-a construit în timp și care este esențială în afaceri”, declara anterior Victor Căpitanu, co‑CEO al One United Properties.
Prin 2006, Capital Partners făcea deja bani serioși, așa că s-au gândit să devină și dezvoltatori. Au găsit un proiect nefinalizat, un bloc cu 12 apartamente, și au decis să-l finanțeze. Apoi au cumpărat alte terenuri, iar până la venirea crizei din 2008 ridicaseră deja trei blocuri cu câteva zeci de apartamente, pe care le-au vândut.
Cei doi parteneri au avut inspirația de a face achiziții cu terenuri în plină criză. În anul 2009, când toată lumea fugea de imobiliare, au cumpărat un teren foarte bun în zona Floreasca, cu un milion și jumătate de dolari. Cu doar un an în urmă, terenul fusese evaluat la circa 7,8 milioane de euro, cu ocazia unui precontract pe care îl semnase proprietarul, un elvețian care își lichida activitățile din România, cu familia Buyukhanli, care a dezvoltat uriașul complex rezidențial Cosmopolis în zona de nord-est a Bucureștiului.
„Am înțeles că, fundamental, businessul în imobiliare este simplu dacă respecți câteva reguli simple”, afirma și Andrei Diaconescu. „Este vorba, în primul rând, de locație. Apoi, trebuie să fii foarte atent la cerere, să ai produse adaptate la cerere. Nu în ultimul rând, noi cumpărăm doar ce putem dezvolta, pentru că nu vrem să rămânem cu terenurile”.
În 2007 au înființat One United Properties SA, iar din 2013 s-au concentrat pe dezvoltarea de proiecte imobiliare sub brandul „One”. Anul trecut, compania a ridicat proiecte precum One Mircea Eliade, One Herăstrău Towers și One Mamaia Nord I, cu un totalul de 442 unități locative, iar anul acesta va livra 595 de unități locative, în cadrul a patru proiecte: One Timpuri Noi, One Floreasca Vista, One Verdi Park și One Modrogan. Dezvoltatorul are în prezent șase șantiere, unde construiește 1.667 de unități locative, la One Verdi Park, One Peninsula, One Modrogan, One Timpuri Noi, One Floreasca Vista și One Cotroceni Park.
În prezent, portofoliul de birouri al companiei depășește 101.000 mp de spații de birouri și include One Tower, One Cotroceni Park Office Faza I, One Herăstrau Office și One North Gate. Suprafața brută închiriabilă (GLA) a One United Properties va ajunge la 136.000 mp după livrarea One Cotroceni Park Office Faza II, estimată pentru decembrie 2022.
De la listarea pe Bursa de Valori București, din vara anului trecut, când One United Properties a atras 260 de milioane de lei pentru noi investiții imobiliare, activitatea companiei s-a intensificat. Acțiunile ONE se află în mod constant printre cele mai tranzacționate instrumente financiare la BVB. Doar în 2022, investitorii au tranzacționat acțiuni ONE în valoare totală de 133,6 milioane de lei, rezultând o lichiditate zilnică de peste 1,3 milioane de lei. Între timp, acțiunile ONE au fost incluse și în indicii FTSE Global Equity.
Și rezultatele anului trecut au fost spectaculoase: cifra de afaceri a crescut cu 109%, atingând un reper istoric de 228 milioane euro în venituri anuale consolidate. Atât în segmentul rezidențial, cât și în cel de birouri, veniturile și profiturile au crescut semnificativ, permițând aproape triplarea profitului brut consolidat la 122,9 milioane de euro, în timp ce profitul net a ajuns la 103,6 milioane de euro. În ciuda investițiilor continue, poziția de numerar aproape s-a triplat la sfârșitul anului 2021, ajungând la 102,7 milioane de euro, arată raportul companiei.
În acest an, compania s-a mișcat extrem de dinamic, anunțând câte o achiziție sau nou proiect aproape lună de lună. În februarie, dezvoltatorul a finalizat achiziționarea pachetului majoritar de acțiuni al Bucur Obor, după autorizarea obținută de la Consiliul Concurenței. În martie, anunța achiziția fostei fabrici Ford, imobil istoric situat în centrul Bucureștiului, de la Auchan România. Clădirea va fi restaurată integral și transformată într-un spațiu de retail, parte integrantă a dezvoltării multifuncționale One Floreasca City. Acesta va găzdui un supermarket Auchan concept store de peste 2000 mp, magazine high-end și restaurante cu terase ample.
În aprilie, cumpăra un nou teren de 3.065 mp, pentru extinderea ansamblului rezidențial One Lake Club, situat pe malul Lacului Tei, proiect rezidențial care include 5 turnuri cu aproximativ 544 de apartamente, dezvoltate pe un teren cu o suprafață de 22.000 mp.
Tot spre finalul lunii aprilie, cei doi fondatori anunțau că intenționează să dezvolte alte 10 proiecte rezidențiale, cu un potențial de 10.000 de apartamente care urmează să fie construite în următorii șapte ani. Dintre acestea, două au fost deja anunțate în iulie. Potrivit estimărilor, după ce sunt achiziționate și dezvoltate, aceste proprietăți ar putea genera venituri de peste 2,3 miliarde de euro și un profit brut potențial de peste 900 milioane de euro. Din totalul suprafeței, 10% este reprezentată de zone de birouri și comerciale.
Luna iulie a fost cea mai bogată în achiziții din întregul an. Dezvoltatorul a anunțat cumpărarea unui teren de 10.710 mp, situat în apropierea cartierului Floreasca și a Lacului Tei din Capitală. Aici, compania intenționează să ridice o nouă dezvoltare rezidențială de mică înălțime, care se va numi One City Club. În aceeași lună s-a mai achiziționat un teren de 36.869 mp pe Bulevardul Poligrafiei, în urma unei tranzacții de aproximativ 60 de milioane de euro. Acesta va fi destinat construirii unei noi dezvoltări rezidențiale denumite One Herăstrău City, în urma unui proiect de regenerare urbană. Spre finalul lui iulie, One United Properties a anunțat achiziționarea clădirii de birouri One Victoriei Plaza, o investiție care se ridică la 28 milioane de euro. Cu o suprafață închiriabilă totală de aproximativ 12.000 mp, clădirea este închiriată în totalitate către First Bank pentru o perioadă rămasă de 12 ani. Venitul anual din chirie generat de One Victoriei Plaza este de aproximativ 1,9 milioane de euro, indexat cu inflația anuală. În octombrie, One United anunța achiziția clădirii Eliade Tower, pentru 9,5 milioane de euro.
Iar în luna august, compania a atras 253,7 milioane de lei de la investitori, în cea mai mare majorare de capital social a unei companii listate la bursă.
„Strategia noastră pentru următoarele 12 luni rămâne una ambițioasă, cu focus pe opt noi tranzacții. Aceste noi acorduri vor susține pipeline-ul de dezvoltare al companiei pentru următorii șase până la opt ani”, a precizat Victor Căpitanu, la momentul anunțării majorării de capital. Noul capital va fi investit cu prioritate în dezvoltări rezidențiale noi, situate în principal în București.
Locul 10
Avere: 2,5 miliarde de lei
Nume: Andrei Diaconescu
Vârstă: 47 de ani
Nume: Victor Căpitanu
Vârstă: 43 de ani
Oraș: București
Domeniu: Imobiliare