Andrei Diaconescu: 45 de ani; Victor Căpitanu: 41 de ani – București, Imobiliare, 1,4 miliarde de lei
Deși nu au intrat în antreprenoriat direct de pe băncile facultății, cariera de bancheri de investiții le-a deschis apetitul pentru imobiliare, și de aici începe „aventura” celor doi. Începutul anilor 2000 îi găsea pe Andrei Diaconescu (45 de ani) și Victor Căpitanu (41 de ani) cu joburi în cadrul Alpha Bank (unde s-au și cunoscut), iar ulterior au trecut în echipa Bancpost.
Însă, până să pună bazele celei mai dinamice companii din domeniul dezvoltărilor imobiliare, aceștia își făcuseră deja un obicei din investițiile în terenuri. Pasul decisiv pentru ei a fost achiziționarea în plină criză (anul 2009) a unui teren pe malul lacului Floreasca cu un milion și jumătate de dolari, din propriile lor economii. Cu doar un an în urmă, terenul fusese evaluat la circa 7,8 milioane de euro. Era o perioadă când prețurile erau foarte mici, dar cine avea răbdare să le țină în portofoliu măcar un an reușea să-și dubleze investiția inițială.
TOP Forbes – Clasamentul celor mai bogați români în 2020. Cine sunt cei mai influenți oameni de afaceri din România?
„Am cumpărat terenuri pe lângă București încă dinainte de aderarea României la NATO. Erau vremuri în care terenurile își dublau repede valoarea, chiar și într-un an de zile. Ulterior am început să ne implicăm și în dezvoltarea unor blocuri de mici dimensiuni, dar în calitate de investitori”, declara Victor Căpitanu.
De numele celor doi se leagă și casa independentă de investment banking Capital Partners, pe care au fondat-o în 2006, alături de Vlad Bușilă. Un an mai târziu, în echipa de asociați a intrat ca partener principal Doru Lionăchescu, pe care îl cunoscuseră în perioada în care lucraseră cu toții la Bancpost. Iar de aici, prin mâinile lor au trecut, anual, tranzacții de sute de milioane de euro: fuziuni și achiziții, finanțări corporate sau finanțări imobiliare. Și astfel au atras atenția altor jucători din piața financiar-bancară. Mai exact, în 2008, Piraeus Bank le propunea celor patru acționari ai Capital Partners o sumă de 32 de milioane de euro, 16 milioane de euro cash și alte 16 milioane sub formă de acțiuni într-un fond de investiții imobiliar al Piraeus Bank, pentru un pachet de 51% din companie. Dar criza a dat peste cap planurile de vânzare și deal-ul a picat.
Astfel, cei doi parteneri au învățat că e mai bine să activeze pe o piață care nu este atât de afectată de factorii externi. „Având în vedere că i-am ajutat pe mulți să progreseze, am înțeles că, fundamental, businessul în imobiliare este simplu dacă respecți câteva reguli simple”, declara Andrei Diaconescu, care pune accentul pe disciplină. „Este vorba, în primul rând, de locație. Apoi, trebuie să fii foarte atent la cerere, să ai produse adaptate la cerere. Nu în ultimul rând, noi cumpărăm doar ce putem dezvolta, pentru că nu vrem să rămânem cu terenurile”.
Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu au continuat să investească în real estate, iar câțiva ani mai târziu, în 2011, au pus bazele dezvoltatorului imobiliar One United Properties. Ulterior, au început construcția primului lor ansamblu rezidențial exclusivist – One Floreasca Lake, cu 68 de apartamente, în timp ce Capital Partners, celălalt business în care erau implicați, simțea din plin efectele recesiunii. În aceste condiții, Diaconescu și Căpitanu au început să se concentreze din ce în ce mai mult pe businessul One United Properties și au cumpărat terenuri poziționate în zona de nord a Capitalei – considerată cea mai scumpă și exclusivistă din țară, pe care au schițat alte proiecte rezidențiale de lux. În timp ce businessul One United Properties se dezvolta din ce în ce mai mult, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, dar și asociații lor, Lionăchescu și Bușilă, și-au făcut exitul din Capital Partners, pe care Banca Transilvania a preluat-o integral în 2016, într-o tranzacție a cărei valoare nu a fost făcută publică. Iar Capital Partners a devenit BTCapitalPartners.
Tot în 2016, One United „a bătut palma“ cu Auchan, alături de care au cumpărat de la fondul de investiții Global Finance terenul fostei fabrici Automatica, pentru a dezvolta un proiect mixt – birouri și comercial. Este și primul pas al companiei înspre diversificare. În 2018, în urma unei investiții de 100 de milioane de euro, compania a demarat lucrările pentru transformarea platformei Automatica în ansamblul One Floreasca City, care cuprinde trei componente integrate: un spațiu de retail operat de Auchan România, o clădire de birouri de clasă A – One Tower ( 24.000 mp suprafață închiriabilă) – și trei blocuri cu apartamente exclusiviste – One Mircea Eliade (250 apartamente).
Sub umbrela One United a intrat și proiectul North Gate din zona Pipera Nord, achiziționat în toamna anului 2017 în urma unei licitații publice pentru suma de 17 milioane de euro. Prețul reprezintă un discount important față de finanțarea de 48 de milioane de euro pe care dezvoltatorul imobiliar Creativ Invest Grup a omului de afaceri Marius Ivan a atras-o de la Westdeutsche Immobilien Bank AG în vara anului 2008 pentru a realiza North Gate. În 2019, compania anunța că va investi un milion de euro în retehnologizarea acestui proiect, iar un an mai târziu, One United Properties și-a mutat sediul în cadrul clădirii North Gate, ocupând 15% din spațiul total de birouri. „Noul spaţiu în care îşi va desfăşura activitatea echipa One este un mediu modern ce se încadrează în ultimele tendinţe office şi suntem convinşi că reprezintă cadrul perfect pentru generarea unor idei şi proiecte creative”, spunea Mihai Păduroiu, CEO Divizia Office One United Properties.
Așadar, divizia de birouri One Office înființată în 2017 are în prezent un portofoliu existent de 67.500 mp GLA (One Tower, parte din One Floreasca City, business park-ul One North Gate, clădirea One Victoriei Center, One Herăstrău Office) și birouri în dezvoltare și construcție de peste 100.000 mp GLA (de ex. One Cotroceni Park). Proiectele One Cotroceni Park şi One Verdi Park au termene de livrare trimestrul IV din 2021, respectiv primul trimestru al anului 2022.
De curând, dezvoltatorul One United Properties a anunțat că va transforma componenta office a One Verdi Park în clădire rezidențială. Decizia vine ca urmare a cererii crescute pentru acest segment de piață, dar și pe fondul precontractării a peste 75% din turnul rezidențial al One Verdi Park. „Asistăm la o cerere mai mare decât ne așteptam pentru apartamentele exclusiviste pe care le construim în zonele cele mai bune ale Capitalei. Cele mai multe apartamente din proiectele pe care le avem în derulare, precum One Mircea Eliade sau One Herăstrău Towers, au fost deja vândute înainte de finalizarea construcțiilor. Prin urmare, am decis să schimbăm strategia pentru proiectul One Verdi Park, astfel încât să putem crește oferta de unități rezidențiale de aici și să o extindem și în cel de-al doilea turn al proiectului, care devine astfel unul la fel de exclusivist ca One Mircea Eliade”, spune Beatrice Dumitrașcu, VP Residential Division One United Properties. Cu o valoare pe piață de peste 1,1 miliarde de euro, portofoliul companiei cuprinde peste 2.000 de unități rezidențiale exclusiviste și spații de birouri clasa A+.
Un alt aspect important în parcursul unui antreprenor, indiferent de domeniul în care activează, este și abilitatea de a atrage investitori. Iar Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu se pare că se pricep de minune „să ridice” capital. Cel mai recent, dezvoltatorul imobiliar și-a majorat capitalul cu încă 70 de milioane de euro, evaluarea sa ajungând la 450 mil. euro. „Noua structură de capital a companiei ne permite consolidarea proiectelor de dezvoltare imobiliară și accelerarea creșterii. Pe baza sa, vom putea ajunge cu capitalul social până la 100 de milioane de euro și la capitaluri proprii de peste 200 de milioane de euro. Ceea ce asigură continuitate în implementarea viziunii companiei de a livra proiecte sustenabile de referință, dar ne permite și să ne transformăm din dezvoltator în investitor și dezvoltator”, spune Victor Căpitanu.
Compania a raportat anul trecut un profit brut consolidat de 242,8 milioane lei şi dividende brute aferente anului 2019 de 41 milioane lei. Pe prima jumătate a anului 2020, managementul companiei a aprobat dividende brute de 24,5 milioane lei.
Compania One United Properties are de anul acesta și doi administratori noi în Consiliul de administrație. Marius Diaconu este fondator și CEO al companiei Altius, jucător în domeniul medicinei veterinare, iar Claudio Cisullo este antreprenor în serie și investitor, fondator și președinte al CC TrustGroup AG, un business de familie din Elveția.