Cum funcționează? „Acesta are la bază un birou nucleu în jurul căruia se dezvoltă o rețea de birouri satelit, fie proprii, fie în locații de tip co-working, structură ce permite angajaților să lucreze din multiple locații la nivelul orașului sau chiar al țării, reducând semnificativ expunerea la riscuri și timpul de navetă”, explică Mihai Păduroiu, CEO al diviziei de Office a One United Properties.
De asemenea, pe termen lung, executivul prevede că vor fi favorizate dezvoltările mixte, cu multiple facilități pentru angajați, una dintre acestea fiind o clinică medicală integrată în clădirile de birouri, concentrându-se pe asigurarea unui mediu de lucru sănătos și productiv. Este tot mai clar deja că sectorul de birouri trece printr-o restructurare a amenajării, fie prin soluții de fit-out, fie prin recompartimentări adaptate distanțării sociale. Iar dezvoltatorii imobiliari se adaptează noii normalități și caută soluții care să se plieze la contextul actual.
„Următorul pas îl va reprezenta strategia de a lucra în proximitatea locuinței, iar în acest sens nu credem că vor mai exista birouri foarte mari consolidate, ci ne vom întoarce la o rețea de birouri dezvoltată în diverse zone ale orașului sau chiar la nivel național. Spațiile de co-working vor căpăta o pondere mai importantă în noile dezvoltări imobiliare, iar flexibilitatea este obligatorie”, continuă Mihai Păduroiu.
Totodată, și productivitatea work-from-home este decisivă pentru întoarcerea la birou. În unele sectoare de piață productivitatea lucrului de acasă este în creștere, companiile devenind tot mai confortabile cu această tendință. Însă, pe termen lung, CEO-ul prevede randamente mai mici, cu efecte în ceea ce privește sănătatea mintală și interferențe ale vieții profesionale în viața privată. „Acest sistem are multe minusuri în ceea ce privește apartenența la cultura corporatistă și valorile companiei. Preocuparea marilor angajatori este pentru clădiri noi, certificate, ce pot oferi un mediu de lucru sigur și productiv”, mărturisește el. În opinia lui, sistemul work-from-home este unul ineficient pe o perioadă lungă de timp.
Deși a existat o ușoară compresie a cererii de spații de birouri în prima parte a anului, cauzată de izbucnirea crizei sanitare, se pare că a fost doar un efect de moment. În ce-a de-a doua parte a anului, cererea revenindu-și odată cu integrarea noului context în strategiile companiilor și cu acomodarea la această nouă realitate. „Această corecție era absolut naturală în contextul general, fiind vorba mai degrabă de o amânare a adresării nevoilor pentru un birou nou, decât de o scădere”, mai spune Mihai Păduroiu. Așadar, nevoia pentru spații de birouri noi, certificate, care pun accent pe bunăstarea angajaților (wellness), integrate alături de funcțiuni comerciale și rezidențiale, nu a scăzut, ci dimpotrivă. „Pandemia a accentuat aceste tendințe și vom vedea în următorii ani o redesenare a întregului peisaj al pieței în favoarea portofoliior flexibile, certificate, tehnologizate și cu accesibilitate complexă și eficientă”, precizează CEO-ul diviziei de Office a One United Properties, care estimează că cererea va atinge anul viitor pragul de 300.000 mp TLA, iar că în 2022 va depăși nivelul din 2019, ajungând la circa 400.000 mp. Și, potrivit lui Mihai Păduroiu, Bucureștiul, deși este cea mai mare capitală din Europa Centrală și de Est, încă are cel mai mic număr de metri pătrați de birouri clasă A, fiind cu mult în urma celorlalte țări din regiune. Iar contractele semnate de One United Properties în ultimele șase luni pentru proiecte precum One Tower, One Cotroceni Park sau One Herăstrău Office confirmă necesitatea Capitalei de a avea extra spații de birouri. Luând în considerare toate acestea, se poate spune că impactul pandemiei asupra sectorului de birouri din România a fost minim.
Pe de altă parte, dacă înainte de pandemie media era de 1 post de lucru per 10 mp GLA, odată cu implementarea noilor norme sanitare, densitatea în cadrul clădirilor de birouri a scăzut, mergând până la 1 post la 15 mp GLA. Ceea ce ar determina și creșterea cererii pentru spațiile de birouri.
Mai mult decât atât, în pofida faptului că cererea pentru segmentul de birouri și-a revenit, de curând One United Properties a anunțat că cel de-al doilea turn din One Verdi Park va fi transformat în clădire rezidențială, decizie adoptată de mai mulți jucători importanți de pe piața de real estate din România. Care au fost motivele? „Reconversia proiectului One Verdi Park într-unul exclusiv rezidențial a avut la bază cererea mai mare pentru unități locative în zona respectivă. Suntem mereu atenți la cum evoluează piața și cererea și ne adaptăm schimbărilor”, explică CEO-ul. În plus, clădirea rezidențiala va avea cost total mai mic decât cea de birouri. „Totuși, conversia atrage cheltuieli de reproiectare de câteva sute de mii de euro”.
Și în timp ce componenta office a One Verdi Park a fost transformată în clădire rezidețială, la One Cotroceni Park dezvoltatorul imobiliar ia în considerare construirea unei suprafețe mai mare de birouri față de ce planificase inițial (transformarea fazei a treia de rezidențial în birouri).
„Datorită conceptului pe care îl dezvoltăm în cadrul acestui proiect, precum și a conexiunii directe cu stația de metrou Academia Militară, deja funcțională, am înregistrat cerere mai mare pentru spații de birouri”, mai punctează Mihai Păduroiu.