FacebookTwitterLinkedIn

Segmentul rezidențial înregistrează noi maxime istorice. Potrivit lui Ionuț Nicolescu, Președintele SVN România, primul semestru al anului a fost „al doilea cel mai bun semestru din punct de vedere al numărului de tranzacții încheiate din ultimii cinci ani, foarte aproape de nivelul înregistrat în semestrul doi din 2020 – cel mai bun din acest punct de vedere”. 

În plus, numărul de tranzacții imobiliare încheiate în București și împrejurimi în prima jumătate a anului a fost cu 56% peste nivelul înregistrat în perioada similară din 2020, arată datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Topul creșterii este însă condus de Constanța, unde s-a înregistrat o creștere anuală de 172,4% în primul semestru din 2021. În Cluj s-a înregistrat o majorare de 17,5% în timp ce numărul de tranzacții încheiate în Brașov în aceeași perioadă a fost cu 90% peste nivelul înregistrat în semestrul întâi din 2020.

„Mult mai important este că în primul semestrul din 2021 au fost doborâte recordurile all-time lunare din punct de vedere al numărului de tranzacții încheiate. Era normal ca martie sau aprilie să aducă o majorare semnificativă față de martie sau aprilie din 2020, când eram în lockdown, însă rezultatele înregistrate în aceste luni au fost cele mai bune din istoria recentă, nu doar comparativ cu 2020”, continuă Ionuț Nicolescu, care consideră că cererea existentă pe piața rezidențială este mult mai solvabilă comparativ cu anii anteriori.

În opinia lui, nivelul bun al accesibilității achiziționării unei noi locuințe – cel mai bun nivel din ultimii 14 ani – reducerea dobânzilor și lichiditatea existentă în piață au fost principalii factori care au dus la înregistrarea acestor rezultate. „Accesibilitatea s-a menținut la cel mai bun nivel din istoria recentă iar reducerea dobânzilor a făcut ca, pentru prima dată în ultimii 14 ani, să vedem cum rata medie pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere în București (credit ipotecar pe 25 de ani, 50 metri pătrați utili) a scăzut la sub 50% din salariul mediu net pe economie. Practic, procentul pe care rata îl deține din salariul mediu s-a redus cu 15% în doar doi ani și jumătate, de la 63% în ianuarie 2019 la aproape 48% în prezent”, explică președintele SVN România.

Iar pentru cel de-al doilea semestru, Ionuț Nicolescu estimează o evoluție similară cu prima jumătate din 2021. „Luna iulie a fost, spre exemplu, cea mai bună iulie din ultimii ani din punct de vedere al numărului de tranzacții încheiate. În plus, a crescut și numărul antecontractelor cu peste 15% comparativ cu vara anului trecut, ceea ce creionează un 2022 cu rezultate bune”, atrage el atenția.

La nivel național, numărul de tranzacții a înregistrat o creștere cu circa 30% față de aceeași perioadă din 2020, iar “grosul” acestor creșteri, potrivit lui Gabriel Blăniță, Associate Director Colliers România, a venit din București, Iași, Timiș, Brașov și Constanța. “Nu este o întâmplare faptul că acestea sunt județele în care se construiește cel mai mult rezidențial nou”, punctează consultantul. La creșterea cererii pentru locuințe, în special cele cu suprafețe mai mari, terase mai spațioase, grădini etc., a contribuit într-o anumită măsură și pandemia, care a schimbat preferințele consumatorilor.

“Oamenii au petrecut mult mai mult timp acasă sau în apropierea locuinței și mai puțin timp în clădirile de birouri. Ne așteptăm ca acest trend să continue, chiar dacă într-o măsură mai redusă. Timpul petrecut în casă a dus la creșterea exigențelor față de spațiul de locuit. Am văzut atât o creștere a vânzărilor la magazinele de bricolaj, cât și o cerere mai mare pentru locuințe cu suprafețe mai mari sau case. Din punct de vedere al facilităților căutate în afara locuinței, a crescut importanța grădinilor, teraselor, spațiilor verzi, locurilor de joacă”, enumeră Gabriel Blăniță, la care adaugă și creșterea generală a salariilor. “În România este de aproape 10% dacă ne comparăm cu aceeași perioadă a anului trecut. Desigur că această creștere este diferită, dacă privim în detaliu sectoarele economice, dar în general dinamica prețurilor la locuințe urmărește îndeaproape dinamica salariilor”.

Pe de altă parte, Gabriel Blăniță consideră că o contribuție o are și creșterea gradului de economisire și scăderea dobânzilor, reflectate în marea majoritate a economiilor în care s-au luat măsuri de carantină. “Scăderea circulației a antrenat și o scădere a cheltuielilor, oamenii nu au ieșit din casă, au cheltuit mai puțin și au economisit mai mult. De când s-au ridicat restricțiile, asistăm la o revenire a consumului, dar și a investițiilor datorate nivelului crescut al economisirii, iar o parte din aceste investiții ajung în sectorul imobiliar”, subliniază acesta.

Bogdan Iliescu, Associate Director pe segmentul rezidențial în cadrul Crosspoint Real Estate, susține că primul semestru din 2021 a continuat dinamica ultimelor luni ale anului precedent, atât din punct de vedere al vânzărilor, cât și din cel al ofertei disponibile pe piață. Astfel că, volumul locuințelor noi livrate în primele trei luni ale anului s-a menținut relativ la același nivel din 2020 (peste 14.000 de livrări, la nivel național și peste 3.800 în București și Ilfov). “Această creștere se datorează, pe de o parte, măsurilor de urgență luate anul trecut, care au determinat o blocare a pieței, și pe de altă parte viziunii optimiste a dezvoltatorilor pentru viitor – pe baza succesului pieței rezidențiale din ultimele 12 luni”, afirmă consultantul, care se așteaptă ca pentru restul anului interesul din partea clienților să rămână crescut, opinie împărtășită și de Iulian Berghian, Director Executiv RE/MAX România. “În momentul de față, piața imobiliară din România este o piață stabilă, în creștere continuă în ultimii trei ani. Primul semestru al acestui an nu a făcut excepție și ne așteptăm ca și în semestrul II din 2021 piața imobiliară, respectiv cea rezidențială, să urmeze aceeași tendință”, spune Iulian Berghian.

Și, cu toate că cererea a înregistrat creșteri exponențiale, specialiștii de la JLL sunt de părere că oferta a rămas relativ constantă, urmând să crească până la finalul anului cu 12,5% față de oferta totală din 2020. “Oferta rezidențială din București se află pe o panta ascendentă, în ciuda creșterii continue a costurilor de construcție și a condițiilor mai grele de obținere a autorizațiilor de construire ce au urmat recentei suspendări a planurilor urbanistice zonale de sector”, explică reprezentanții JLL. De asemenea și cererea își va continua tendința ascendentă, astfel că, potrivit acestora nu există o presiune de reducere a prețurilor în acest moment, ci din contră. “Tendința de creștere a prețurilor este susținută puternic de eforturile locuitorilor Bucureștiului de a-și îmbunătăți condițiile de viață în cazul în care efectele pandemiei s-ar putea prelungi. În plus, cu rate istorice scăzute ale dobânzii și inflație la doar câteva puncte procentuale, există un aflux semnificativ de capital pe piața imobiliară”, mai spun ei.

Prețurile de tranzacționare au crescut în prima parte a anului cu aproximativ 7% pe segmentul nou și 3% pe segmentul vechi în București și împrejurimi, arată datele SVN, în special ca urmare a creșterii semnificative a prețurilor materialelor de construcții. Pentru 2021, Ionuț Nicolescu estimează o majorare de 12% – 15% pe segmentul nou și de aproximativ 5% – 7% pe segmentul vechi. “În ciuda acestor creșteri, accesibilitatea achiziționării unei noi locuințe s-a menținut la cel mai bun nivel din istoria recentă. Indicele SVN de profil arată că în prezent sunt necesare aproximativ 99 de salarii medii pe economie pentru a achiziționa o locuință nouă cu două camere (50 de metri pătrați utili) în București, nivel rămas neschimbat din august 2020”, spune președintele SVN România, comparând cu luna martie a anului precedent, când erau necesare aproximativ 102 salarii medii pe economie pentru achiziționarea unei locuințe noi. “În ianuarie 2019 erau necesare 107 salarii medii, iar în ianuarie 2018 erau necesare 117 salarii medii pentru a achiziționa același apartament. Vârful a fost înregistrat în 2008 când erau necesare nu mai puțin de 393 de salarii medii pe economie pentru a achiziționa o locuință nouă cu două camere în București”, continuă Ionuț Nicolescu. Așadar, accesibilitatea achiziționării unei noi locuințe s-a îmbunătățit de peste trei ori în ultimii 13 ani.

Și cel mai probabil, prețurile apartamentelor vor continua să crească cu un procent de până la 10% pe an, susține Iulian Berghian, Director Executiv RE/MAX România. Potrivit acestuia, Cluj a înregistrat cea mai mare creștere a prețurilor, urmat de București și Brașov. Însă, efectele creșterilor prețurilor materialelor de construcții urmează a fi resimțite mai mult în următoarea perioadă. “În momentul în care dezvoltatorii care au contractat acum antreprenori generali vor pune la vânzare unitățile aflate în construcție”, atrag atenția consultanții JLL.

În ultimul an, prețurile materiilor prime care stau la baza producerii materialelor de construcții au înregistrat o creștere fulminantă, cuprinsă între 11% și 300% fiind determinată în principal de scăderea capacității de producție.

Spre exemplu, prețul unui container de marfă a înregistrat cea mai mare creștere, de 300%, parapetele metalic – plus 195%, în timp ce prețul unei țevi s-a majorat cu 60%.

Principalul motiv, potrivit lui Cristian Erbașu, proprietarul unui dintre cei mai mari constructori români și președintele Federației Patronatelor Societăților din Construcții, este scăderea capacității de producție din perioada pandemică. “Exemplul metalelor și plasticului este cel mai elocvent. Marea majoritate a materialelor de construcții sunt importate, prin urmare transportul lor (de regulă naval) a influențat foarte mult costul final pe piața românească. Capacitatea de producție s-a micșorat dramatic în perioada pandemică, ceea ce a creat o criză a materialelor de construcții pe piață. Această criza a creat și un oarecare fenomen speculativ în piață”, explică Cristian Erbașu, proprietarul Construcții Erbașu SA, companie cu afaceri de circa 719 milioane de lei în 2020.

Deși prețurile materialelor de construcții s-au mai domolit, Erbașu nu remarcă încă o stagnare a acestora. “Este greu de evaluat cât vor mai continua să crească, având în vedere că suntem încă în perioada de instabilitate sanitară, iar capacitățile de producție nu au început să crească în raport cu cererea existentă în piață. Nu se remarcă încă o stagnare a prețurilor, deși acestea nu mai au o creștere atât de abruptă ca în prima parte a anului 2021”, mai spune omul de afaceri.

Totodată, el consideră că în următoarele 6-12 luni ar trebui să urmeze o corecție a prețurilor, însă depinde de cât de repede se vor stabiliza. “În mod normal ar trebui să fie o corecție, dar doar după stabilizarea lor. Este de așteptat să asistăm la o scădere a prețurilor cu aproximativ 5%-10% (față de creșterea medie de 50% din ultimul an), dar acest fenomen va fi de durată (cam în 6-12 luni) și doar după ce noi capacități de producție se vor reactiva în țară și în afara țării”, explică Erbașu.

Listă prețuri principalele materiale de construcții