În urmă cu mai bine de o lună, Guvernul a aprobat programul “Noua Casă”, pentru a continua stimularea achizițiilor imobiliare. Însă, care este impactul acestui program pe piața rezidențială din România? Va influența creșterea prețurilor și cererea? Iată ce spune Iancu Guda, analist financiar Coface România și președintele Asociației Analiștilor Financiar-Bancari.
“În contextul pandemiei Covid-19 și al efectelor negative propagate în mediul de afaceri, orice guvern devine preocupat, în mod natural și normal, de stimulente pentru relansarea economiei și cererii. Sectorul construcțiilor nu face excepție, având în vedere blocajul observat în această industrie din perspectiva tranzacțiilor din segmentul rezidențial peste medie și premium.
Pe de o parte, piața este inundată de oferta în creștere, în condițiile în care numărul de locuințe terminate și livrate în piață a crescut cu 15% în 2019 și ultimele cifre INS indică un avans suplimentar cu 20% pe parcursul anului curent. Creșterea autorizațiilor de locuințe din perioada 2017-2019 cu 45% față de cei 3 ani precedenți (2014-2016) indică că oferta va fi sustinuță în creștere pentru următorii 2-3 ani. Pe de altă parte, cererea pentru imobiliare a scăzut semnificativ din cauza recesiunii cauzate de pandemia Covid-19, creșterii șomajului și scăderii salariului net cu aproximativ 5% în trimestrul doi. Având în vedere dinamica cererii și ofertei, o corecție prin scăderea prețului imobiliarelor este inevitabilă.
În acest context, ultima versiune a programului “Noua Casă” inițiat de Guvern nu cred că poate reprezenta un factor de stimulare masivă și generală a cererii pentru imobiliare, nici nu poate tempera scăderea prețului. Motivul este simplu: programul nu reprezintă decât o adiție minoră a vechiului program “Prima Casă”, prin adresarea creditelor între 70.000-140.000 EUR, interval pentru care avansul de 15% din valoarea creditului contractat și garanția oferită de stat de 60% generează o adresabilitate limitată a programului. Explicația principală pentru impactul social redus este bancabilitatea limitată a gospodăriilor pentru un astfel de credit, în condițiile în care BNR a limitat gradul de îndatorare la 40% pentru creditele imobiliare”, a declarat Iancu Guda pentru Forbes România.
Reamintim că, odată cu adoptarea programului “Noua Casă”, s-a mărit și plafonul maxim, la 140.000 de euro. În plus, prin noul program nu mai pot fi construite case. Se pot cumpăra doar locuințe finalizate și recepționate, dar acestea nu pot fi vândute în primii cinci ani. Așadar, valoarea locuințelor vechi sau consolidate care pot fi cumpărate prin program crește la 70.000 de euro, cu un avans de 5%. De asemenea, pot fi achiziționate și locuințe mai scumpe, cu o valoare de cel mult 140.000 de euro. La toate creditele de peste 70.000 de euro, avansul este de 15%.
Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL România susține că “noua formă a programului Prima Casă este binevenită în contextul actual”, pentru că “segmentul de cumpărători cu un buget redus va fi în continuare susținut prin menținerea avansului de 5% în limita plafonului de 70.000 Euro.”
Totodată, noul program încurajează băncile să continue activitatea de creditare pe această piață, având garanții solide din partea statului.
“Programul face o diferențiere mai clară între latura sa socială și latura sa de susținere a motorului pieței rezidențiale. Având în vedere situația economică locală și globală, recesiunea anunțată, creșterea ratei șomajului etc, sunt șanse mici ca prețurile să crească în următoarea perioadă. Deja vedem acțiuni de stimulare a cumpărătorilor din partea dezvoltatorilor care au anunțat diverse promoții sau discount-uri în ultimele două luni. Credem că acest trend va continua și în următoarea perioadă”, a declarat Andreea Hamza, la cererea Forbes România.
Deși Andreea Hamza consideră că sunt șanse mici ca prețurile să crească în următoarea perioadă, Răzvan Cuc, Președinte RE/MAX România, are o perspectivă diferită. “Este posibil să crească prețurile care se încadrează în programul Noua Casă, însă contează raportul cerere – ofertă pe piață”, sus ține el.
De asemenea și Andrei Sârbu, CEO SVN România, este de părere că programul “Noua Casă” nu va determina creșterea prețurilor pe piața rezidențială din România.
“Este prematur să ne pronunțăm asupra potențialelor efecte. Pe segmentul de prețuri superioare, care nu se încadrau în variantele anterioare ale programului Prima Casă, se realizeau tranzacții prin credite ipotecare cu avans de 15%, deci schimbările nu sunt semnificative din acest punct de vedere – ceea ce, implicit, nu ar trebui să genereze o majorare de prețuri pe aceste segmente.
În același timp, pe segmentele de piață cu prețuri de până la 70.000 de euro, plafon care a fost menținut la același nivel ca în variantele anterioare ale Prima Casă, se păstrează un avans de 5%, fără a fi aduse noi facilități, argumentele pentru majorări de prețuri fiind de asemenea inexistente”, a punctat Andrei Sârbu.
