Forte Partners, o companie fondată de Ionuț Dumitrescu (fondatorul Eurisko, agenție imobiliară românească vândută către CBRE), Geo Mărgescu (un manager de numele căruia se leagă proiecte precum Europolis Logistic Park, sediul central al Millennium Bank sau clădirea de birouri Louis Blanc), și Johhny Jabra (fondatorul business-ului Nova Brasilia vandut catre Kraft Foods), va dezvolta, pe termen mediu, două ansambluri – unul office și unul cu folosință mixtă office-comercial – pe două terenuri aflate în zona central-vestică a Bucureștiului, la o stație de metrou unul de celălalt.
Pe aceeași temă: Skanska cumpără un teren de la Ion Rădulea
Primul dintre aceste proiecte, în ordinea cronologică a dezvoltării, este The Bridge, denumit astfel după Podul Basarab, în apropierea căruia se află. Parcul office cu două clădiri ce vor fi dezvoltate în două faze este situat pe un teren de 12.700 de metri pătrați achiziționat de la spaniolii de la Hercesa.
The Bridge va avea o suprafață totală închiriabilă de 56.000 de metri pătrați, dintre care 36.000 de metri pătrați sunt situați în prima clădire. Această primă fază, programată să înceapă în prima parte a anului viitor – autorizația de construire nu a fost încă obținută, urmează să fie eiberată în decembrie, potrivit lui Geo Mărgescu -, necesită o investiție de 60 de milioane de euro, în timp ce a doua clădire (20.000 de metri pătrați închiriabili) va costa 25 de milioane de euro. Finanțarea provine în proporție de 30-40% din surse proprii, urmând ca restul să fie asigurat dintr-o finanțare bancară pentru care dezvoltatorul ”urmează se semneze”.
Citiți un scurt tratat de istorie office a Bucureștilor
Clienții vizați provin din domeniul IT, outsourcing și servicii financiare și reprezentanții dezvoltatorului spun că știu exact care sunt cerințele acestor companii. ”Chiriașii vorbesc de cost pe angajat, nu de cost pe metru pătrat, spre deosebire de perioada de dinainte crizei. Suprafața închiriabilă pe etaj este de 3.010 metri pătrați, ceea ce înseamnă că pot lucra 465 de persoane pe un etaj. Suprafața care revine unui angajat este, astfel, de 6,5 metri pătrați”, spune Geo Mărgescu. Chiria zonei este, potrivit reprezentantului Forte Partners, 13-13,5 euro pe metru pătrat pe lună, în timp ce service charge-ul se ridică la 3,5-4 euro pe metru pătrat pe lună. ”Noi vrem să avem 3,25 euro pe metru pătrat pe lună”, punctează Geo Mărgescu, aducând în discuție elemente precum eficiența energetică provenită din iluminatul LED și din suprafața mare pe etaj, care înseamnă o singură intrare și mai puține puncte de control.
Noi chiriași pentru Immofinanz
Al doilea proiect din zonă al Forte Partners va fi edificat pe terenul fostei Fabrici de Bere Grivița, situat la o aruncătură de băț – a se citi o stație de metrou – de terenul pe care fi ridicat The Bridge. Numele proiectului încă nu a fost stabilit, întrucât nici conceptul ansamblului nu a fost definitivat. ”Vorbim de un proiect cu folosință mixtă, probabil comercial-office. Avem 11.000 de metri pătrați de clădiri monument-istoric, pe care le vom reabilita și mai putem construi încă 20.000 de metri pătrați de birouri”, spune Geo Mărgescu.
În afară de aceste proiecte, Forte Partners mai are în derulare un alt proiect, de anvergură mai mică, în zona Ștefan cel Mare-Tunari. Este vorba despre o clădire de birouri de 11.000 de metri pătrați construiți, dintre care 7.738 închiriabili. Construcția a început în aprilie, iar termenulde finalizare est septembrie 2016. Investiția totală, inclusiv terenul, este, în acest caz, de zece milioane de euro. ”Suntem în discuții avansate cu zece clienți, cererea venită din partea lor este de 150% din suprafață, deci avem și un «buffer»”, explică Geo Mărgescu (foto). Agenția care se ocupă în exclusivitate de închirierea proiectului din Ștefan cel Mare este Knight Frank România.
Ca model de business, Forte Partners dezvoltă, închiriază și vinde. ”Văd piața de investment într-o revenire, cred că dacă ai produsul bun sigur găsești un cumpărător”, spune Geo Mărgescu, precizând că fonduri de pensii și de investiții din Statele Unite ale Americii și Germania sunt interesate de România, care ”nu este văzută ca o țară cu un risc ridicat din perspectivă politică și economică”.
Portofoliul Globalworth, spre 1 miliard de euro
Forte Partners dezvoltă și proiecte rezidențiale de lux, de mici dimensiuni, însă, mai important, dispune de o serie de terenuri situate în zone bune ale Capitalei, achiziționate începând cu anul 2010 – la un an de la declanșarea crizei imobiliare, când prețurile la terenuri se prăbușiseră -, dintre care cinci loturi cu suprafețe de peste 10.000 de metri pătrați fiecare.
Un alt lot de teren pe care Forte Partners se gândește să-l dezvolte este situat în zona Barbu Văcărescu și are 8.200 de metri pătrați. Geo Mărgescu spune că, în condițiile în care zona este deja aglomerată cu clădiri de birouri, Forte Partners va construi o clădire de birouri la cerere (built to suit) sau un ansamblu rezidențial în parteneriat cu un ”dezvoltator care să aibă o experiență de câteva sute de apartamente construite și vândute”, după cum spune Geo Mărgescu. De notat că Forte Partners a cumpărat terenul pe care va edifica The Bridge chiar de la un astfel de dezvoltator, grupul spaniol Hercesa. Geo Mărgescu nu a menționat însă acest nume, precizând că prioritare sunt dezvoltările din zona de centru-vest.
