„În 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), ca urmare a reducerii stimulentelor fiscale, a înăspririi politicii monetare, a accelerării inflației, a unei tendințe mai ridicate de a economisi și a unui curs valutar al leu mai slab, aspecte ce vor pune presiune și pe încrederea consumatorilor, nu doar pe salariile reale. De asemenea, ne așteptăm ca marile orașele regionale din România (Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov) să contribuie cu o pondere mai mare la PIB în următorii ani: buna calitate a vieții pe care o oferă acestea influențează mișcarea migratorie a populației în defavoarea Capitalei, iar costurile operaționale scăzute și numărul mare de studenți din domeniul IT&C ar putea determina marile companii să se extindă în restul țării”, a declarat Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania.
Anul trecut, PIB-ul a înregistrat o creștere de 7% datorită consumului privat și a sectoarelor de servicii, industrial și agricultură. Principalul factor care susținut consumul a fost creșterea salariilor, venită ca urmare a măsurilor luate de guvern și a încordării pieței muncii. Reprezentanții Colliers cred că această creștere a salariilor se va dovedi a fi sustenabilă prin prisma diferenței mai mari dintre productivitate și costul forței de muncă din România față de țările din regiune.
Piața de investiții, peste pragul de 1 miliard de euro
Creșterea economică a încurajat interesul investitorilor pentru România, ceea ce a dus la o îmbunătățire calitativă a pieței. Cu toate acestea, prelungirea fazei de negociere a amânat unele tranzacții pentru 2018, lichiditatea din 2017 rămânând aproape neschimbată la 960 de milioane de euro.
Cele mai mari tranzacții au fost parteneriatul dintre Iulius Group și Atterbury Europe (estimat la 200 de milioane de euro) și vânzarea hotelului Radisson Blu către Cerberus Capital Management și Revetas Capital (169 de milioane de euro).
„2018 va reprezenta un an de cotitură pentru piața de investiții, mai ales din prisma segmentului de birouri. Dacă până acum erau tranzacționate clădiri de birouri cu o suprafață medie de 20.000 de metri pătrați, pipeline-ul pentru perioada următoare include proiecte cu o suprafață medie de peste 50.000 de metri pătrați. Prin urmare, volumul de investiții pe piața de birouri ar putea crește de la 160 de milioane de euro, în 2017, la 500 de milioane de euro, în 2018. De asemenea, volumul total de investiții estimat pentru anul acesta va depăși pragul 1 miliard de euro, iar randamentele pentru proiectele de retail, birouri și industrial ar putea scădea cu 25-50 puncte de bază.
Evoluția birourilor: către noi poluri și regiuni
În București, piața de birouri a avut parte de o creștere moderată, înregistrând noi livrări de 123.000 de metri pătrați ce au dus stocul de spații moderne la un total de 2,3 milioane de metri pătrați.
„Această valoare mai mică decât estimările inițiale este rezultatul întârzierilor provocate de lipsa forței de muncă, de obținerea avizelor de construcție și de dezvoltatorii care au dorit să-și îmbunătățească rata de preînchiriere a proiectelor”, au subliniat reprezentanții Colliers International.
Cu toate acestea, suprafața totală închiriată în spații de clasa A a însumat 320.000 de metri pătrați, iar cererea nouă a depășit pragul de 150.000 de metri pătrați, valoarea din urmă fiind un maxim al ultimilor ani.
Segmentul de IT&C a rămas principalul motor al cererii, generând 44% din activitatea de închiriere (140.000 de metri pătrați).
Cele mai active zone au fost Floreasca/Barbu-Văcărescu și CBD (19% din totalul tranzacțiilor), urmate de Piața Presei/Expoziției și Centru-Vest.
„În condițiile în care dezvoltatorii devin din ce în ce mai prudenți, anul acesta în Capitală vor fi livrați 185.000 de metri pătrați de birouri clasa A, cererea totală fiind estimată în jurul a 300.000 de metri pătrați, iar cea netă la 135.000 de metri pătrați. Problema infrastructurii cu care se confruntă zona de nord a Bucureștiul va determina extinderea stocului din zone precum Centru-Vest sau îndreptarea atenției către noul pol din Expoziției. Totodată, atractivitatea orașelor regionale va fi, la rândul ei, susținută de un pipeline generos: dacă în prezent stocul total de birouri din cele patru mari orașe regionale este de 3,5 ori mai mic decât cel al Bucureștiului, acesta va crește în 2018 cu 150.000 de metri pătrați, fapt ce va reduce ecartul față de Capitală”, au precizat reprezentanții Colliers International.
Un nou record pentru livrările de spații industriale
Piața de spații industriale a ajuns anul trecut la un total de 3,5 milioane de metri pătrați de spații moderne de depozitare la nivel național, după livrarea în 2017 a aproximativ 500.000 de metri pătrați, o accelerare de peste 40%, comparativ cu 2016.
Din acest total, Capitala a concentrat aproximativ jumătate din totalul stocului, și anume 1,7 milioane de metri pătrați.
Rata de neocupare a rămas, însă, la un nivel scăzut – 2% în București și sub 5% în țară.
De asemenea, anul trecut, au fost încheiate tranzacții de închiriere pentru 500.000 de metri pătrați de astfel de spații, din care aproape 52% în zona Bucureștiului, 14,6% în Timișoara și 12,4% în Pitești. Cea mai mare cerere a venit din zona de logistică – 47%, aceasta fiind urmată de segmentele de retail (17%) și auto (9%).
„Există în continuare condiții favorabile pentru dezvoltarea spațiilor industriale. În consecință, estimăm că anul acesta stocul va crește cu încă 700.000 de metri pătrați, la nivel național, iar cererea va veni din partea logisticienilor și a sectoarelor de comerț online și FMCG. Lipsa dezvoltărilor de infrastructură va favoriza concentrarea spațiilor în zona Capitalei, unde se așteaptă livrări de aproape 400.000 de metri pătrați, însă atenția se va îndrepta și către regiunile din centrul și vestul țării care oferă acces imediat la autostrăzile Ungariei”, a explicat Pop.
Retailul și birourile vor influența achizițiile de terenuri din orașele regionale
În 2017, valoarea totală a tranzacțiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare (exceptând segmentul industrial) a crescut cu 25-30% față de 2016, depășind pragul de 350 de milioane de euro la nivel național.
Aproximativ două treimi din această valoare a revenit Capitalei, unde tranzacțiile cu terenuri pentru dezvoltări rezidențiale au reprezentat mai mult de jumătate din volumul investițional, iar restul a fost preluat aproximativ egal de segmentele de retail și birouri.
„2018 va fi cel puțin la fel de dinamic ca anul precedent, în condițiile în care există multe tranzacții în curs de negociere. Cu toate acestea, având în vedere faptul că dezvoltatorii au deja terenuri în portofoliu, accentul va fi pus mai degrabă pe dezvoltarea proiectelor planificate decât pe noi achiziții. Așadar, cererea nouă ar putea fi puțin mai redusă. De asemenea, dezvoltatorii se vor îndrepta și către marile orașe regionale, pe partea de birouri și rezidențial, datorită interesului sporit din partea chiriașilor/ cumpărătorilor, dar și către orașele mai mici, cu o populație sub 100.000 locuitori, care au un deficit de spații moderne de retail”, a adăugat Silviu Pop.
