FacebookTwitterLinkedIn

Ioana Roman, Partener Filip&Company și George Trantea, Counsel Filip&Company, punctează câteva idei despre impactul pe piața rezidențială a amânării TVA-ului la 5% pentru locuințele de până la 140.000 de euro. Întrebarea cheie rămâne: Ce pot face dezvoltatorii și clienții care au semnat deja antecontracte când TVA-ul era de 5%?

“Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 226/2020 implementează un proiect pe care nu-l aşteptam.  Amână pentru 2022 o serie din măsurile fiscale mult așteptate, printre care majorarea la 140.000 EUR a pragului până la care se aplică TVA de 5% la apartamente. Nu pare mult, însă efectele și contextul adoptării a condus la complicații și multe nemulțumiri pe piața imobiliară deja afectată de restricțiile COVID, atât din partea dezvoltatorilor cât și din partea clienților.

În contextul pandemiei actuale cererea pentru locuințe mai spațioase a crescut iar dezvoltatorii și investitorii își facuseră planuri luând în calcul această modificare a TVA-ului. Și nu numai ei! Cumpărătorii semnaseră antecontracte ținând cont de modificările legislative. Piaţa imobiliară se dezvoltase în ultima parte a anului 2020 plecând de la premisa implementării din ianuarie 2021 a majorării pragului aferent TVA de 5% la 140.000.

Este adevărat că părea prea frumos: măsura era luată din timp, dezvoltatorii aveau timp să analizeze, să se pregătească, să modifice planurile, cumpărătorii se puteau uita la apartamente sau case ceva mai mari. Mai mult, aceeași măsură fusese promulgată și prin Legea 248/2020 anterior modificărilor din Legea 296/2020. În decembrie s-a amânat numai aplicarea Legii 296/2020, fără a se menționa ceva despre aceeași măsură din legea anterioară. Incoerența poate da speranță unora, însă implicațiile juridice, fiscale și comerciale nu trebuie înlăturate pe baza ei.

Dintr-o dată planurile trebuie să se schimbe și lipsa coerenței modificărilor creează dificultăţi in luarea deciziilor pe termen mediu și lung. Apartamentele sau casele care erau concepute în vederea unei vânzări cu TVA 5% trebuie să ţină cont de TVA de 19%. Proiectele care aveau în vedere vânzarea unor imobile sub acest prag trebuie să regândească întregul plan de la zero pentru a ţine cont de majorarea preţului cu 20%. Acest lucru implică potențiale adaptări ale proiectelor și eventuale modificări de autorizații care pot întârzia dezvoltarea proiectelor, identificarea de noi cumpărători, identificarea împreună cu cumpărătorii de soluții constructive privind antecontractele semnate deja, soluţionarea eventualelor dispute cu clienții care contractaseră deja având în vedere TVA de 5%.

Cu privire la ultimul punct, un rol important îl vor avea şi băncile care finanţează aceste achiziţii. Majorarea preţului cu 14% îi va face pe mulţi cumpărători să nu se mai încadreze în plafonul de finanţare fiind necesară reorientarea către alte apartamente sau case. Aşa cum pandemia ne-a redescoperit importanţa clauzelor de forţă majoră și de impreviziune, schimbările TVA-ului aferent locuinţelor ne vor ajuta să redescoperim clauzele ce vizează taxele din antecontractele de vânzare-cumpărare.

În cazul investitorilor, multe planuri sunt momentan sub semnul întrebării. Pot fi pierderi chiar și de sute de mii de euro pentru fiecare proiect în parte care a fost conceput, proiectat și autorizat. Este necesară intervenția executivului sau a legislativului pentru a clarifica soarta acestei măsuri și a readuce stabilitatea în zona rezidențială. Lipsa de predictibilitate este una din marile provocării pentru piaţă imobiliară din România. Cu toate ca s-a observat o evoluție pozitivă în ultimii ani, evenimente recente cum este și acesta privind amânarea măsurii fiscale privind majorarea la 140.000 EUR a pragului până la care se aplică TVA de 5% la apartamente au inversat această evoluție, generând neîncredere și instabilitate.

Credem că modificarea ne învaţă ceea ce bănuiam: ar trebui să privim cu atenţie orice măsură fiscală şi să nu luăm vreo decizie sau să facem vreun plan asumând un anumit nivel al taxelor. Se pot schimba sau reinterpreta oricând. Uneori în favoarea noastră, deseori nu”.