Cautare




, Contributor

Leadership |
|

Verde de real estate

În care este vorba despre cum sinergia dintre business și ecologie conduce la dezvoltarea pe noi fundamente a imobiliarului românesc. 
Razvan Nica, Managing Director BuildGreen

La început au fost clădirile de birouri. Dezvoltarea „verde” a spațiilor office a început, în România, datorită unor motive economice: dacă în perioada de boom economic (2006-2008) companiile chiriașe „stăteau la coadă” ca să prindă un loc în clădirile de birouri, spre bucuria proprietarilor, criza economică a inversat rolurile, iar dezvoltatorii s-au trezit, aproape peste noapte, cu o rată de neocupare ce a ajuns și la 20%. Furtuna a trecut, însă, iar reconstrucția a început, de această dată pe fundamente mai sănătoase, inclusiv în privința caracteristicilor „verzi” ale clădirilor. Motivul nu ține neapărat de preocuparea dezvoltatorilor pentru mediul înconjurător, ci de cerințele companiilor multinaționale, principalii chiriași, având în vedere faptul că „verde” înseamnă eficiență energetică, adică un „service charge” (cheltuieli cu întreținerea) mai mic. La aceasta se adaugă și confortul sporit al angajaților, un aspect din ce în ce mai important, dacă ținem cont, de exemplu, de faptul că o mare parte a cererii vine din partea companiilor din IT&C, domeniu în care specialiștii sunt la foarte mare căutare, companiile „bătându-se” pe angajați.

Coresi Business Park 1

Au existat însă dezvoltatori care au edificat clădiri verzi, în principal pe segmentul office, dar și al centrelor comerciale, încă din perioada de boom. Unul dintre aceștia este Cascade Group, cunoscut pentru clădiri precum Cascade Offices și Euro Tower. De această din urmă clădire se leagă și începuturile unei companii care deține, în prezent, o cotă de piață de peste 70% pe segmentul certificărilor BREEAM și sub 50% pe cel al certificărilor LEED, cele mai folosite astfel de sisteme în România. „În 2007, când am ajuns la Cascade, dezvoltatorul a hotărât că dorește să certifice „verde” clădirea. Nu știam nici care este sistemul de certificare, nici cu cine să-l facem și cum. Mi-a repartizat mie această sarcină, de a decide sistemul, eram project manager. Am ales în acel moment, din considerente de parteneri – erau foarte mulți englezi – să mergem pe certificarea BREEAM, care le era mult mai familiară. La nivel de România, nimeni nu știa nimic despre toate acestea”, explică Răzvan Nica, managing director BuildGreen.

Coresi Business Park, BREEAM Very Good

Pentru Răzvan Nica, acea perioadă a fost una de „calificare la locul de muncă”. „Am ales un consultant, dar avea sediul la Londra și trebuia să aibă un omolog aici, acest rol a fost preluat de mine din partea dezvoltatorului. Așa am învățat să fac o certificare. Primul moment important și cel mai de impact a fost relația cu cei de la Londra, care se așteptau ca noi să știm tot, însă era foarte dificil să implementezi anumite aspecte tehnice croite pe specificul britanic la specificul românesc”, explică el. Pentru ca lucrurile să fie și mai complicate, la acel moment piața era într-o „frenezie totală”, iar contractorii erau reticenți, în primul rând pentru că erau aglomerați cu multe proiecte și nu aveau suficiente rersurse de tipul celor presupuse de dezvoltarea unei clădiri verzi. „Decizia lui Alex (Alex van Breemen, directorul general al Cascade Group – n.red.) a fost de pionierat în primul rând, a fost cumva legată și de faptul că apăruse acest curent în piață și a observat asta în Olanda și la Londra, cu partenerii”, spune Răzvan Nica.

Forbes Best Cities 2016, locul 6: Brașov, pasul pe loc

Tot acei ani au fost și cei în care au fost puse bazele Romanian Green Building Council, organizație non-guvernamentală promovată la acea vreme atât de Cascade Group, cât și de alți dezvoltatori importanți, precum AIG Lincoln și Portland Trust.  În 2010, Euro Tower, considerată, potrivit dezvoltatorului, „prima clădire verde din București“, a fost finalizată. Venise deja criza economică și Răzvan Nica a considerat că a venit vremea să înceapă un business pe cont propriu. „După finalizarea proiectului, când piața nu era foarte promițătoare pentru a continua în cadrul dezvoltatorului, pentru că proiectele pe care le aveau înainte de începerea crizei s-au blocat, am decis că este o oportunitate pentru mine, fiind, din ce știam eu, singurul project manager român implicat profund într-un proiect de certificare. În aprilie 2010 am hotărât să fac cursul de evaluator BREEAM, în urma căruia mi-am luat acea certificare”, explică el.

Vezi Forbes TOP 10 Huburi Office din România

Au urmat un contract cu Search Corporation, companie controlată de omul de afaceri Michael Stanciu, pentru certificarea Crystal Tower, continuarea parteneriatului cu Cascade Group pentru certificarea finală a Euro Tower, precum și certificarea a două proiecte existente, deținute de fondul de investiții Bluehouse Capital (Victoria Center și Olimpia Tower), care au obținut certificare BREEAM In Use Very Good – certificările BREEAM, la fel și LEED, se acordă atât pentru clădiri noi, cât și existente.

VEZI DECLARAȚIILE SPEAKERILOR DIN CADRUL CONFERINȚEI FORBES FUTURE

conferinta

În 2011 au apărut primele semne de revenire după criză, dezvoltatorii dorindu-și să se diferențieze de oferta existentă pe piață la acel moment. „Acei doi ani (2011 și 2012 – n.red.) au reprezentat o perioadă în care au apărut mai multe proiecte, cam toți dezvoltatorii căutau să înțeleagă ce înseamnă LEED, ce înseamnă BREEAM, care sunt diferențele, au început și primele concepte de proiect care au implementat aceste principii încă de la început”, spune Răzvan Nica, precizând că această preocupare a fost remarcată și în cazul centrelor comerciale, nu doar al clădirilor de birouri, un astfel de exemplu fiind Coresi Shopping Resort, dezvoltat la Brașov de Immochan. Tot în acea perioadă au fost gândite și proiecte office precum The Office din Cluj-Napoca, dezvoltat de sud-africanii de la New Europe Property Investments în parteneriat cu omul de afaceri Ovidiu Șandor sau Floreasca Park, dezvoltat de Portland Trust, ambele proiecte obținând certificarea BREEAM Excellent.

Citește și: Planuri de mărire pentru segmentul office din Brașov

Așadar, pentru Răzvan Nica a fost o perioadă plină, printre clienții săi din ultimii patru ani numărându-se nume precum Bog`Art, companie de construcții deținută de omul de afaceri Raul Doicescu și care a primit, pentru al doilea an consecutiv, titlul de cel mai activ constructor în cadrul Galei Forbes Best Office Buildings 2016 sau Liviu Tudor, președintele Genesis Development, care a dezvoltat și ulterior certificat „in use” ansamblurile de birouri Novo Park și West Gate, cu o suprafață totală cumulată de 150.000 de metri pătrați de spații office.

Astfel, în ultimii trei-patru ani, piața certificărilor a cunoscut o creștere semnificativă, care nu se va opri aici. „În ultimii trei ani, tot ce s-a dezvoltat are un anumit nivel de certificare. Din totalul stocului, undeva între 20-30% sunt certificate, celelalte sunt clădiri mai vechi, dezvoltate până în 2010, care însă vor intra și ele, în următorii cinci-șapte ani, într-un proces de refurbishment, iar dezvoltatorii vor implementa, foarte posibil, o certificare”, spune Răzvan Nica. Motivul pentru această evoluție rezidă tot în cerințele venite din partea chiriașilor, atât din punct de vedere legal, cât și din perspectiva eficienței energetice.

„Activitatea companiei e foarte legată de piață.  Pe segmentul office, toate proiectele din București vor fi certificate, iar acest trend se extinde și în orașele mari, atât datorită unor stimulente fiscale, cum este cazul în Cluj și Timișoara, dar și unor dezvoltatori ambițioși, de exemplu Moldova Center din Iași. Avem proiecte și în Brașov, Coresi Business Park”, explică Răzvan Nica. Recent, Coresi Business Park, ansamblu office dezvoltat în orașul de sub Tâmpa de către Ascenta Management pe fosta platformă industrială Tractorul, a obținut certificatul de sustenabilitate BREEAM Very Good pentru primele sale două clădiri.

Directorul BuildGreen spune că și partea de retail începe să fie interesată mai activ de certificări, atât în București cât și în afara lui. Răzvan Nica menționează nume precum Coresi Shopping Resort, Veranda (dezvoltat de familia Pogonaru) sau ParkLake (Sonnae Sierra/Caelum Development) și estimează că în următorii trei ani toate proiectele din retail vor avea un nivel de certificare, în timp ce segmentul de spații industriale și logistice se înscrie și el în acest trend verde, odată cu intrarea pe piață a CTP, cu o abordare clară din perspectiva „green” și care a fost cel mai activ cumpărător de proprietăți din România în 2015, potrivit companiei de consultanță imobiliară JLL, prin achiziția a șase proprietăți industriale în valoare de peste 130 milioane de euro.

Pe segmentul rezidențial, există în prezent foarte puține proiecte certificate – „există în Cluj două blocuri”, spune Răzvan Nica – însă începe să fie cerere, directorul BuildGreen estimând la 300 numărul de locuințe ce urmează a fi atestate drept „verzi” pe parcursul acestui an. Afirmațiile sale sunt confirmate și de comportamentul dezvoltatorilor de ansambluri rezidențiale. „Constatăm că asistăm la schimbări majore în rândul ansamblurilor noi: peste 80% din clădirile expuse la târg au obținut certificat energetic clasa A, altele chiar A++. Din ce în ce mai multe clădiri noi sunt gândite pentru a fi prietenoase cu mediul, ba chiar încep să implementeze soluții pentru obținerea energiei proprii”, spune Vlad Vlăsceanu, directorul Târgului Imobiliar Național (tIMOn), a cărui ediție de primăvară a avut loc în București la sfârșitul lunii martie. Costurile reduse la întreținere, stațiile de încărcare a mașinilor electrice, precum și folosirea energiei geotermice se numără printre atuurile ansamblurilor rezidențiale „verzi”.

De notat este că, potrivit lui Vlad Vlăsceanu, evoluția din ultimi ani de pe segmentul birourilor stă la baza orientării dezvoltatorilor de ansambluri rezidențiale spre „verde”: „Multe clădiri de birouri din București sunt verzi, iar angajații văd avantajele unei astfel de construcții. Cumpărătorii de locuințe sunt majoritatea angajați în clădirile de birouri verzi, iar aceștia vor să și trăiască într-o casă verde. Dezvoltatorii de locuințe sunt mult mai atenți la nevoile pieței, iar din acest motiv, în ultima vreme, au început să construiască locuințe care să îndeplinească cerințele potențialilor cumpărători în materie de eficiență energetică și protecția mediului.”

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii