Cautare




, Contributor

Servicii Financiare & Imobiliare & Auto

Afaceri |
|

Transformări radicale

Pandemia e departe de a se fi sfârșit. Iar mersul la birou ține deja de domeniul trecutului. Cum se prefigurează viitorul clădirilor de birouri?  
shutterstock_1288175140

Sunt aproape opt luni de când a izbucnit pandemia în România și, probabil, va mai dura multe alte luni până când se va termina. Însă timpul nu le este prieten unora dintre proprietarii de clădiri de birouri, care au pierdut sume semnificative, pe fondul crizei. Astfel, unii s-au văzut nevoiți să regândească spațiile de birouri, care până mai odinioară erau doldora de angajați.

Potrivit datelor CBRE Research, în București, stocul de birouri moderne este estimat la 3,27 milioane de mp, un spațiu total unde lucrează aproximativ 330.000 – 400.000 de angajați. Cea mai mare parte a acestor spații, în jur de 28%, este situată în nordul Bucureștiului, în imediata apropiere a stațiilor de metrou Aurel Vlaicu și Pipera. Circa 14% se află în CBD (zona centrală de business, în apropierea stațiile de metrou Aviatorilor și Piața Victoriei) și 13% se află în zona de centru-vest a Bucureștiului.

În plus, doar 35%-40% din cei aproape 400.000 de angajaţi care lucrau în birourile din Capitală sunt în prezent la muncă în aceleaşi clădiri. Și se pare că acest procent nu va crește prea curând, având în vedere evoluția accelerată a numărului de cazuri confirmate cu virusul SARS C0V2. Un studiu realizat recent de PwC confirmă această ipoteză. Mai exact, patru din cinci directori generali la nivel global se aşteaptă ca munca de la distanţă în companiile lor să continue pe termen lung, după ce au constatat că temerile privind scăderea productivităţii în perioada de lockdown s-au dovedit nefondate.

Totodată, și volumul tranzacțiilor pe segmentul de office a scăzut cu circa 53% în primul semestru din 2020, în timp ce rata de neocupare în clădirile de birouri a crescut ușor, depășind pragul de 10%.

Părerile sunt însă, împărțite. Multe voci susțin că momentan, nu există o tendință generală de creștere sau scădere a suprafeței alocate birourilor, pentru că majoritatea companiilor încă analizează nevoile curente dar și cele viitoare cu privire la propriul spațiu de birouri. Spre exemplu, Marius Șcuta, Head of Office Department JLL România, consideră că pandemia de COVID-19 nu va „ucide” cererea de spații de birouri, iar „suprafața ocupată de companii va rămâne constantă”. Altele, deja prevăd schimbări majore. „Cu siguranță, vom asista la un proces de reducere a densității în spațiile de birouri, undeva spre o medie de 15 mp per angajat, dar în același timp vom avea și o flexibilitate mai mare a angajaților de a-și alege locul și intervalul orar în care își vor desfășura activitatea, astfel că numărul angajaților care vor folosi în același timp spațiul de birouri va fi mai redus”, punctează Eduard Turcoman, Director Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox.

Dar, pe lângă toate aceste supoziții, un singurul lucru este cert: dezvoltatorii sunt puși în față unei noi realități a businessului lor. Așadar, întrebarea cheie rămâne: cum va schimba pandemia piaţa birourilor?

Câțiva dezvoltatori imobiliari din România au anticipat deja încotro merge trendul format în pandemie și și-au adaptat strategiile de business la „noua normalitate”.

Spre exemplu, dezvoltatorul One United Properties a anunțat că va transforma componenta office a One Verdi Park în clădire rezidențială. Mai exact, un turn de 77 de metri care trebuia să fie o clădire de birouri se transformă într-un bloc de locuinţe format din 130 de apartamente. Decizia vine ca urmare a cererii crescute pentru acest segment de piață, dar și pe fondul precontractării a peste 75% din turnul rezidențial al One Verdi Park.

„Asistăm la o cerere mai mare decât ne așteptam pentru apartamentele exclusiviste pe care le construim în zonele cele mai bune ale Capitalei. Cele mai multe apartamente din proiecte pe care le avem în derulare, precum One Mircea Eliade sau One Herăstrău Towers, au fost deja vândute înainte de finalizarea construcțiilor. Prin urmare, am decis să schimbăm strategia pentru proiectul One Verdi Park, astfel încât să putem crește oferta de unități rezidențiale de aici și să o extindem și în cel de-al doilea turn al proiectului”, spune Beatrice Dumitrașcu, VP Residential Division One United Properties. Compania are un portofoliu cu o valoare pe piață de peste 1,1 miliarde euro și cuprinde peste 2.000 de unități rezidențiale și spații de birouri.

De asemenea și Liviu Tudor, fondatorul companiei Genesis Property și cel mai mare proprietar român de birouri, a anunțat în urmă cu câteva săptămâni că birourile Novo Park din Pipera se vor transforma în spaţii de co-living. Dezvoltatorul imobiliar mai deține și proiectul West Gate din partea de vest a Capitalei. „Co-living e un concept mai complex de a locui împărțind anumite funcțiuni. E mai ușor ca imobilele de birouri să fie transformate în proiecte mixte, care adună împreună mai multe funcțiuni: locuințe, birouri, administrative, școli, comerț – toate «sub același acoperiș», sau în aceeași incintă. Trendul de reconversie a unor clădiri existente cu funcțiune principala office spre alte utilizări este nișată la acest moment și nu am observat foarte multe anunțuri sau intenții clare din partea proprietarilor”, spun consultanții CBRE.

Decizia lui Liviu Tudor de a transforma birourile în spații de co-living este de la sine înțeles, mai ales că în luna mai doar 20% din cei circa 15.000 de angajaţi care lucrează în birourile deţinute de Genesis Property mai veneau la birou. La fel este și în cazul Globalworth, cel mai mare proprietar de birouri de pe piaţa locală. În birourile dezvoltate de Globalworth, rata prezenţei la birou pe timp de vară a fost de 35-40% din cei peste 35.000 de angajaţi.

Și grupul francez Renault a anunţat de curând că din 50.000 de metri pătraţi închiriaţi pentru birouri va scoate la subînchiriere cel puţin 20.000 de metri pătraţi, în urma evaluării necesarului de spaţiu pentru viitor. Nu în ultimul rând, compania Ro Naturstein, controlată de familia italiană Montipo și omul de afaceri Grigore Miu, care deține mai multe proiecte imobiliare în capitală a decis transformarea unei clădiri de birouri de șapte etaje din strada Aurel Vlaicu nr 60-62 într-un bloc de locuinţe.

Este destul de evident deja că dezvoltatorii imobiliari caută soluții pentru a-și continua activitatea și a se adapta la vremurile actuale. Însă, aceste modificări radicale ale clădirilor de birouri vin și cu o mulțime de costuri extra. Spre exemplu, costurile asociate ale transformării unui spațiu office în unul rezidențial sunt cuprinse între 250 euro/mp și 400 euro/mp.

O altă problemă o ridică și situația restaurantelor, cafenelelor, clinicilor medicale sau magazinelor de la parterul clădirilor de birouri, care își vor vedea businessul distrus dacă nu vor mai fi oameni care să meargă la birou. Însă, consultanții CBRE se arată pesimiști în fața unui scenariu care implică birouri complet goale, iar întreaga activitate să se desfășoare în remote total. „Pandemia nu va schimba modul nostru tradițional de a locui. Birourile nu se vor schimba ca program de arhitectură, ci la nivel de amenajare interioară și de igienizare. Un model hibrid ar demonta tradiția locuirii și structura unui birou pentru a le remonta diferit. Iar acest fapt este de neimaginat pentru foarte mulți oameni și, cum proiectele sunt produse de masă, nu de nișă, nu credem că un model cu adevărat hibrid își va găși ușor un investitor”, susțin reprezentanții CBRE.

 

„Pandemia de COVID-19 nu va ucide cererea de spații de birouri, iar suprafața ocupată de companii va rămâne constantă” – Marius Șcuta, Head of Office Department JLL România

 

„Vom avea o flexibilitate mai mare a angajaților de a-și alege locul și intervalul orar în care își vor desfășura activitatea, astfel că numărul angajaților care vor folosi în același timp spațiul de birouri va fi mai redus“ – Eduard Turcoman, Director Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox

 

„Asistăm la o cerere mai mare decât ne așteptam pentru apartamentele exclusiviste pe care le construim în zonele cele mai bune ale Capitalei“ – Beatrice Dumitrașcu, VP Residential Division One United Properties

 

„Co-living e un concept mai complex de a locui împărțind anumite funcțiuni. E mai ușor ca imobilele de birouri să fie transformate în proiecte mixte, care adună împreună mai multe funcțiuni: locuințe, birouri, administrative, școli, comerț“ – Liviu Tudor, fondatorul companiei Genesis Property

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii