Cautare




, Forbes Staff

Imobiliare |
|

Sebastian Dragomir, Colliers International Romania: „Biroul a devenit un hub de inovație și un instrument de HR pentru atragerea și păstrarea talentelor din companii”

Sebastian Dragomir, Director Office Advisory  - Colliers International Romania, spune că birourile au devenit un hub de inovație și un instrument de HR pentru atragerea și păstrarea talentelor din companii.
082 best_office Sebastian Dragomir

Cum apreciați evoluția pieței clădirilor de birouri în 2018? Detaliați!

În 2018 au fost livrați în București puțin peste 150.000 mp spații noi de birouri, o creștere cu peste 20% în comparație cu nivelul din 2017, astfel încât stocul total de birouri moderne a depășit 2,4 milioane mp.

Deși este cu mult sub nivelul din 2016, de 230.000 mp, livrările de anul trecut au depășit media din actualul ciclu de expansiune. Suprafața finală este puțin mai mică decât cea estimată inițial, având în vedere că livrarea proiectului The Mark (25.000 mp) a fost amânată pentru 2019.

Dezvoltatorii au continuat să se concentreze pe noul hub din Centru-Vest, cu aproximativ 60.000 mp în două proiecte: Orhideea Towers (CA Immo ) – 37.000 mp și prima fază din  Campus 6 (Skanska) – peste 22.000 mp. Totodată, în Vest, AFI a livrat prima fază din AFI Tech Park (22.000 mp). Alternativ, în Piața Unirii (Unirii View – 18.000 mp și Day Tower – 12.000 mp) și Dimitrie Pompeiu (cea de doua clădire din Globalworth Campus), stocul a crescut cu aproape 30.000 mp suprafață închiriabilă.

Pe scurt, a fost un an activ pe piața de birouri, cu un interes crescut pentru proiectele noi, o cerere destul de bună, și cu o calitate a noilor clădiri în creștere.

 

Care sunt principalele trei tendințe pe care le remarcați pe piața de office anul acesta (din punctul de vedere al dezvoltatorilor, randamentelor, nevoi ale chiriașilor, valorii tranzacțiilor etc.)?

Dezvoltatorii continuă expansiunea în cartierele unde locuiesc angajații companiilor, iar chiriașii sunt din ce în ce mai atenți și apelează la servicii de Workplace Solutions pentru a îmbunătăți experiența angajaților în spațiile închiriate, optimizând atât suprafețele, cât și angajamentul angajaților în ideea creșterii productivității. Totodată, dezvoltatorii cu experiență au început să certifice clădirile conform standardului WELL, dovedind un nivel superior de grijă pentru angajații companiilor ce își desfășoară activitatea în clădirile lor.

 

Cum se modifică harta principalelor zone office din București și din țară (zone care se dezvoltă vs. zone care stagnează)?

Sub presiunea infrastructurii limitate și a cerințelor venite dinspre companiile care încep să aibă dificultăți în a atrage și reține angajații, dezvoltatorii și-au schimbat focusul dinspre CBD și nordul Bucureștiului (Barbu Văcărescu – Floreasca, Pipera și Băneasa), către zone alternative, mai aproape de cartierele în care aceștia locuiesc și care sunt foarte bine conectate la mijloacele de transport în comun, în special metrou. Astfel, Centru-Vest a devenit o poveste de succes, încă foarte atractivă pentru chiriași, la fel ca Unirii – Timpuri Noi – Tineretului; în viitor, rămâne de văzut în ce măsură va confirma zona Piața Presei / Expoziției, aflată încă în așteptarea construirii liniei de metrou către aeroport pentru a fi un real succes.

 

Care vor fi criteriile principale după care se vor ghida chiriașii? Ce facilități caută, ce tipuri de spații preferă?

Criteriul locației rămâne important în prezent. La fel de important este accesul facil către mijloacele de transport în comun, în special metrou, iar proximitatea unui centru comercial pentru servicii suplimentare celor oferite de proprietar contribuie la satisfacția angajaților, având ca scop crearea unei comunități. Astfel, biroul devine un hub de inovație și un instrument de HR pentru atragerea și păstrarea talentelor din companii. Un spațiu de co-working în clădire poate fi un avantaj, apreciat de angajați, împreună cu o bibliotecă de wellness și piste de alergare pe clădire sau în apropierea ei.

 

Cum estimați că va arăta structura cererii în 2019 (domenii de activitate ale chiriașilor etc.)?

În continuare, companiile de IT și BPO/SSC vor fi principalii vectori ai cererii și în 2019.

 

La ce nivel se situează randamentele investițiilor din țara noastră comparativ cu alte state din regiune?

În București, tranzacțiile de referință (proprietăți de top) din 2018 s-au făcut în jurul a 7,25%, în timp ce, în regiune, randamentele pentru clădirile de birouri „prime” au fost considerabil mai jos. Budapesta a coborât sub 6% la sfârșitul anului trecut, în timp ce în Varșovia și Praga randamentele sunt și mai jos, pe la 4,6-4,7%. Ultimele se apropie mai degrabă de ceea ce vedem în anumite piețe occidentale decât de estul Europei. În contextul unei lichidități mai reduse și a percepției că România este cumva altfel decât piețele din regiune (în pofida creșterii mai puternice decât a acestora în ultimul deceniu), țara este singura dintre marile economii est-europene cu randamente investiționale pentru clădirile de birouri peste minimele dinainte de criză. Credem că, mai devreme sau mai târziu, ecartul față de celelalte țări trebuie să se reducă.

 

Care sunt principalele oportunități și pericole pe termen mediu pentru piața locală de birouri? Detaliați.

Va fi interesant de văzut cum dezvoltatorii vor face față dificultăților provenite din lipsa forței de muncă și din costurile crescute (cu salariile angajaților și prețurile materialelor de construcții), dar și cu prețurile deja crescute ale terenurilor limitate pentru dezvoltarea de birouri. Pe de altă parte, companiile trebuie să facă față unei rate de angajare extrem de mici, de doar 2%, în rândul „gulerelor albe”, precum și migrării către țările din vestul Europei.

În plus, proprietarii de clădiri vechi, în special cei care dețin în portofoliu clădiri ale unor dezvoltatori fără experiență, vor fi nevoiți să investească bani și efort pentru a ține pasul cu noile clădiri certificate LEED și BREEAM, și mai ales cu dezvoltatorii care pun preț și pe starea de bine a angajaților și care au obținut certificări WELL. Astfel, eșalonul superior nu va suferi la fel de mult ca restul pieței, în timp ce ceilalți vor încerca să mențină și să atragă chiriași prin oferirea de pachete de gratuități mai atractive, și, deci, o chirie mai mică.

Numărul mare de livrări din 2019 reprezintă un bonus pentru companii, care se află în poziția de a putea alege cel mai bun raport preț – locație – calitate a clădirii.

 

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii