Când îl întrebi, asemenea filosofilor din Antichitate, ce a fost mai întâi pe piața office, oul sau găina – adică dezvoltarii sau chiriașii –, Horațiu Florescu, CEO al companiei de consultanță imobiliară The Advisers/Knight Frank, își amintește de propriile sale începuturi în branșă.
„Eu am intrat în business în 1998, am lucrat șase luni la departamentul de rezidențial al Colliers International România, apoi m-am mutat la departamentul de birouri. Eram coleg cu Ștefan Gheorghiu și Bogdan Georgescu. De atunci, am lucrat doar pe acest segment”, spune șeful The Advisers/Knight Frank, amintind două dintre numele care s-au făcut apoi remarcate pe piața office locală.
Compania de consultanță a venit în România, în a doua jumătate a anilor ´90, pentru un client, Microsoft Ungaria, care dorea să se extindă în România. „Multinaționalele, care erau obișnuite să folosească un agent, au avut nevoie de brokeri care să le reprezinte în fața proprietarilor”, povestește Horațiu Florescu. La acel moment, competiția, „acerbă”, după cum o descrie CEO-ul The Advisers, era reprezentată de companiile Eurisko, fondată de Ionuț Dumitrescu și care apoi a devenit parte a rețelei CBRE și Cushman&Wakefield, fondată în 1993 de Răzvan Gheorghe sub numele de Activ Consulting.
Estul Sălbatic
Era perioada de început a segmentului office în România, în care multinaționalele nu apreciau neapărat serviciile de mai bună calitate, ci alegeau brokerii în funcție de abilitățile interpersonale. Corporațiile, când au venit în România, nu au găsit în Capitală clădirile de clasa A la care se așteptau . Primele spații de birouri au apărut în clădiri renovate, a căror destinație inițială a fost alta.
Este cazul clădirii IBC Modern – actualul sediu al Bursei de Valori București –, fostul Hotel Modern; al clădirii Connex de pe strada Nerva Traian, pe care operatorul de telefonie ce avea să devină Vodafone a luat-o de la stadiul de structură – construcția ar fi trebuit să devină un bloc de locuințe –; sau al Union International Center al companiei Ashtrom, clădire edificată în 1931 după planurile arhitectului Arghir Culina și în care a funcționat Hotel Union.
În același timp, au apărut clădiri noi de birouri, care sunt și astăzi repere ale pieței, precum clădirea Bancorex de pe Calea Victoriei sau World Trade Center. „Când s-a mutat ABN Amro acolo, era «in the middle of nowhere» (într-un loc izolat – n.red.).
Astăzi, spunem că Central Business District bucureștean este până la World Trade Center, zona respectivă a devenit centru”, explică Horațiu Florescu, care a implementat la departamentul office al Colliers un set „corporate” de măsuri, după care se ghidează și astăzi – în 2009 a fondat propria companie, afiliată rețelei Knight Frank.
„Am crescut odată cu piața, la început am făcut tranzacții mici, de 200, 300 sau 1.000 de metri pătrați, m-am format singur, nu a avut cine să-mi arate. Aici am avut un mare avantaj față de «lupii tineri» de astăzi: piața nu a fost atât de agitată ca acum și am avut timp să învăț. Până în 2001, am crescut odată cu cerințele companiilor”, spune Horațiu Florescu, adăugând, în glumă, că va merge timp de două ore pe zi la Muzeul Antipa, la secțiunea „Dinozauri”, pentru că i s-a propus acolo un job cu normă redusă, având în vedere senioritatea sa în piață.
Primele semne ale boom-ului ce avea să urmeze au fost, la începutul anilor 2000, clădiri de birouri precum Opera Center (finalizată în două faze, în 2001 și 2002, dezvoltată de Portland Trust), Europe House (finalizată în 2002, dezvoltată de GTC România), Iride Business Park (primul parc de birouri din zona Dimitrie Pompeiu, dezvoltat de Red Star Management; în prezent trece printr-un amplu proces de transformare demarat de proprietarul său, grupul austriac Immofinanz, la sfârșitul anului trecut) și Novo Park, dezvoltat de omul de afaceri român Liviu Tudor, care mai deține un parc de birouri, West Gate, în vestul orașului.
În afară de apropierea de stațiile de metrou și tramvai, un alt atu al Novo Park a derivat din strategia folosită, pe care o putem rezuma în trei cuvinte: construiește cu prudență. O abordare oarecum împotriva curentului de a dezvolta fără măsură, stil caracteristic perioadei de boom, dar care, până la urmă, s-a dovedit a fi câștigătoare, proiectul fiind închiriat în permanență. Prima fază a însemnat construirea a 11.000 de metri pătrați. Pentru că exista cerere, a mai fost construită o clădire în 2006, închiriată integral către HP.
Anul următor, în plin boom economic, companiile se extindeau și aveau nevoie de spații. Cererea venea de la clienți existenți care vroiau spațiu mai mare, dar și de la alte companii. Conducerea dezvoltatorului a luat atunci decizia de a achiziționa clădirea Aerofina, învecinată, cu deschidere la strada Fabrica de Glucoză, precum și un depozit. Pe locul acestuia din urmă, a fost edificată o clădire office de 25.000 de metri pătrați.
Boom-ul
După această perioadă de pionierat, a urmat boom-ul, care, pe segmentul office, s-a manifestat printr-o explozie a cererii, la care dezvoltatorii au răspuns prin noi proiecte. „Cererea a fost mai mare decât oferta, însă proprietari puteau să țină pasul, pentru că aveau finanțare, fie că era din surse proprii, fie de la bănci. Una dintre zonele cu cea mai mare dezvoltare în acea perioadă a fost Dimitrie Pompeiu-Pipera. Zona care a fost, pe atunci, centrul de greutate al segmentului corporate, se remarca prin chiriile mai mici cu aproape 25% față de Central Business District și Centru (zona cuprinsă între Piața Charles de Gaulle și Piața Operei), accesul la metrou (stația Pipera este la doar trei opriri distanță de Piața Victoriei), apropierea de aeroport (vitală pentru angajații expatriați), spațiile generoase ale clădirilor, locurile de parcare numeroase, dar și puterea electrică instalată mare, element rămas de pe vremea vechilor fabrici.
Unul dintre proiectele care s-au remarcat în acea vreme – și, chiar mai important, și în timpul crizei severe care a urmat și care a lovit extrem de puternic segmentul office, în special Pipera – a fost Novo Park, dezvoltat de omul de afaceri Liviu Tudor și inaugurat în 2004. După zece ani de la inaugurare, în 2014, cifra de afaceri a Genesis Development, companie al cărei portofoliu include parcurile de birouri West Gate și Novo Park și campusul privat West Gate Studios, a fost de aproximativ 33,7 milioane de euro, în creștere cu 2% față de anul precedent. Creșterea ușoară a cifrei de afaceri din 2014 s-a datorat în principal extinderii suprafețelor ocupate de actualii chiriași, în urma contractelor semnate în cursul anului 2013. În 2014 eforturile dezvoltatorului s-au concentrat pe programul de îmbunătățire continuă a spațiilor din cele două parcuri, astfel încât să faciliteze extinderea chiriașilor deja existenți. Totodată, a fost investită o sumă de aproximativ 3,5 milioane de euro în peisagistică, îmbunătățiri și lucrări de fit-out aduse parcurilor de birouri.
West Gate și Novo Park au în prezent un grad ocupare de aproape 100%. Singurul chiriaș atras în 2014 a fost lanțul de cafenele Starbucks, care a inaugurat în Novo Park prima cafenea dintr-un parc de birouri din România, un concept nou pentru piața locală.
„Programul derulat de noi se referă la investiții continue pe care le derulăm în clădiri, instalații și infrastructură, astfel încât să fim în pas cu noile dezvoltări tehnologice la nivel mondial din industria clădirilor de birouri”,spun reprezentanții Genesis Development, care au avut, de-a lungul timpului, o abordare prudentă în privința business-ului.
O abordare conservatoare a avut și Horațiu Florescu: „Eu nu am simțit boom-ul decât din perspectiva faptului că multinaționalele (principalii chiriași ai clădirilor de birouri – n.red.) se mișcau mult mai repede și semnau cu mai multă ușurință, dar atât. Perioada de boom a fost pentru alții, nu pentru mine”.
Criza
Spre sfârșitul lui 2008, dar mai ales la începutul lui 2009, lucrurile erau clare: criza sosise. Horațiu Florescu preferă să folosească alt cuvânt. „Nu mai vreau să folosesc acest cuvânt, e «bad karma». A fost o perioadă de blocaj, eu nu o numesc criză, 2009-2011, în care nimeni nu a prea știut încotro să se îndrepte. În România, am avut noroc că a început să crească segmentul de back-office și astfel o perioadă de blocaj s-a transformat într-o perioadă de relansare”, explică șeful The Advisers/Knight Frank, companie pe care a lansat-o chiar în 2009.
În alte sectoare ale pieței imobiliare însă, cum sunt terenurile, acel blocaj a însemnat, într-adevăr, criză. Cu prețuri „umflate” artificial în timpul boom-ului și cu dezvoltări proiectate care erau bazate prea mult pe proiecte publice de infrastructură care nu au mai fost realizate, prețurile terenurilor au scăzut vertiginos, ajungând să se vândă și cu de zece ori mai puțin față de prețul de achiziție. „Birourile n-au avut de suferit, pot să spun că s-au reinventat. E un cuvânt care mă definește și pe mine, eu mă reinventez tot timpul”, subliniază Horațiu Florescu.
Experiența a arătat că unele clădiri de birouri s-au descurcat mai bine în perioada de criză, în timp ce altele s-au golit tot mai mai mult, asta dacă au fost vreodată pline.
„Clădirile care s-au descurcat cel mai bine au fost cele care au avut o specificație tehnică bună și au avut o accesibilitate foarte bună. În Pipera (zona de după Barieră – n.red.), chiar dacă sunt clădiri moderne, cu specificații tehnice foarte bune, avem problema accesului și a distanței față de metrou. Clădirile cu acces foarte bun și cu o stație de metrou aproape au performat foarte bine. Sunt și anumite clădiri care nu au acces la metrou, au vizibilitate foarte bună și acces ușor, cum este zona World Trade Center. Bucharest Business Park, S-Park, City Gate – acestea sunt niște produse extraordinare, din care chiar dacă mai pleacă un chiriaș, vin doi și întreabă de ele”, precizează Horațiu Florescu.
După criză și în viitor
Anul 2015 marchează finalul unui ciclu pe segmentul office. În general, în această piață, experiența a arătat că vorbim, din punctul de vedere al dezvoltărilor, de cicluri de doi ani, determinate de obţinerea finanțării și durata de construcție. Cele mai importante astfel de perioade de până acum, care au adus pe piață clădiri-reper care aveau să creeze noi poli office, sunt 2000-2002, 2004-2006, 2007-2009, 2010-2012 și 2013-2015.
Dacă primele trei au însemnat, așa cum am arătat mai sus, nașterea unui stoc de clădiri moderne, de clasă A, ultimele două au însemnat revenirea de după criză. Astfel, în perioada 2010-2014 au început să apară noi clădiri (AFI Business Park, Green Gate, Sky Tower, Floreasca Park, Green Court), cu un nou element integrat (de la începutul construcției sau după aceea, cum este cazul Novo Park): caracteristicile verzi, apărute ca urmare a schimbării pieței de real estate la nivel global. Astfel, multinaționalele preferă clădirile „verzi”, care înseamnă eficiență energetică – prin urmare, pe lângă efectele benefice asupra mediului, costuri mai mici de operare, care se traduc într-un „service fee” mai mic pentru chiriași.
Când vine vorba despre viitorul pieței office, Horațiu Florescu identifică mai multe zone care vor cunoaște o dezvoltare semnificativă în următorii trei-cinci ani, adică în următoarele două cicluri ale pieței.
„Am spus acum ceva vreme că următoarea zonă de dezvoltare va fi Bucureștii Noi, ca alternativă la Barbu Văcărescu-Calea Floreasca și cred asta în continuare. Nu avem prea multe dezvoltări în centrul orașului, dacă ar fi acolo – de exemplu în Piața Unirii – poate anumite corporații nu s-ar duce spre periferie”, explică șeful The Advisers/Knight Frank.
„A doua zonă este centru-vest, pe care a început-o Anchor Group, apoi au continuat-o Sema, AFI și Green Gate. Consider că în următorii doi-trei ani vom vedea mai multe dezvoltări în această zonă, iar probabil că în următorii trei-cinci ani vom avea în jur de 300.000 mp, dacă se construiește tot ce este acum în discuții.”
Printre avantajele zonei Centru-Vest se numără podul Basarab, Politehnica și campusurile studențești Regie și Grozăvești, care înseamnă forță de muncă specializată pentru companiile chiriașe. „Podul Basarab pune pe hartă un nou hub de birouri, amplasat la 7-10 minute de CBD, accesibil și pentru cei care vin din sud și, evident, pentru cei din vest”, explică Horațiu Florescu. În ceea ce privește evoluția business-ului său de-a lungul următoarelor cicluri de dezvoltare din segmentul office, șeful The Advisers/Knight Frank spune doar atât: „Chiriașii au nevoie de consultanță, proprietarii au nevoie de reprezentare”.
