Cautare




, Staff

https://www.facebook.com/forbesromania https://twitter.com/ForbesRo

Imobiliare |
|

Forbes Real Estate Outlook 2021. Când imposibilul devine posibil

Work from home a schimbat radical piața muncii. Dacă înainte de pandemie foarte puține industrii îmbrățișau această cultură, după apariția COVID-19 work from home a devenit un adevărat slogan în rândul clasei muncitoare și a trecut de la a fi un beneficiu pentru angajați la o obligație a companiei.  
Young,People,With,Face,Masks,Back,At,Work,Or,School

Pentru majoritatea angajaților români, până la debutul pandemiei, lucrul de acasă era doar un vis îndepărtat, puțin probabil să se implementeze și să devină o normă. Pandemia a demonstrat că imposibilul poate deveni posibil, o lecție de ținut minte pentru cei care obișnuiesc să zică „nu se poate” înainte de a analiza amănunțit o idee, un concept care le-ar putea aduce mari beneficii pe termen lung. Așa cum este și în cazul implementării lucrului de la distanță. Ceva de neînchipuit până la declanșarea crizei COVID-19, dar care s-a demonstrat benefic pentru ambele părți (angajați și angajatori). „Work from home este un trend permanent. Este aici ca să rămână”, punctează Dimitris Raptis, Co-CEO & Chief Investment Officer Globalworth.

Istoria a demonstrat mereu că sistemul economic, social sau politic al unei țări se schimbă fundamental numai atunci când există o criză. De ce? Criza este cea care convinge atât cetățenii, cât și grupurile de interese, de necesitatea schimbării. Iar pandemia a dovedit fără doar și poate că așa este. România s-a digitalizat în mai puțin de un an. În condiții normale, poate ar fi durat ani de zile să se realizeze acest lucru. La fel este și în cazul implementării lucrului de la distanță. Ultimul an a evidențiat și că România are infrastructura tehnologică necesară pentru a suporta telemunca.

Însă, pentru o organizație, a lăsa angajații să lucreze de acasă implică și costuri extra. Trebuie să ofere angajaților laptop, VPN, elemente de securitate etc. Aceste costuri ar putea fi totuși compensate de scăderea anumitor cheltuieli, precum chirie (spațiu pentru birouri mai mic), materie primă, lumină, apă, energie electrică ș.a.m.d..

Guvernul a venit și el cu măsuri de sprijin pentru companiile care au angajați în telemuncă. Pe 21 decembrie 2020, s-a publicat în Monitorul Oficial Legea nr. 296/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul Fiscal. Printre altele, legea prevede că din 2021 angajatorii pot acorda salariaţilor care muncesc în regim de telemuncă până la 400 de lei lunar ca să-şi plătească facturile la utilităţi la locul în care muncesc şi/sau să îşi cumpere mobilier şi echipamente de lucru. Anul trecut, prin Ordonanța de Urgență 132/2020, Guvernul a instituit, printre altele, un ajutor de 2.500 de lei care se acordă firmelor pentru mijloace tehnice destinate salariaților care lucrează în regim de telemuncă. Suma putea fi cerută până la finalul anului 2020 pentru fiecare angajat care a lucrat în regim de telemuncă cel puțin 15 zile în starea de urgență.

Exercițiul lucrului de acasă a determinat și creșterea productivității angajaților. Un studiul realizat de PWC România pe 41 de companii din diferite sectoare arată că, dintre respondenții care au menționat creșterea productivității, 76% spun că principalul factor care contribuie la această evoluție este majorarea timpului alocat muncii datorită lucrului de la distanță. Doar 7% dintre respondenți au menționat o scădere a productivității. La nivelul pieței, 20% din companii au implementat munca la distanță pentru toți angajații, iar 80% au implementat munca la distanță doar pentru anumite categorii de angajați. Nu există nicio companie în eșantionul de participanți care să nu fi implementat munca de la distanță. La mai bine de două luni de la ridicarea stării de urgență, corporatiștii din România au revenit, gradual, la birouri, pentru a descoperi schimbări majore. Jumătate dintre companii au revenit la birou cu o parte importantă dintre angajați în decursul lunii iunie, potrivit unui studiu realizat de Cushman & Wakefield Echinox, la sfârșitul lunii mai, pe companii din București și Cluj cu număr total de peste 17.000 de angajați care își desfășoară activitatea în clădiri de birouri. Conform aceleiași surse, 13% urmau să revină în luna iulie, aproape 20% dintre firme și-au programat revenirea în septembrie, iar 13%, în special din segmentul IMM, își propuneau să revină la birou abia la începutul anului 2021. „Companiile vor continua să practice un mix între munca de la birou și munca de acasă dintr-o serie de motive, precum dorința unora dintre companii de a testa eficacitatea muncii de acasă pe un interval mai lung de timp sau atitudinea mai prudentă a unor angajați, care vor să evite pe cât posibil locurile aglomerate, precum mijloacele de transport în comun”, explica Mădălina Cojocaru, Partner Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox.

În 2021, mai mult de o treime dintre angajaţi, 36%, cred că îşi vor relua activitatea la birou împreună cu întreaga echipă, arată un sondaj al Genesis Property, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de birouri de clasa A din România, la care au răspuns 1.062 de angajați. Dacă proximitatea biroului faţă de casă rămâne un factor important pentru majoritatea angajaţilor (65%), anul pandemic a crescut importanţa măsurilor sanitare luate în clădire (51% dintre respondenţi) şi a modului de organizare a spaţiului, cu accent mai mare pe birouri delimitate care facilitează distanţarea (49,3% dintre respondenţi). În acelaşi timp, 41% spun că vor evalua atent, de-acum înainte, şi tehnologiile adoptate în spaţiul de birouri pentru mai multă siguranţă privind sănătatea lor şi a colegilor.

Dar work from home are și aspecte negative. „Casa nu este un loc neutru, cum este un birou. Casa are semnificații profunde pentru mulți dintre noi și ne dă un sens al identității, al apartenenței. (…) Apoi, să nu presupunem că fiecare casă poate fi adaptată ușor pentru munca de birou, cu tot ce este necesar, inclusiv cu liniște și program de muncă prelungit… mulți oameni nu au posibilitatea unui spațiu în casă pe care să îl dedice complet biroului și, împărțindu-l cu celelalte funcționalități ale casei, poate deveni anevoios sau chiar… nepotrivit”, subliniază Nina Brătfălean, unul dintre cei mai experimentați profesioniști de brand management în România și CEO al Virtual I Technologies. Ea consideră că, în momentul în care limitele dintre muncă și viața personală se intersectează, echilibrul muncă-viață poate fi marcat într-o parte sau în alta, agravându-se fie în direcția neproductivității, fie în cea a rupturilor sau problemelor în familie.

În opinia lui Răzvan Iorgu, Managing Director CBRE România, liderul pieței de consultanță imobiliară, „oamenii nu își doresc să lucreze de acasă”, iar Mihai Rotaru, fondator și CEO Neobility, se opune ideii că pe viitor vor fi toți angajații în work from home. „Cel mai probabil vom avea o structură hibridă, spații de co-working, iar impactul direct asupra mobilității înseamnă că vom avea mai multă mobilitate de proximitate“, explică el.

Pe de altă parte, fenomenul de work from home a provocat și o scădere a pieței de birouri în 2020. În prima jumătate a anului, suprafața de birouri închiriată în București a totalizat aproximativ 100.000 metri pătrați. Astfel, după o reducere de aproape 50% în primul trimestru din 2020, comparativ cu trimestrul patru din 2019, cererea de birouri în București a scăzut în al doilea trimestru cu doar 19% în comparație cu trimestrul precedent. În al doilea trimestru, volumul total al tranzacțiilor a fost de circa 44.500 mp. Față de prima jumătate a anului trecut, cererea s-a redus la jumătate pe fondul crizei COVID-19. „După un an 2019 puternic din punct de vedere al cererii de birouri, așteptările pentru 2020 erau mari la începutul anului, însă debutul pandemiei în Europa în luna martie a avut un impact major începând cu sfârșitul primului trimestru și într-o măsură mai mare pe parcursul trimestrului doi”, a declarat Alexandru David, Research Analyst JLL Romania.

Din al treilea trimestru, piața de birouri și-a modificat traiectoria descendentă și a început, treptat, să-și revină. Per total, piaţa de închirieri de birouri din România a scăzut cu 36% în 2020, la aproape 300.000 de metri pătraţi, dar suprafaţa medie a unei tranzacţii a crescut faţă de 2019, arată o analiză a companiei de consultanţă imobiliară JLL. Mai exact, suprafaţa medie închiriată de companii a urcat de la 1.560 mp la 1.652 mp. În 2020 s-au livrat aproximativ 155.000 metri pătraţi de spaţii de birouri de clasă A în Bucureşti, o scădere de 50% în comparaţie cu anul anterior, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Knight Frank. Astfel, stocul total de spaţii de birouri (clasa A şi B) a ajuns la 2.955 milioane de metri pătraţi. În plus, segmentul de birouri a consemnat anul trecut cel mai mare volum de investiții înregistrat vreodată în România, cu tranzacții cumulând aproximativ 770 de milioane de euro.

Privind retrospectiv, în 2008 era o piață instabilă: comisioane mari, chirii mari, se livrau foarte multe proiecte, cererea era la 250.000 mp, stocul – de 1,2 milioane de mp și erau în construcție proiecte de 600.000 mp. „Se construia speculativ, erau puține sedii centrale, iar restul spațiilor erau ocupate de activități de call center. Erau puțini dezvoltatori, mulți locali și puțini cu experiență”, afirmă Marius Șcuta, Head of Office Department & Tenant Representation. Acum, cererea este mult mai mare, stocul a ajuns la aproape 3 milioane de mp și alți peste 500.000 mp sunt în construcție. „Comparativ cu cererea de circa 400.000 mp, situația este echilibrată. În 2008 se livra de trei ori mai mult decât era cererea. Rata de neocupare se menține sub 10%, un nivel sănătos pentru o piață normală, care permite o chirie corectă, dezvoltări sănătoase. În momentul de față suntem o piață stabilă din punct de vedere birouri. Avem clădiri în zone pentru care există cerere din partea chiriașilor – Centru-Vest, se construiește pe bază de pre-lease și mult mai sănătos”, continuă el.

Implementarea conceptului de work from home a dus și la decizii neașteptate din partea dezvoltatorilor de birouri. În 2020, One United Properties anunța că cel de-al doilea turn din One Verdi Park va fi transformat în clădire rezidențială, strategie adoptată de mai mulți jucători importanți de pe piața de real estate din România. Care au fost motivele? „Reconversia proiectului One Verdi Park într-unul exclusiv rezidențial a avut la bază cererea mai mare pentru unități locative în zona respectivă. Suntem mereu atenți la cum evoluează piața și cererea și ne adaptăm schimbărilor”, explica la vremea aceea Mihai Păduroiu, CEO al diviziei de Office a One United Properties.

În 2021, modul în care se va lucra va fi cu siguranță diferit. Iar proprietarii de birouri și chiriașii acestora și-au regândit deja strategiile, astfel încât măcar o bună parte din angajați să se reîntoarcă la birou. Conceptul de „spații pivot” este una dintre soluții, astfel încât spațiile existente să fie utilizate în proporție de peste 90%. Amenajarea unui spațiu pivot se bazează în primul rând pe mobilier. Printre elementele care pot fi utilizate pentru a oferi flexibilitate birourilor se numără scaunele simple cu spate înalt, birouri și mese modulare, care pot fi combinate în diverse moduri, în funcție de necesități, fotolii și canapele modulare, „bariere” care separă diferite zone de lucru sub formă de plante, pereți modulari, mobilier customizat, ajustat la spațiul existent. „Spațiile trebuie regândite, astfel încât locul de muncă să fie sigur, dar și eficient, flexibil, modern și estetic. Lucrul din afara biroului va fi din ce în ce mai des combinat cu lucrul de la birou. În aceste condiții, birourile vor prelua rolul de «hub și club», ceea ce înseamnă că trebuie să fie transformate în medii de lucru care să favorizeze cooperarea, întâlnirile de afaceri și sociale, care să faciliteze interacțiunile umane atât de necesare pentru a fi productivi și creativi în afaceri”, precizează Cezar Florea, Managing Director Tetris România.

Mihai Păduroiu, CEO al diviziei de Office a One United Properties, previzionează că, în 2021, conceptul de „hub and spoke” va lua locul birourilor tradiționale. Cum funcționează? „Acesta are la bază un birou nucleu în jurul căruia se dezvoltă o rețea de birouri satelit, fie proprii, fie în locații de tip co-working, structură ce permite angajaților să lucreze din multiple locații la nivelul orașului sau chiar al țării, reducând semnificativ expunerea la riscuri și timpul de navetă”, explică Mihai Păduroiu. De asemenea, pe termen lung, executivul prevede că vor fi favorizate dezvoltările mixte, cu multiple facilități pentru angajați, una dintre acestea fiind o clinică medicală integrată în clădirile de birouri, concentrându-se pe asigurarea unui mediu de lucru sănătos și productiv. Pe de altă parte, Răzvan Iorgu, Managing Director CBRE România, susține că „fără oameni nu există nici birourile, nici locuințele, iar interacțiunea socială e foarte valoroasă pentru creativitate și pentru atașamentul oamenilor față de companie”.

Piața de birouri din România este probabil unul dintre cele mai mature segmente din industria imobiliară. Astfel că, în aceste condiții, dezvoltatorii își ajustează planurile de investiții în funcție de cererea de pe piață și de ceilalți indicatori economici și sociali. „Este o abordare proactivă, care a ajutat piața de birouri să depășească mult mai ușor orice criză și să fie ferită de eșecuri semnificative. Pentru 2021 livrările de proiecte din București vor cumula circa 250.000 mp dacă vor fi construite toate proiectele anunțate de către dezvoltatori”, susține Marius Șcuta, head of Office Department&Tenant Representation. În opinia lui, sistemul de muncă hibrid va rămâne pentru multă vreme, chiar și post pandemie, ceea ce va reduce cererea. În același timp, „vom observa noi investitori interesați de România, din prisma mai multor factori economici, ceea ce ar putea balansa în mare măsura lipsa de activitate pe piața de birouri a companiilor existente”, continuă el. Executivul prevede că în 2021 piața de birouri va continua trendul de scădere început în acest an, cu o posibilă revenire în a doua jumătate a anului. „Dar nu vom vedea o criza similară cu cea din 2008, deoarece fundamentele pieței sunt complet diferite și mult mai sănătoase. Și să nu uităm că actuala criză are cauze de natură medicală, nu este generată de derapaje economice sau probleme sistemice”, mai spune Marius Șcuta. Prin urmare, odată înlăturat sau măcar atenuat factorul declanșator (pandemia COVID-19), și revenirea ar trebui să fie mai rapidă. Mai mult decât atât, Marius Șcuta subliniază și că anul acesta reprezintă un moment bun pentru a închiria noi spații de birouri sau pentru a face un upgrade la spațiile existente, deoarece termenii negociați ar putea fi mai avantajoși decât în condiții normale de piață. „Deci, unele companii cu viziune pe termen lung ar putea chiar obține unele beneficii pe acest palier”.

„Work from home este astăzi o realitate impusă. Probabil că, după trecerea pandemiei, o parte din companii vor rămâne cu acest model. Ne așteptăm ca, în perioada următoare, să existe o descreștere a cererii de spații de birouri – în general, la nivel mondial, dar și, natural, și în București”, spune Virgil Profeanu, fondatorul companiei de proiectare și tehnologie Vego Holdings. El consideră că în general se proiectează mai mult decât se execută, dar realitatea o să o vedem la primăvară, dacă va mai începe construcția de noi clădiri de birouri. „În primăvara anului trecut au început, au continuat, nu s-a oprit nimeni. Piața are o anumită inerție și, acum, noi ne aflăm în această inerție a pieței”, adaugă Profeanu, care consideră că standardul Immune-building este unul care se impune în zona de proiectare. „Acesta își propune să realizeze proiectele astfel încât clădirile rezultate să asigure un grad de siguranță maximă din punct de vedere al sănătății oamenilor. Adică o clădire la care se utilizează IA (Inteligența Artificială), iar prin diverse proceduri și prin procese moderne, virusul nu își are locul aici.”

Anul 2021 a debutat și cu o efervescență pe fondul nevoilor chiriașilor de a stabiliza costurile cu chiria. Andreea Păun, Managing Partner Griffes, se așteaptă la trei direcții diferite față de anii trecuți. „Dezvoltatorii vor crea aproape exclusiv proiecte mixte și/sau boutique, în zone semi-centrale, care oferă mai multe facilități angajaților, și nu numai clasica proximitate față de mijloacele de transport în comun, ci servicii, posibilități de divertisment, spații de cultură și de întâlnire”, spunea ea. În plus, nevoia de a avea un mediu de lucru cât mai sigur va genera creșterea ratei de alocare a spațiului per angajat (peste 12 mp/angajat, față de media de 8-10 mp/angajat din ultimii 5 ani). „Aceasta va da un imbold cererii, estimez că vom avea o creștere de peste 20% a totalului tranzacțiilor de închiriere în București și țară și o revigorare a cererii noi – companii nou intrate în România”, continuă executivul. Pe de altă parte, chiriașii au început să prețuiască spațiile outdoor, balcoanele, grădinile interioare și chiar să selecteze aceste spații în alegerile lor. Investițiile în tehnologie vor fi semnificative, atât pentru clădirile noi, cât și pentru cele existente, iar Andreea Păun previzionează creșteri de 15-20% în bugetele de dezvoltare, pe fondul implementării noilor sisteme – tehnologii de acces, de monitorizare a zonelor aglomerate, de comunicare și chiar de igienizare. „Dacă astăzi aș fi chiriaș cu o echipă de minim 100 de oameni, aș vrea o acoperire de tip «satelit»: aș lua în calcul să am două birouri – unul în centru și altul în zona Cotroceni, Politehnica sau Băneasa, astfel încât să avem asigurate: un meeting point atractiv și reprezentativ pentru afacerea mea, dar și proximitate și flexibilitate pentru colegii care lucrează pe proiecte, indiferent unde locuiesc”, explică Andreea Păun.

Pandemia nu a pus pauză dezvoltărilor de birouri. Iar datele arată că până la sfârșitul anului se vor livra cel puțin 320.000 de metri pătrați de spații birouri. Cea mai activă piață rămâne Bucureștiul, cu proiecte de circa 340.000 mp programate spre livrare până la finalul anului 2021, urmată de Timișoara (80.000 mp), Cluj-Napoca (36.000 mp) și Brașov (25.000 de mp). Cei mai activi dezvoltatori din perspectiva suprafețelor ce urmează a fi livrate în următoarea perioada sunt One United (94.000 mp), Iulius Group (60.000 mp), Portland Trust (45.000 mp) și Forte Partners (41.000 mp).

„Nevoia de construcții moderne, de calitate, cu o poziționare atractivă, nu va dispărea odată cu pandemia Covid-19, fie că vorbim de spații de birouri, rezidențiale sau comerciale. Atât dezvoltatorii, cât și băncile și investitorii, înțeleg că vorbim doar de o regândire a modului în care spațiile de birouri vor fi folosite, nu de o lipsă a nevoii de astfel de spații, motiv pentru care activitatea a continuat într-un ritm susținut pe toate șantierele mari, atât în București, cât și în țară”, spune Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox.

 

 

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii