Pentru că anul acesta se va juca în Rusia cea de-a 21-a ediție a Campionatului Mondial de Fotbal, am calculat că o suprafață cât echivalentul a 27 de terenuri de fotbal medii (7.325 de metri pătrați) va fi adăugată în acest an pe piața birourilor din București, reiese din datele Colliers International Romania: stocul de spații de birouri de clasă A din Capitală va fi la finele acestui an de 2,5 milioane de metri pătrați (341 de terenuri de fotbal medii), cu 8,7% peste suprafața disponibilă la sfârșitul anului trecut.
În schimb, potrivit JLL România, în 2017, livrările de proiecte noi din București au totalizat aproximativ 144.000 de metri pătrați, astfel că stocul de birouri a ajuns deja la 2,5 milioane de metri pătrați. „Pentru 2018, dezvoltatorii au anunțat că vor livra proiecte care vor cumula 300.000 de metri pătrați, stocul urmând să crească la finele anului 2018 la 2,8 milioane de metri pătrați (n.red. – 382 de terenuri de fotbal medii), dacă vor fi finalizate toate proiectele anunțate”, subliniază reprezentanții JLL România.
Mihai Păduroiu, Head of Advisory & Transaction Services, Investor Leasing și Office al CBRE, mizează că aceeași suprafață de spații de birouri urmează să fie finalizată, în acest an, aproximativ 300.000 de metri pătrați, care va fi completată de aproximativ 600.000 de metri pătrați, în următorii doi ani (2019 – 2020).
Stocul modern de spații de birouri a atins pragul de 2,76 de milioane de metri pătrați, din care 1,29 de milioane de metri pătrați, în clădiri de clasa A, și 1,47 de milioane de metri pătrați, în clădiri de clasa B, potrivit celor mai recente date ale CBRE. „Cele mai mari proiecte de birouri finalizate în 2017, care însumează aproximativ 100.000 de metri pătrați, sunt Timpuri Noi Square, dezvoltat de Vastint și The Bridge (Forte Partners), în zona Grozăvești, respectiv Globalworth Campus – clădirea A, dezvoltat de Globalworth. Tot în 2017 s-a mai finalizat proiectul Aviatorilor 8A, din Piața Victoriei, dezvoltat de NEPI, închiriat 100% de GE și Fitbit. În total, în 2017, s-au finalizat peste 120.000 de metri pătrați de spații de birouri în București”, se precizează în raportul CBRE.
Oferta redusă din 2017
Horațiu Florescu, Chairman & CEO al Knight Frank Romania (KFR), remarcă faptul că piața de birouri din România are ritmul firesc al unei piețe în dezvoltare, dar care a parcurs și o criză economică: „Având în vedere că, în 2016, am experimentat livrări record pe piață, ne-am așteptat ca, în 2017, să avem mai puține, respectiv, în 2018, să crească din nou. Avem aproximativ 130.000 de metri pătrați livrați în 2017.”
Trimestrul patru al anului trecut a adăugat pieței de birouri din București tranzacții care însumează peste 85.000 de metri pătrați, ceea ce echilibrează cifrele celor două semestre (peste 150.000 de metri pătrați pe semestru), potrivit Knight Frank. Calea Floreasca/Barbu Văcărescu își menține poziția cu cele mai multe cereri de pe piață (16%), fiind urmată, îndeaproape, de CBD (Central Business District), Centru-Vest, Piața Presei și Dimitrie Pompeiu.
Florescu menționa, în octombrie 2017, că, în 2016, creșterea pieței birourilor a fost semnificativă, atât în ceea ce privește cererea, peste 350.000 de metri pătrați, cât și în ceea ce privește livrările, care au fost de aproximativ 300.000 de metri pătrați, dar recordul livrărilor a fost în 2009, de 400.000 de metri pătrați. „Anul 2016 a compensat livrările puține din 2015, de aproximativ 60.000 de metri pătrați, iar, în 2017 și în 2018, ne așteptăm la o normalizare a numărului de metri pătrați de clădiri de birouri livrați, la 150.000 – 200.000 de metri pătrați/an”, adăuga CEO-ul KFR, în toamna anului trecut.
Andrei Drosu, consultant în Departamentul de Research al JLL România, sublinia și el, pentru Forbes România, în octombrie 2017, că, după doi ani consecutivi în care oferta totală anuală s-a apropiat de 120.000 de metri pătrați, în 2015, au fost livrați doar 62.500 de metri pătrați, în principal din cauza amânării unor proiecte, oferta de birouri din 2016 a fost de aproximativ 298.000 de metri pătrați, de 4,5 ori mai mare decât cea din anul anterior.
„Activitatea de construcție a încetinit în prima jumătate a anului 2017, doar puțin peste 43.000 de metri pătrați de spații de birouri fiind livrați. Mare parte din proiectele de mari dimensiuni au amânat finalizarea anumitor faze de dezvoltare, astfel că doar 140.000 de metri pătrați au fost anunțați că vor fi livrați în întreg anul 2017”, detalia Drosu.
2018 & 2019 & 2020
Pentru acest an sunt așteptate încă 11 proiecte de clădiri de birouri în suprafață totală de peste 200.000 de metri pătrați, potrivit celor mai recent date ale CBRE. Dintre acestea, 57% sunt vor fi construite în zona de Vest a Capitalei, 18% în Centru, 12% în CBD și 13% în Pipera. Cele mai mari proiecte anunțate pentru acest an în Capitală sunt Campus 6, dezvoltat de Skanska, Orhideea Towers (CA Immo), Globalworth Campus – clădirea B, The Mark, dezvoltat de S Immo, AFI Tech Park – clădirea A, dezvoltat de AFI Europe, The Light (River Development), Unirii View (C&I), clădirea a două din faza II a proiectului Sema Parc, dezvoltat de River Development și Day Tower (Day Group).
„Pentru 2019 și anul 2020, sunt estimate proiecte care depășesc pragul de 600.000 de metri pătrați, conform CBRE. Datele CBRE mai indică faptul că 20% din suprafață totală de spații de birouri estimată a fi livrată anul viitor este pre-închiriată. Atunci vor fi livrate proiectele Business Garden Bucharest, dezvoltat de Vastint România, Timpuri Noi Square – a treia clădire, dezvoltată de asemenea, de Vastint România, Equilibrium – prima clădire, dezvoltată de Skanska, The Bridge, a doua clădire, dezvoltată de Forțe Partners, Oregon Park – clădirea C și Expo Business Park, dezvoltate de Portland Trust”, se mai scrie în raportul CBRE.
Reprezentantul JLL România mai preciza că, pentru majoritatea proiectelor care urmează să fie construite în București, dezvoltatorii vor să obțină certificare verde (BREEAM, LEED sau DGNB) ca răspuns sporit al investitorilor și al companiilor pentru astfel de cerințe: „Certificarea verde este asigurată și pentru clădirile existente, chiriașii fiind preocupați să-și reducă costurile totale de ocupare, respectiv de reducea costurile cu service charge până la un nivel mai sustenabil.”
Cel mai mari probleme
Mihnea Șerbănescu, General Manager al Cushman & Wakefield Echinox, a afirmat, într-o întâlnire cu presă, că segmentul birourilor este motorul pieței imobiliare și, cu toate acestea, piața imobiliară din București, în general, nu doar birourile, încă o ia înaintea infrastructurii, referindu-se mai ales la zonele Orhideea, Politehnica și intersecția dintre Calea Floreasca și Bulevardul Pipera, unde se află Promenada Mall. Potrivit acestuia, în lipsă de alte soluții, dezvoltatorii încearcă ei înșiși să-și îmbunătățească infrastructura din zonele unde sunt activi. „Ca viitor hub de birouri, zona Expoziției are o situație ușor mai bună, pentru că este un pol care se va desfășura pe o suprafață mai largă. Între fosta Piață a Scânteii, cele două bulevarde, Poligrafiei și Expoziției, până către Bulevardul 1 Mai, este un perimetru cu o suprafață de peste 100 de hectare, iar proiectele care se anunță acolo sunt mai rarefiate. Un alt lucru bun în zonă, Expoziției va fi un pol mixt, birouri și rezidențial, care funcționează pe fluxuri diferite”, a detaliat Șerbănescu.
O altă zonă care se va dezvolta mixt este Vestul Bucureștiului, susțin reprezentanții C&W Echinox, mai ales în zona Academiei Militare, unde va fi stația de metrou Drumul Taberei. „Genul acesta de proiect în care un ocupat poate să și lucreze, să și locuiască și să nu iasă cu săptămânile de-acolo are potențial. În general, pariem pe jucătorii consacrați pentru a face proiecte complexe. Este greu pentru un nou venit să intre direct cu un proiect complex de la zero, pentru că investitorii mari sunt la porțile României, dar încă în expectativă. Din păcate, minusurile precum instabilitatea fiscală, instabilitatea politică îi țin deoparte. Complexitatea problemelor administrative, a drumului către a aproba și a urbaniza un proiect mare sunt dificultăți pe care ei le consideră, încă, cu risc major”, a susținut Șerbănescu.
O zonă care începe să-și arate potențialul este cea de Centru-Sud-Est, unde Vastint construiește Timpuri Noi Square, iar Forte Partners a reușit, prin comasare, să dețină în zona Șincai un teren cu o suprafață generoasă, unde pot construi un proiect mixt, mai prognozează General Managerul C&W Echinox. „Proiectul Timpuri Noi Square a dat semnalul că se poate funcționa și în altă parte decât unde este aglomerație – aceasta este miza. Forte Partners are o poziție bună, deși nu deține o suprafață la fel de mare ca la Timpuri Noi, dar permite o dezvoltare mixtă, cu birouri, rezidențial și ceva retail. Lipsa de interes pentru Est vine atât de la dezvoltatori, cât și de la ocupanți. Dezvoltatorii nu prea vor să riște. Provenind din IKEA, Vastint este un gigant care are și forță și timp să aștepte, astfel că și-a permis să facă acest prim pas și să aibă o abordare pe termen lung. Dacă proiectul Timpuri Noi Square va fi un succes, probabil că vom vedea și alte astfel de încercări”, a subliniat Șerbănescu.
Acesta este explicația pentru care zona de Est a Bucureștiului nu s-a dezvoltat semnificativ pe birouri, până în prezent, deși există locații pentru asemenea proiecte, locuințe, deci angajași, și spații comerciale, iar străzile sunt mai largi și mai puțin aglomerate. De exemplu, chiriașii n-au fost interesați de birourile de pe platorma Policolor, pentru că se simțeau izolați. La polul opus, deși are o structură asemănătoare, inclusiv social, ca număr de angajați din IT, Vestul Capitalei a luat avânt și datorită fapului că aici există Politehnica. „Am făcut un studiu și principalul criteriu de alegere a unui spațiu de birou este proximitatea față de serviciu”, a precizat Mădălina Cojocaru, Partner al Office Agency din cadrul C&W Echinox.
Cristi Moga, Research Consultant la C&W Echinox, a precizat că, potrivit acestui studiu intern, deși Sectorul 3 și Sectorul 6 sunt foarte echilibrate, în raportul dintre ele, în Sectorul 6, Politehnica, Pasajul Basarab și faptul că acolo există deja un pol, format în jurul mall-ului AFI Cotroceni, împing ocupanți, angajați și dezvoltatori mai mult către Vest. „Plus că ieșirea către Pitești este mai tranzitată și este o emulație mai mare decât pe autostrada spre Constanța”, a detaliat Moga.
Veștile bune
În schimb, paradoxal, ceva s-a schimbat în bine: obținerea autorizației de construcție, chiar dacă un dezvoltator are nevoie de 18 – 24 de luni pentru a o obține, din cauza avizelor necesare. „Dacă am fi într-o piață foarte așezată, precum Franța, perioade de un an sau un an și jumătate sunt foarte bune. Durează foarte mult să avizezi un proiect în metropole cu tradiție și care sunt foarte bine dezvoltate. Până la autorizația de construcție durează mult avizele, dar cred că se fac mai temeinic acum. Per total, este o stare pozitivă: autorizarea proiectelor se face mai etic, main bine”, a explicat Șerbănescu. În schimb, în marile orașe, perioada de autorizare se poate înjumătăți, ajungând doar în cazuri extreme la un an.
De asemenea, pozitiv este că unele orașe și-au stabilit o strategie urbană, având un Plan Urbanistic General clar. Cluj-Napoca este un asemenea exemplu, în timp ce PUG-ul Bucureștiului expiră în mai 2018, iar consultanții imobiliari estimează că valabilitatea acestuia va fi prelungită, neexistând timp pentru unul nou. „Este foarte importantă reglementarea aceasta de bază a terenurilor. Este normal ca administrația să le ceară să detalieze cum vor rezolva problema acceselor, de exemplu. În București, problema este că multe dintre terenurile pe care le tranzacționăm erau cu destinație industrială. Bucureștiul s-a dezvoltat prin amplasarea cartierelor mai departe de uzine. Acum am rămas cu niște găuri negre, precum zona Progresul. Sunt foarte multe fabrici care au rămas cu reglementări de zonă industrială și care trebuie reurbanizate. Acest proces va dura. Este normal să dureze”, a mai spus Șerbănescu.
Ținând cont de toate aceste condiții, dezvoltatorii, indiferent de segmentul vizat, preferă să plătească în plus pentru a prelua terenuri care au deja un Plan Urbanistic Zonal, astfel încât să demareze mai repede proiectele. „Ce ar trebui îmbunătățit este ca acele administrații care au o atitudine proactivă și reglementează orașele să nu o facă încapsulat, ci în discuție cu actorii pieței imobiliare, pentru că unghiul administrației și al arhitecților poate fi ușor diferit de al investitorilor și ele trebuie armonizate. Trebuie să negociezi funcțiunea cu investitorii, pentru că riști ca acel amplasament să rămână nedezvoltat”, a susținut Șerbănescu.
Se caută suprafețe tot mai mari
Păduroiu susține că numărul mare de proiecte anunțate în București pentru anul 2018 și pentru următorii ani va genera o creșterea a tranzacțiilor de pre-închiriere. „Cererea pentru aceste spații vine din partea companiilor mari, birouri mai mari de 3.000 de metri pătrați, care vor să-și consolideze și să-și optimizeze spațiile existente”, explică șeful departamentului de birouri al CBRE. De asemenea, în cel mai recent raport al CBRE se remarcă faptul că, anul trecut, companiile au avut cereri de închiriere pentru suprafețe mai mari de 5.000 de metri pătrați.
CEO-ul KFR completează că tranzacțiile din primele nouă luni ale anului 2017 au fost foarte apropiate de cele din aceeași perioadă a anului 2016, iar, în ambii ani, cele mai mari tranzacții sunt de 20.000 de metri pătrați. „Vedem o creștere față de 2016 a tranzacției medii, de la 1.600 de metri pătrați la 1.900 de metri pătrați, în primele trei trimestre ale anului 2017”, subliniază Florescu, care adaugă că această evoluție va apropia România, în câțiva ani, de cifrele piețelor vecine, Ungaria, Cehia și, mai târziu, chiar de Varșovia. Și Alesandra Bratan, consultant în cadrul departamentului de birouri al JLL România, spune că multe dintre companiile mari continuă să se consolideze, astfel că, în acest an, vom vedea mai multe tranzacții de mari dimensiuni, de peste 15.000 de metri pătrați.
Din datele KFR reiese că cererea de pe piața spațiilor de birouri pentru acest an este sustenabilă, așteptându-se ca nivelul să fie asemănător cu cel de anul trecut, respectiv de 300.000 de metri pătrați închiriați. Drosu menționa că, din punct de vedere al suprafeței închiriate, în prima jumătate a anului trecut, cererea de birouri a ajuns la 180.000 metri pătrați, o scădere marginală comparativ cu aceeași perioadă din anul anterior.
„Din aceasta, cererea netă a fost de 78.000 de metri pătrați, cu 3% mai mult față de intervalul corespunzător din 2016. Pentru întreg anul 2017, ne așteptăm ca cererea să ajungă la aproximativ 350.000 de metri pătrați. Spre comparație, în 2016, s-a atins nivelul record al tuturor timpurilor, cu 364.000 de metri pătrați contractați, în creștere cu 46% față de 2015. Zonele de Centru-Vest și de Vest, alături de Nordul Bucureștiului (Floreasca – Barbu Văcărescu și Dimitrie Pompeiu) au atras majoritatea chiriașilor”, sublinia Drosu.
Oferta de spații noi de birouri de clasa A livrate anul trecut în București a fost absorbită aproape în totalitate de cerere, arată cel mai recent raportul al CBRE privind piață de birouri din 2017, potrivit căruia 90% din suprafață finalizată anul trecut este deja închiriată. Datele companiei mai indică faptul că, în 2017, aproximativ 70% din cererea totală de spații de birouri a fost reprezentată de cererea netă (din care sunt excluse tranzacțiile de tipul reînnoiri/renegocieri) iar cererea totală a depășit pragul de 350.000 de metri pătrați, fiind cu 30% mai mare comparativ cu 2015 și cu 22% mai mare față de anul 2014.
„Cererea nouă de spații de birouri pe piață imobiliară din Capitală, care cuprinde intrările noi pe piață, extinderile companiilor cu divizii noi și extinderea de spațiu) a reprezentat 28% din cererea totală. Astfel, peste 10,000 de noi locuri noi de muncă au fost create în 2017 în București. Cele mai active zone din punct de vedere al cererii de spații de birouri au fost Nord (29%), Pipera (26%), Vest (16%), Central Business District (15%) și Centru (14%), iar cererile au venit cu precădere din sectoarele IT (48%), producție industrială și energie (16%) și Financiar– 11%. Ponderea pre-închirierilor a fost semnificativă în 2017, aproximativ 22% din cererea totală a fost reprezentată de tranzacțiile de acest tip, cea mai mare tranzacție fiind ING Bank, consolidare în Expo Business Park de 19.000 de metri pătrați”, se detaliază în raportul CBRE.
Păduroiu estimează că numărul tranzacțiilor în clădiri de birouri de clasa A își va menține ponderea mai mare de 60% și în acest an. „Acest lucru este în strânsă legătură cu numărul mare de cerințe din piață care se vor îndrepta către proiectele de clasa A, livrate în ultimii doi ani, cu facilități pentru angajați, localizate în zona ușor accesibile, cu mix de retail care să corespundă cerințelor lor”, descrie Păduroiu.
Mai mult, directorul departamentului de biouri al CBRE prognoza că, în acest an, disponibilitatea unor proiecte de birouri de calitate superioară, bine poziționate, cu specificație tehnică de ultimă generație, va determina consolidarea ponderii cererii nete de spații de birouri în totalul cererii, ajungând să reprezinte peste 60% din activitatea totală de închiriere de birouri. „Va continua absorbția stocului nou de spații de birouri și creșterea sănătoasă a pieței de birouri. Deja aproape 25% din cererea totală este reprezentată de cererea nouă – intrări noi pe piață și extinderea companiilor existente”, explică Păduroiu.
Analiza CBRE arată că, atunci când apare pe piață un nou hub de birouri, care presupune livrarea unor imobile mai moderne și cu specificații mai de calitate, companiile sunt atrase către aceste. „Cel mai bun exemplu este ING Bank, care a deschis zona Expoziției/ Poligrafiei, unde a semnat apoi și PwC. Putem să estimăm că urmează o cerere record în zona Expoziției/ Poligrafiei, dat fiind că aici sunt anunțate patru proiecte care vor atrage peste 16.000 de angajați până în 2020. Astfel, orașul se dezvoltă în toate zonele de business”, susține Alina Calciu, Head of Advisory&Transaction Services, Occupiers, Office al CBRE.
Eduard Turcoman, directorul Office Agency al Cushman & Wakefield Echinox, susține și el că, în Capitală, cererea va continua să crească, alimentată atât de companii noi, cât și de companii existente sau locale care vor continua să își extindă activitatea. „De asemenea, preînchirierile vor continua să ocupe un procent important din solicitări, iar cea mai mare activitate pentru anii 2018-2019, pe partea de livrări, va fi în subpiețele din Centru-Vest și zona Expoziției. Piata de birouri va deveni și mai competitivă, clădirile descentralizate sau clădirile vechi, fără facilități vor înregistra o creștere a neocupării, ca urmare a livrărilor consistente de clădiri performante”, punctează Turcoman.
Florescu a mai estimat o creștere a cererii din acest an: „Anul acesta, ne așteptăm la creșterea cererii față de 2017, dar nicidecum nu vorbim, de exemplu, de o dublare a numărului de tranzacții. Piața se află într-un ritm de creștere alert și precaut, în același timp, pentru că atât investitorii, dezvoltatorii, cât și chiriașii au trecut printr-o criză economică din care au învățat mult și care îi face să analizeze foarte atent riscurile și oportunitățile existente.”
Piața chiriașilor sau a proprietarilor?
Stocul nou din București nu va fi în totalitate acoperit de angajați, scaune, rafturi și calculatoare. Colliers prognozează că, în 2018, rata de neocupare va avansa cu 25%, față de anul trecut, ajungând la 12,5%. Și JLL România susține că rata de neocupare a spațiilor de birouri pentru 2017 a ajuns la 9%, cel mai redus nivel înregistrat după 2010, iar, pentru acest an, estimează o creștere marginală, fără să depășească 10%.
Rată de neocupare este de 9%, o scădere de 0,9 puncte procentuale, față de trimestrul al treilea din 2017, și de 2,7 puncte procentuale, față de trimestrul al patrulea din 2016, conform raportului CBRE: „Cea mai mică rată de neocupare în București este în zona de Nord cu 5%, urmare a creșterii numărului de tranzacții în această zonă. Pentru clădirile de clasa A, rată de neocupare este de 5%, aproximativ la jumătate față de rată de neocupare a clădirilor de clasa B, respectiv de 12,5%.”
Cojocaru a menționat că, în ciuda faptului că, în acest an, se anunță livrarea a aproximativ 320.000 de metri pătrați, rata de neocupare nu se va reduce, deoarece 80%-90% dintre spațiile noi sunt preînchiriate. „În prezent, rata de neocupare în București este de 8% dar sunt zone, precum Centru – Nord sau de Vest, unde este mai jos de-atât, în condițiile în care chiriașii existenți acolo s-au extins, iar cei noi au semnat contracte de preînchiriere”, a detaliat Cojocaru.
Silviu Pop, Head of Research al Colliers International Romania, susține că, în aceste condiții, chiriașii vor avea un cuvânt mai important de spus:
„În contextul livrărilor mai mari din acest an, aproape duble față de cele de anul trecut, și a unor planuri și mai ambițioase pentru 2019, piața de birouri din Capitală pare să redevină una în care cuvântul chiriașilor cântărește mai mult. Va fi important de urmărit maniera în care livrările mari din noul pol din zona Centru – Vest ar putea avea un impact asupra zonelor consacrate de birouri. Așadar, am putea vedea, ceva presiuni în jos pe chirii în zonele din urmă și, poate, un grad de neocupare mai mare acolo. În orașele regionale principale, însă, având în vedere că rata de neocupare este redusă, există premisele ca noile livrări să fie absorbite destul de ușor de piață”, a detaliat Pop.
Alesandra Bratan, consultant în cadrul departamentului de birouri al JLL România, este la polul opus: „Dacă în ultimii doi ani, piață de birouri din București a fost o piață a chiriașului datorită gradului de neocupare ridicat (peste 13%), odată cu reducerea acestei rate la 9%, cel mai scăzut de după criză financiară, observăm o tendința de înclinare a balanței spre proprietari. Rată de neocupare se va menține sub 10%, chiar dacă, în 2018, livrările vor fi mai mari decât în 2017 – 300.000 de metri pătrați versus 144.000 de metri pătrați -, având în vedere că cea mai mare parte a proiectelor care vor fi finalizate au grade de preînchiriere de peste 60%.”
În plus, chiriile cerute rămân constante pentru al treilea an consecutiv, precizează Bratan. „Vom vedea însă schimbări în ceea ce privește structura contractelor, în special, la nivelul pachetelor comerciale oferite de către proprietari”, menționează Bratan. Consultanții imobiliari susțin că nivelul chiriilor pentru locațiile de calitate din București s-au menținut la 18,5 euro/metri pătrați/lună, însă pachetele de facilități oferite de proprietari au crescut ușor. De asemenea, Pop crede că nivelul chiriilor rămâne la un nivel similar cu cel din anul precedent, piaţa aflându-se într-o etapă de echilibru în ceea ce priveşte cererea şi oferta de spaţii de birouri.
Teritoriul IT-iștilor
În primele trei trimestre ale anului trecut, cea mai mare parte a cererii, 48,9%, inclusiv pre-închirierile, a provenit de la companiile din IT&C, arată datele Colliers. Aceste companii au fost urmate de cele din bunuri de consum (14,3%), de cele din finanțe, banking și asigurări (12,3%), de servicii profesionale (8,8%), energie și industrie (8,2%), iar alte domenii și-au împărțit 7,5% din cerere.
Reprezentanții JLL România prezintă o structură a cererii pentru 2017 asemănătoare, dar ușor schimbată: companiile din domeniul IT&C și BPO (business process outsourcing) se mențin cele mai active în termeni de suprafață închiriată, cu 50%, fiind urmate de cele din sectorul serviciilor profesionale (12%) și de cele din automotive și producție (9%). „Companiile de IT&C vor fi în continuare foarte active pe piața birourilor. Dacă, în 2017, ponderea cererii companiilor de IT a reprezentat peste 50% din cererea totală tranzacționată în București, ne așteptăm ca această tendința să continue și în anul 2018”, prognozează Păduroiu.
Această situație esteîn concordanță cu situația din Europa Centrală și de Est (ECE). Cererea de spații de birouri pentru sectorul de BPO/SSC (shared services center) din patru mari orașe din ECE – Wroclaw, Lodz, Cracovia și Sofia – a reprezentat 60% din cererea totală din primul semestru al anului trecut, în timp ce, în București, aceasta s-a situat la un sfert din total, conform unui raport al Colliers International. Întregul fenomen este rezultatul influenței disponibilității forței de muncă și a bunelor cunoștințe tehnologice ale angajaților, expertiza și abilitățile angajaților fiind mai dezvoltate față de acum câțiva ani. În orașe precum București sau Worclaw, companiile de BPO/SSC recrutează aproximativ 20% din numărul total de studenți, acesta fiind cel mai mare procent din zonă.
„Luând în considerare că stocul de birouri din București va crește cu 300.000 de metri pătrați, în perioada următoare, multinaționalele vor avea avantajul de a alege dintre mai multe variante cele mai bune spații, însă vor avea nevoie și de angajați care să le ocupe. Deși în România absolvenții se îndreaptă, cu precădere, către segmentul de servicii, instituțiile de învățământ nu produc suficienți candidați pentru acest sector și, uneori, nu produc nici calificările potrivite. În același timp, rata șomajului pentru persoanele cu studii superioare este la cel mai scăzut nivel din ultimii 10 ani, la aproximativ 2%. Toate aceste aspecte se vor dovedi critice pentru atragerea de noi jucători și pentru extinderea celor existenți”, a declarat George Didoiu, director asociat al departamentului de birouri din cadrul Colliers International Romania.
Apetitul companiilor de BPO/SSC pentru România este menținut, însă, în continuare, de costurile scăzute și de gradul de complexitate a serviciilor oferite către clienți. „Avem angajați care livrează cel mai înalt grad de complexitate în domeniul BPO/SSC. Un raport recent al Institutului Milken indică regiunea de Nord-Vest ca fiind prima în UE ca rată de creștere în domeniul serviciilor hi-tech, în perioada 2009-2014. Bucureștiul este și el văzut ca având cea mai mare concentrație de astfel de servicii în comparație directă cu alte orașe mari din zonă. Creșterea complexității acestor servicii a condus la o medie orară a costurilor salariale de 4 euro, cu 45% sub Polonia (6,2 euro) și 80% sub Slovacia (7,2 euro). Împreună cu efectul de bumerang al românilor care lucrează în străinătate în roluri asemănătoare și care se pot întoarce, toți acești factori ar putea duce la umplerea golului creat de lipsa disponibilității forței de muncă”, explică George Didoiu.
Noile criterii de alegere a birourilor
Bratan susține că aglomerarea zonelor consacrate, precum Nord, Centru, Floreasca-Barbu Văcărescu și Dimitrie Pompeiu, mută atenția dezvoltatorilor de birouri și către alte părți ale Bucureștiului – Bulevardul Expoziției fiind una dintre ele. „Proiectele de infrastructură, în special cele care asigură acces la metrou influențează cel mai mult deciziile de investiții ale dezvoltatorilor în București. Chiriașii continuă să fie preocupați de spațiile de birouri în contextul luptei pentru talente, componenta imobiliară a afacerilor fiind din ce în ce mai importantă în atragerea și retenția angajaților”, a detaliat consultantul de la JLL România.
Tudor Ionescu, Senior Consultant în cadrul Workplace Consultancy al CBRE, menționează că la alegerea spațiului de birou companiile sunt interesate de calitatea fondului construit și calitatea mediului creat: „Vor avea prioritate clădirile solid construite, cu materiale de calitate și cu accent pe factorul uman. Va conta mediul pe care îl vor susține în jurul lor: varietatea funcționalităților și orientarea beneficiilor spre utilizatori. Subiecte ca wellbeing și diversitate se vor consolida în topul opțiunilor unui chiriaș, atunci când își va alege viitorul loc în care își vor desfășura activitatea angajații lor.”
Mirela Ciovica, Regional Corporate Account Manager al KFR, adaugă că, în 2016 și în 2017, pentru mai multe companii chiriașe cu care lucrează, prețul nu a mai avut ponderea cea mai mare în luarea deciziei: „Ne așteptăm ca și în 2018 să continue acest trend, adică să nu fie unul în care să predomine «most affordable scenario».”
Bucureștiul pierde teren
Pop subliniază că, în acest an, atenția companiilor se va muta tot mai mult dinspre București spre orașele secundare – Cluj-Napoca, Iași, Timișoara și Brașov: „Doar în acestea patru, livrările de birouri vor fi la trei sferturi din planurile pentru București.” Turcoman menționează că stocul de spații de birouri moderne din țară se va apropia la finalul acestui an la aproximativ un milion de metri pătrați (136,5 terenuri de fotbal medii).
„Emblematică în această «competiție» dintre București și orașele regionale ar fi Cluj-Napoca, care în evaluările oficiale are cea mai bună universitate din România și este orașul care livrează, de altfel, servicii IT de același grad înalt de complexitate ca Bucureștiul. Amintim că regiunea de Nord-Vest a României, ghidată de Cluj-Napoca, a fost desemnată drept cea mai dinamică din Uniunea Europeană, la categoria creșteri, pentru serviciile hi-tech. În acest context, va fi interesant de urmărit dacă nu vom vedea și firme care își vor reloca activitatea din București în alte orașe”, adaugă Pop.
Și Bratan susține o intensificare a concurenței dintre București și orașele mari din țară în atragerea de chiriași – în special companii existente pe piață locală, orașe precum Cluj-Napoca, Iași, Brașov și Timișoara oferind atât o piață a muncii competitivă și calificată, cât și posibilități de relocare atractive.
Legat de acest ultim punct, reprezentul Colliers subliniază că demografia ar putea juca un rol tot mai important în alegerea spațiilor de birouri: „În 2018, vom urmări, cu atenție, dacă se păstrează tendința de migrație internă către orașele regionale. Între 2014 și 2016, în județele Cluj, Timiș, Iași și Brașov, soldul schimbărilor de reședință a fost pozitiv, cu o medie de 25.100 de persoane pe an (în toate patru județele) versus 25.800, în perioada 2005-2008”.
În schimb, numărul celor care și-au stabilit reședința în zona București-Ilfov, pe net, a urcat cu 15.300 de oameni, în ultimii ani, în scădere cu o treime față de perioada dinaintea recesiunii. „Deci, Bucureștiul pierde teren relativ în fața centrelor regionale din prisma forței de muncă, iar acest lucru se va răsfrânge și asupra planurilor de extindere ale companiilor și, așadar, ale dezvoltatorilor de clădiri de birouri”, punctează Pop.
Separați împreună
Reprezentanții Knight Frank au precizat că un trend în creștere în Europa, dar și în România, sunt spațiile de coworking: „Un trend în creștere în Europa este deschiderea de spații de co-working, birouri flexibile și cooperare la locul de muncă, iar tehnologia, creșterea numărului de liber profesioniști și cerințele din ce în ce mai sofisticate ale angajaților redefinesc spațiul de muncă tradițional. Apetitul crescând pentru birourile flexibile se propagă rapid pe piețele europene, cele mai de seama fiind Londra, Berlin și Paris. Sectorul va continuă extinderea în zona euro, și estimăm că și în România, pentru a deservi o mai mare varietate de nevoi. ” Șerbănescu a completat că spațiile de co-working sunt la modă în piețele mai dezvoltate, iar ușor – ușor începe să ia amploare și la noi, deși, momentan, are o extindere marginală.
Consultantul de la C&W Echinox afirmă că, anul acesta, spațiile de co-working vor crește ca suprafață, satisfăcând, de asemenea, o cerere în creștere. Ilinca Păun, Managing Partner al Colliers International Romania, estimează că, în București, din stocul de 2 milioane de metri pătrați de birouri de clasa A, spațiul de co-working formează 1/1.000, respectiv peste 2.000 de metri pătrați (n.red. – aproape 2.500 de metri pătrați).
„Inițial, spațiile de co-working, denumite și hub-uri, erau prezente exclusiv în clădiri de clasă B și ocupau spații mai mici. Suprafețele au crescut treptat și, în ultimul an, am văzut astfel de chiriași și în clădiri noi de clasă A, cum ar fi Impact Hub la Timpuri Noi Square. În plus, au apărut hub-uri și în orașele secundare, așa numitele mari centre universitare – Iași, Timișoara și Cluj-Napoca – și chiar în orașele terțiare”, detaliază Păun.
Nevoia pentru astfel de spații este, însă, în continuă creștere ca urmare a noilor tendințe legate de forța de muncă și de mediul de afaceri. „Tinerii își doresc să devină antreprenori, lucrează din ce în ce mai mult pe cont propriu sau în colaborări cu firme locale și internaționale, își doresc un birou neconvențional și un program de lucru flexibil. În același timp, marile companii își doresc un hub în apropierea sediului lor pentru proiecte de inovație de produs în afara mediului tradițional corporatist sau pentru evenimente și întâlniri”, explică Managing Partner-ul Colliers România.
S-ar putea să contribuie la dezvoltarea acestui segment și dezvoltatorii imobiliari, interesați să-și valorifice surplusul. „Totodată, în anumite zone ale Capitalei cererea va fi mai mică decât oferta de spații de birouri care vor fi livrate în perioada următoare, astfel că spațiile goale vor putea fi alocate operatorilor de co-working, fie la chirii mai mici, fie temporar, fără plata unei chirii. Toate aceste aspecte vor deschide calea operatorilor de co-working către clădirile de clasă A din România”, estimează Păun.
Câte dintre aceste tendințe vor deveni realitate în acest an rămâne interesant de măsurat la final.
