Revenit în orașul de pe Bega după mai bine de zece ani, am putut observa diferențele majore dintre Timișoara din ziua de azi, care ocupă locul al doilea, după București, în topul Forbes al celor mai bune orașe pentru afaceri, și orașul din urmă cu zece ani care se pregătea să intre într-o nouă etapă a vieții sale. Cu un deceniu în urmă, localități precum Dumbrăvița sau Ghiroda erau situate la câțiva kilometri de granița Timișoarei, iar astăzi au devenit adevărate suburbii ale orașului, care s-a conturat drept a doua cea mai mare aglomeraţie urbană a României din punct de vedere al performanţelor economice. În plus, în orice direcție te-ai uita, poți vedea macaralele din șantiere, semn că dezvoltarea orașului de pe Bega nu se oprește aici. Odată cu avansul economic și cu creșterea puterii de cumpărare a timișorenilor, piața imobiliară locală s-a dezvoltat și ea, în Timișoara fiind livrate sau în execuție unele dintre cele mai importante proiecte mixte, rezidențiale sau office. Piața clădirilor de birouri din Timișoara își va continua ascensiunea și în 2019, aceasta urmând să depășească nivelul de 300.000 de mp în acest an. Dacă ținem cont de faptul că, la nivelul anului 2013, în Timișoara existau circa 100.000 de mp de birouri, putem spune că orașul de pe Bega a traversat una dintre cele mai notabile perioade de dezvoltare a segmentului office.
Implicat direct în schimbarea la față a orașului de pe Bega a fost și Ovidiu Șandor, fondator și CEO al Mulberry Development, care este și unul dintre pionierii dezvoltărilor pe piețele secundare din România. De numele lui Ovidiu Șandor se leagă primele birouri moderne din Timișoara. La începutul crizei, în 2009, acesta a inaugurat prima clădire a City Business Center, primul complex de birouri de clasă A din orașul de pe Bega, situat pe terenul unde fusese fabrica ModaTim. Întregul complex a fost finalizat în 2012, cuprinzând, în total, o suprafață de 33.000 de metri pătrați. Fiind dezvoltat gradual, pe măsură ce apărea cererea, acesta nu a întâmpinat probleme, astfel că a fost achiziționat de fondul de investiții sud-african NEPI Rockcastle, unul dintre cei mai mari jucători pe piața office și de retail din România, într-o tranzacție evaluată la peste 40 de milioane de euro.
„Noi, când am început partea de dezvoltări imobiliare, dețineam un teren central pe care inițial am încercat să-l valorificăm către un dezvoltator internațional și am primit un preț atât de mic încât am zis că este păcat să ne batem joc de acel teren și mai bine am încerca noi ceva. În acea perioadă în Timișoara deja se deschisese un mall mare, deci nu vedeam o piață suficient de mare pentru a mai dezvolta așa ceva. În ceea ce privește partea de rezidențial, apartamentele erau la prețuri foarte mici și lumea în continuare cumpăra foarte liniștită apartamentele vechi, fără să înțeleagă neapărat problematica aferentă”. Astfel, prin eliminare, omul de afaceri a ajuns la ideea spațiilor de birouri. „Apoi am încercat să înțelegem mai bine piața, uitându-ne la statistici din Polonia. Astfel, am încercat să înțelegem ecartul de dezvoltare dintre România și Polonia ca timp, comparând unde era Bucureștiul la acel moment cu birourile de clasă A și am văzut un ecart între Varșovia și București cam de 7 ani. Și ne-am uitat la orașele secundare din Polonia, unde deja existau stocuri semnificative de birouri, ceea ce pentru noi a fost un fel de confirmare că mai devreme sau mai târziu și orașele secundare din România vor avea nevoie de spații de birouri de calitate. Din analiza noastră a rezultat că și Timișoara va avea nevoie de așa ceva. Așa am decis să mergem către zona de birouri. Într-adevăr, cred că am deschis o piață și în Timișoara și am arătat că și orașele secundare au nevoie de așa ceva”, afirmă Ovidiu Șandor.
La șapte ani distanță de la vânzarea proiectului City Business Center din Timișoara, Ovidiu Șandor a fost unul dintre protagoniștii celei mai mari tranzacții de real-estate din afara Bucureștiului, odată cu vânzarea către frații Dragoș și Adrian Pavăl, fondatorii Dedeman, a proiectului The Office din Cluj-Napoca, dezvoltat de Mulberry Development și NEPI Rockcastle. Valoarea tranzacției nu a fost comunicată, însă, potrivit estimărilor, aceasta se ridică la suma de 130 de milioane de euro. Dezvoltarea proiectului The Office a început în plină criză financiară, ultima fază a acestuia fiind livrată în 2017. Acesta are o suprafață închiriabilă de 60.000 de mp și o rată de ocupare de 100%, fiind unul dintre cele mai importante centre de business din Cluj-Napoca.
„Este o situație grozavă pentru România să avem niște investitori români care au dezvoltat un business care bate de departe, cred eu, jucători mari internaționali în domeniul lor. Este un business care produce un excedent de cash important pentru acționari și e normal ca acei acționari să caute să plaseze acei bani în mod productiv în alte investiții. Cred că e grozav că ei (frații Pavăl- n.red.) au decis ca acei bani să fie investiți în România, nu în alte părți. Acesta este un semn foarte bun pentru România. Cred că noi am fi o țară mult mai avansată, dacă am avea zece business-uri precum al lor, care să reinvestească bani în bursa românească, în start-up-uri românești, în real-estate în România”, adaugă Șandor, care se declară bucuros pentru că proiectul de la Cluj a fost vândut către frații Pavăl. „Noi, în 2012, am făcut cea mai mare tranzacție cu City Business Center din Timișoara, acum cea mai mare tranzacție cu The Office din Cluj. Acolo am închis un proiect frumos, și avem puțin regret că ne-am despărțit de acea clădire, de acel proiect frumos, care cred că va rămâne timp de mulți ani pentru Cluj un punct de referință”, precizează fondatorul Mulberry Development.
Încheierea tranzacției cu Frații Pavăl va permite Mulberry Development să își concentreze activitatea pe investițiile în proiectul ISHO din Timișoara, cât și să identifice noi oportunități pe piață. Lucrările la ISHO, poziționat pe un teren de 5,3 hectare, care va cuprinde o importantă componentă rezidențială, au început, în 2017, cu partea de birouri, proiectul ISHO Offices. Anul trecut a fost livrată prima etapă a proiectului, cu o suprafață de 16.500 de metri pătrați, care este partea din mijloc a ansamblului. În 2021, când întregul proiect va fi finalizat, ISHO va deveni un cartier vibrant în adevăratul sens al cuvântului, cu peste 1.200 de apartamente, peste 50.000 mp de birouri de generație nouă și o selecție de facilități și servicii, incluzând un hotel internațional de top, Radisson Blu, dar și o zonă pietonală cu restaurante, cafenele, magazine de proximitate, centru bancar și centru de servicii medicale. ISHO va fi deservit de peste 2.000 de locuri de parcare și va incorpora peste 7.500 de mp de spații verzi.
„Noi nu facem multe proiecte deodată, ci ne focusăm pe un proiect la un moment dat. Este unul dintre primele proiecte din România care înglobează birouri cu rezidențial, cu hotel și cu alte componente de retail și servicii. De câțiva ani suntem implicați în proiectul de la Timișoara. Construim activ de vreo doi ani de zile, iar acum chiar suntem în momentul de vârf din punctul de vedere al activității de construcție. Lucrăm simultan la vreo șase clădiri. În 2021 ar urma să fie finalizat întregul proiect.” Practic, în toamnă ar trebui finalizată, potrivit lui Șandor, etapa a doua a clădirilor de birouri și în vara anului viitor va fi livrată a treia etapă care „închide” partea de birouri. „În această toamnă demarăm lucrările la Hotelul Radisson Blue pe care îl construim, cu livrare în 2021. Suntem într-un moment de vârf al activității. Proiectul merge foarte bine. Pe partea rezidențială, din apartamentele scoase la vânzare, peste 95% sunt vândute. Vedem aici o piață care în ultimii ani a fost într-o creștere accelerată. Cred că avem un proiect care e unic ca locație, concept urbanistic, și din punctul de vedere al apartamentelor”, completază omul de afaceri, care recunoaște că aceasta se translatează și în prețuri care sunt peste media pieței. „Pe partea de birouri, vedem un mediu economic care este în continuare activ, care caută extindere. Aș spune că cererea principală vine de la companii care sunt deja prezente în țară sau în oraș, care sunt confortabile cu România ca țară și care își extind activitățile, fie prin creșterea organică a departamentelor deja existente, fie prin aducerea a noi departamente către România. Cei prezenți în țară au văzut deja că politicul nu influențează neapărat anumite zone ale economicului, dar pentru firmele care nu sunt încă prezente în țară e mult mai sensibilă percepția despre cum funcționează partea politică și cât de predictibile sunt lucrurile. Din păcate, în ultimii doi ani, noi nu am excelat la acest capitol”, adaugă Ovidiu Șandor.
În contextul în care vânzările rezidențiale din proiectul ISHO traversează un ritm alert și în cel al încheierii tranzacției proiectului The Office, Mulberry Development nu se află în poziția în care să fie constrânsă să realizeze noi exit-uri, susține Ovidiu Șandor, care adaugă că pentru proiectele viitoare compania are suficiente resurse proprii. Recent, compania a achiziționat un nou teren în Timișoara, care va fi o continuare a proiectului ISHO, astfel că după 2021 va exista o nouă fază a proiectului. În același timp, Ovidiu Șandor admite că analizează oportunități pentru noi proiecte în Timișoara și în alte orașe din țară, precum achiziții de terenuri sau alte tipuri de proiecte care prezintă interes pentru Mulberry Development.
„Deocamdată noi am găsit aceste orașe secundare care nu erau bine acoperite de proiecte. E o zonă care ne place. Ne uităm și la București, dar Bucureștiul este un peisaj destul de aglomerat și destul de problematic din alte puncte de vedere. Trebuie să spun că în Timișoara și în Cluj lucrăm cu niște autorități locale mult mai deschise, cu care discuția este mult mai profesionistă și ne-am simțit mult mai confortabil aici. Noi ne uităm și încercăm să găsim unde sunt oportunitățile de piață, deci nu plecăm de la premisa că vrem în orașul X, ci ne uităm la nevoile din diverse orașe, unde există zone neacoperite de un produs coerent. Criteriile nu pleacă de la faptul că am vrea să facem ceva într-un anumit oraș. Deocamdată nu ne uităm activ la străinătate. Credem că în România sunt suficient de multe lucruri de făcut”, subliniază antreprenorul timișorean.
Cu toate acestea, piața imobiliară locală este la rândul ei afectată de lipsa resursei umane, consideră Ovidiu Șandor, care susține că măsura reducerii impozitelor în domeniul construcțiilor a avut efecte benefice. Pe de altă parte, omul de afaceri este de părere că piața imobiliară autohtonă trece printr-un puternic proces de maturizare a tuturor actorilor – clienți, dezvoltatori, constructori, bănci sau autorități locale.
„Vedem o maturizare a pieței. Asta înseamnă inclusiv faptul că avem cumpărători din ce în ce mai informați. Asta vine cu bune și cu rele pentru că nu neapărat tot ce citești pe internet este corect. Evident, vorbim de cumpărători care știu să-și caute informații, știu să verifice informațiile pe care le primesc de la un dezvoltator. Cumpărătorul se maturizează și știe mai bine ce dorește. Acum zece ani erau preferate apartamentele vechi. E drept că și dezvoltările erau de o mai proastă calitate. Acum și oferta este mult mai diversă, există variante ieftine, mai bine poziționate, mai elaborat construite, etc. Opțiunile sunt multiple. Toate aceste aspecte denotă o maturitate a pieței și din perspectiva ofertei, cât și a cererii. Cred că este o direcție bună. Vedem mai mulți dezvoltatori de calitate, mai ales în București, dar și în afara Capitalei. Vedem evoluții în direcția clădirilor verzi, tehnologii mai noi, materiale mai interesante. Mi se pare un progres fantastic. Noi nu îl vedem pentru că suntem zi de zi aici. Cred că suntem într-o etapă normală de maturizare, mai avem multe de făcut, dar direcția există”, conchide Ovidiu Șandor.
