Data de 1 decembrie are, pentru români, o semnificație specială: este ziua Marii Uniri de la 1918. Oamenii sunt în general acasă sau la Arcul de Triumf din București, urmărind parada militară. Pentru reprezentanții companiei Globalworth, unul dintre principalii jucători din real estate-ul autohton, cu un portofoliu de clădiri și terenuri de peste 1 miliard de euro, ziua de 1 decembrie a anului trecut a avut și o altă semnificație: este data la care a fost anunțată o schimbare majoră în acționariatul companiei controlate, până atunci, de omul de afaceri Ioannis Papalekas, acționar majoritar, care deținea 36,14% din fondul de investiții; restul acțiunilor erau împărțite între York (26,07%), Oak Hill (13,05%), Gordel Hold. Ltd. (5,96%), Altshuler Group (4,11%) și alți acționari (14,66%).
Potrivit anunțului publicat pe site-ul companiei pe 1 decembrie 2016, „Consiliul Director al Globalworth are plăcerea să anunțe că a agreat cu Growthpoint Properties Limited (GRT) și cu anumite fonduri conduse de Oak Hill Advisors termenii prin care GRT va subscrie condiționat pentru un număr de 23.000.000 de acțiuni și Oak Hill va subscrie condiționat pentru 1.700.000 de acțiuni, la un preț de opt euro pe acțiune pentru a fi strânsă suma de 200 de milioane de euro înainte de cheltuieli (Subscripția)”.
În cuvinte mai simple, anunțul înseamnă că acționariatul companiei urma să se schimbe semnificativ – de la data anunțului, toate aprobările necesare au fost obținute, astfel că tranzacția a fost realizată –, el prezentându-se, după faza inițială a subscripției, astfel: GRT a devenit cel mai important acționar, cu 26,88%; participația lui Ioannis Papalekas a a scăzut la 25,72%; Oak Hill a ajuns la 11,25%; Gordel Hold. Ltd. – la 4,94%; Altshuler Group – la 2,93%, în timp ce alți acționari dețin 10,43%. ”Globalworth urează bun venit Growthpoint, cel mai important REIT (Real Estate Investment Trust – n.red.) și un investitor internațional în real estate care se bucură de un mare respect, în calitatea sa de investitor strategic pe termen lung în companie. Credem că această subscripție va transforma Globalworth, instituționalizându-i în continuare statutul și oferind o bază pentru continuarea creșterii și crearea de valoare pentru acționari”, spune Geoff Miller, președinte al Globalworth.
Tradus în cifre din limba corporatistă, mesajul lui Geoff Miller înseamnă o sumă netă de 196 de milioane de euro injectată în Globalworth, bani pe care compania intenționează să-i folosească pentru a finanța întreaga dezvoltare a Globalworth Campus, proiect de birouri situat în hub-ul office Pipera din București, în suprafață totală de peste 87.000 de metri pătrați, cu termen de finalizare T2 2017 (primul turn), respectiv T4 2017 (al doilea turn), precum și expansiunea TAP, proiect logistic situat în Timișoara, dar și noi achiziții (136 de milioane de euro), deja identificate și pentru care Globalworth desfășoară deja activități de due dilligence – un depozit clasa A existent, în suprafață de 68.000 mp GLA; o clădire de birouri clasa A existentă, în suprafață de 16.500 de metri pătrați și un proiect aflat în dezvoltare al unei clădiri office de clasă A, în suprafață de 40.000 mp.
Rolul lui Ioannis Papalekas în realizarea acestei tranzacții pare a fi fost unul extrem de important, dacă luăm în calcul informațiile oficiale potrivit cărora GRT a fost inițial prezentat Globalworth ca potențial investitor de către filiala din Londra a Deutsche Bank. Ioannis Papalekas nu se află la prima colaborare cu Deutsche Bank – care este, de altfel, și consilierul financiar al Globalworth – relația dintre el și germani datând încă din 2008, când RREFF, brațul imobiliar al Deutsche Bank, a achiziționat, într-o tranzacție forward-purchase în valoare de 340 de milioane de euro, complexul mixed-use rezidențial-office Upground (în cele din urmă, germanii au achiziționat doar 78% din clădirile de birouri), pe care apoi l-a răscumpărat în 2014, pentru suma de 152 de milioane de euro.
Revenind la GRT, fond de investiții cu un portofoliu de 6,8 milioane de metri distribuit în 526 de proprietăți, este important de menționat că fondul de investiții sud-african „vede această investiție ca pe o oportunitate de a urmări obiectivul său de diversificare regională în Europa Centrală și de Est și în Europa de Sud-Est, cu un focus pe România”, potrivit reprezentanților Globalworth. În același timp, „GRT se angajează să investească în regiune prin participația sa în Globalworth și nu va deține altă participație semnificativă în niciun business concurent în regiune fără acordul Globalworth. De asemenea, va prezenta Globalworth, cu prioritate, orice oportunitate de investiție în real estate și nu va investi în astfel de oportunități în nume propriu”.
Cel puțin două sunt motivele pentru care activitatea Globalworth trebuie urmărită în acest an. În primul rând, tranzacția prin care GRT a devenit principalul acționar este plasată de către compania de consultanță imobiliară JLL România pe primul loc în top 3 cele mai mari tranzacții din 2016, fiind urmată de achiziția P3 Logistic Park de către GIC, fondul suveran de investiții al statului Singapore, în cadrul unei tranzacții pan-europene a P3 și de preluarea Sibiu Shopping City de către NEPI de la ARGO pentru un total de 100 milioane de euro, aceasta din urmă reprezentând cea mai mare tranzacție cu un singur activ realizată în afara Bucureștiului, după criza economică.
Și, pentru că a venit vorba despre NEPI, de asemenea un fond de investiții sud-african, trebuie spus că al doilea motiv pentru care este indicat să urmărim evoluția Globalworth este că portofoliul celor două companii se ridică la aproximativ 350.000 de metri pătrați de spații de birouri moderne, fără a lua în calcul clădirile în curs de execuție, ceea ce reprezintă circa 14% din stocul total. Putem așadar spune că investitorii sud-africani controlează, în prezent, o șeptime din piața office bucureșteană, dar „felia” sud-africană din „plăcinta” office românească va crește, cu siguranță, în acest an.
În același timp, segmentul de birouri este încă dominant în real estate-ul românesc. Conform unei analize realizate de JLL România, anul trecut tranzacțiile cu spații de birouri au dominat volumele (45%), în timp ce segmentele de retail și industrial au cumulat câte circa 26% din total fiecare. Bucureștiul a cumulat peste 70% din volumul total al investițiilor, mai puțin decât în 2015, trend care arată o oarecare îmbunătățire a lichidității în orașele secundare. În România, volumul investițional din 2016 este estimat la aproape 900 de milioane de euro, cu 35% mai mare decât cel înregistrat în 2015 (663 milioane de euro).
„Fundamentele pieței rămân robuste. Estimările macroeconomice pentru România sunt pozitive. România a fost cea mai performantă țară din UE din punct de vedere al creșterii PIB-ului estimată pentru 2016 (4,8%) și este de așteptat să își mențină această poziție și în 2017. Cererea din partea chiriașilor se situează la niveluri record pe toate segmentele pieței. Numărul proprietăților disponibile la vânzare este în creștere și există o diferență importantă între randamentele ce pot fi obținute din investiții în România, comparativ cu cele din Polonia și Cehia. În ceea ce privește finanțarea bancară, termenii și condițiile s-au îmbunătățit semnificativ în ultimul an. În consecință, percepția asupra pieței este una pozitivă, în prezent fiind în diferite stadii de negociere tranzacții cumulând aproximativ 630 milioane de euro”, spune Silviana Petre Badea, National Director, Head of Capital Markets la JLL România.
