Am avut o creștere semnificativă în 2016, atât în ceea ce privește cererea – peste 350.000 de metri pătrați, cât și în ceea ce privește livrările – aproximativ 300.000 de metri pătrați au fost finalizați, dar recordul livrărilor a fost în 2009 – de 400.000 de metri pătrați.
Anul 2016 compensează livrările puține din 2015, de aproximativ 60.000 de metri pătrați, iar în 2017 și în 2018, ne așteptăm la o normalizare a numărului de metri pătrați de clădiri de birouri livrați, la 150.000 – 200.000 de metri pătrați/an. Dacă analizăm tranzacțiile din primele nouă luni ale anului 2016 și cele din 2017, ele sunt foarte apropiate și în ambii ani avem 20.000 de metri pătrați ca fiind cele mai mari tranzacții.
Primele nouă luni ale acestui an au generat tranzacții de peste 225.000 de metri pătrați, dintre care peste 70% au fost reprezentate de relocări, renegocieri și reînnoiri. Este important de observat, însă, că tranzacția medie din primele trei trimestre ale acestui an este mai mare față de aceeași perioadă din 2016 – avem aproximativ 1.900 de metri pătrați, în 2017, și 1.650 de metri pătrați, în 2016.
Dintre domeniile de activitate care au generat cea mai mare cerere, IT-ul a rămas campionul și, anul acesta, a crescut chiar de la 40% anul trecut (primul trimestru – trimestrul al treilea 2016) la 56% în 2017. IT-ul și centrele de operațiuni sunt motorul principal al creșterii cererii și ale tranzacțiilor în general.
Perspectiva investițională în 2017
Stăm din ce în ce mai bine, apetitul investitorilor revine, chiar dacă există o prudență suplimentară și o analiză de riscuri mai amănunțită, față de anii de dinaintea crizei. Este o perioadă extrem de bună să investești în România, pentru că avem randamente foarte bune și o piață extrem de dinamică.
Avem peste 600 milioane de euro pe piața investițională și preconizăm să ajungă la 700 milioane de euro, până la final de an, fiind cea mai mare cifră din ultimii șapte ani. Investitorii străini sunt foarte prezenți, dar ceea ce este interesant de urmărit și observat sunt investitorii autohtoni al căror număr este în creștere și care devin jucători notabili.
Perspectivele pentru finalul anului 2017 și 2018
Piața își păstrează trendul ascendent, vom avea parte de surprize plăcute, în special în CBD (Central Business District – Aviatorilor – Piața Universității) și în zona Expoziției, noul hub de birouri de pe piața locală, dar și în zonele Piața Unirii și centru-sud. Industria este în continuă dezvoltare, crește prudent și merge spre profesionalism. Rigorile cresc,de la o zi la alta, ceea ce este un semn pozitiv.
La nivelul numărului de tranzacții pe piața de birouri, respectiv a metrilor pătrați, va fi foarte apropiat de nivelul din 2016, conform datelor pe care le deținem până în prezent, mai ales că, în trimestrul al treilea, am terminat, cu un număr de metri pătrați tranzacționați, foarte apropiat cu aceeași perioadă din 2016. Există jucători noi pe piață care aleg locații netradiționale pentru specificul industriei în care operează, spre exemplu CBD pentru industria centrelor operaționale (shared service centers, BPO-uri etc.). Unul dintre motivele definitorii ale acestui nou trend se numără atragerea și reținerea forței de muncă.
Principalele pericole și principalele oportunități, pe termen scurt și mediu
Unul dintre pericolele pe termen mediu și scurt este nivelul de profesionalism, cât și cunoașterea amănunțită a pieței imobiliare și a principiilor consultanței pe real-estate, care mai are nevoie de puțin timp să crească. Există riscul luării unor decizii strategice greșite a unor clienți mai puțin experimentați pe această piață sau în general în industria imobiliară. Suntem martorii maturizării pieței și trăim perioada de tranziție de la buni și foarte buni la extraordinari.
Oportunitatea, desigur, este a celor care au experiența necesară și conduita profesională pentru a oferi consultanță la nivel înalt. Mai există pericolul supraaglomerării, în anumite zone ale Bucureștiului, în care infrastructura nu este încă suficient pregătită. Reversul medaliei este reprezentat de oportunitățile și schimbările care vor veni, odată cu dezvoltarea noilor hub-uri, precum Expoziției, Orhideea sau Piața Unirii, care vor mai decongestiona traficul din oraș și vor modifica nevoile de infrastructură.
Pentru dezvoltatori, apar costuri mai mari de construcție și lipsa de personal din domeniu, ceea ce reprezintă pericole, dar mai mult pe termen mediu și scurt. Pe termen lung, aceste aspecte fac parte din specificul unei piețe în dezvoltare, este un drum natural de parcurs spre maturizare.
Efectele BREXIT-ului pe piața birourilor
Are multe efecte la nivel continental și mondial, dar aleg să menționez oportunitatea pe care o generează ieșirea Marii Britanii din Uniunea Eurpeană, în ceea ce privește industria noastră imobiliară. BREXIT-ul aduce o serie de noi cerințe, atât la București, cât și în țară, ceea ce va ridica nivelul tranzacțional, respectiv investițional.
Potențialul de dezvoltare al pieței de birouri din țară
Bucureștiul rămâne principalul pol de atracție și aici avem în continuare cele mai mari tranzacții și dezvoltări. Acesta își va păstra întâietatea și pentru viitor, plus că se va diferenția și din punctul de vedere al forței de muncă, recunoscută calitativ, dar și mult mai numeroasă.
De asemenea, pe lângă orașele secundare, Timișoara, Cluj, Iași, Brașov, unde ne-am obișnuit deja cu investitori mari și nume internaționale, au început să se dezvolte și orașele mai mici: Sibiu, Craiova, Târgu Mureș, Pitești, Ploiești etc. Aceste locații atrag business, unul dintre motivele evidente este cel legat de costuri. Un alt aspect diferențiator este reprezentat de geografia orașelor secundare în comparație cu Bucureștiul. Spre exemplu, Cluj-Napoca este un oraș situat într-o depresiune, înconjurat de munți și dealuri, ceea ce poate fi o limitare a dezvoltării urbane, dacă ne gândim pe termen lung și foarte lung, versus Capitala Câmpiei Române.
Rezultatele Knight Frank România în 2017
Knight Frank România a înregistrat cea mai mare cifră de afaceri de la înființarea companiei și s-a situat pe locul doi în topul firmelor de consultanță imobiliară. Este o performanță notabilă, ținând cont de faptul că cifra noastră de afaceri provine exclusiv din servicii de intermediere și consultanță imobiliară, fără vreun aport din încasări de property management sau alte divizii similare. Notăm aici și cel mai mare profit pentru anul 2016, dintre toate agențiile de consultanță imobiliară, mai exact 7,3 milioane de lei net.
În 2017, am avut cele mai multe tranzacții de office de peste 1.000 de metri pătrați, până la finalul lunii septembrie, peste 18, din totalul de 30. De asemenea, am reprezentat exclusiv singurul parc de birouri din CBD, The Landmark, care este închiriat peste 70% în doar câteva luni. Estimăm că tot spaţiul de birouri al parcului va fi ocupat până la finalul anului.
Nu pot să nu amintesc echipa noastră de consultanță în tranzacții cu terenuri, echipă formată din profesioniști cu o vastă experiență în negocieri sofisticate și cu un număr impresionant de tranzacții, în ultimele 24 de luni. Poate și acest lucru face ca echipa Knight Frank România să fie singura echipă din piață care poate oferi, cu rezultate, întreaga paletă de servicii cerută de către un dezvoltator: cumpărarea unui teren, preînchirierea proiectului, cât și vânzarea clădirii.
Media de experiență în domeniul imobiliar a echipei Knight Frank este de peste zece ani, unii colegi au 20 de ani, alții opt ani, dar au crescut și au trecut prin diferite momente și etape ale industriei, crescând-o și crescând și ei alături de ea zi de zi. Este dificil să clădești o echipă în orice companie, dar și mai dificil este să clădești și să păstrezi o echipă de seniori, care să adauge valoare reală în tranzacțiile de pe piață.
Liderul anului 2018 vs liderul anului 2008
Un lider este lider, indiferent de anul în care ne aflăm, mai ales că una dintre calitățile acestuia este adaptabilitatea – la perioadă, situații, an, echipă, industrie etc. Bineînțeles, după o criză înveți multe și poți să acționezi cu o experiență în spate, să spunem că accepți realitatea într-un mod mult mai stoic. Totuși, calitățile rămân aceleași: focus, pasiune, viziune, inovație, răbdare, abilitatea de a delega în mod corect și a-ți cunoaște foarte bine echipa, persistență, empatie și inteligență emoțională, integritate, inspirație.
Îmi place să mă ghidez după principii simple, și în general, să nu complic lucrurile. Un lider știe cum să pescuiască, pescuiește, și îi învață pe cei din jur cele mai bune metode de a pescui. Un lider este cel care vine cu viziunea, iar managerul este cel care pregătește procedurile și are controlul asupra implementării. Primul setează direcția, iar cel de-al doilea planifică detaliile direcției. Este extrem de important să lucreze împreună pentru a obține obiectivele setate. Îmi permit chiar să spun că, din păcate, în industria de consultanță imobiliară din țară, în companii cu pretenții mari, sunt majoritatea manageri și puțini lideri.
