Cum apreciați evoluția pieței clădirilor de birouri în 2018? Detaliați.
Piața de birouri din 2018 a continuat tendința din ultimii ani, aceea de stabilizare și maturizare. Am văzut un număr limitat de clădiri de birouri noi lansate în 2018, astfel că stocul din București a crescut cu aproximativ 150.000 de metri pătrați de spații noi, ajungând la 2,65 milioane de metri pătrați. Dezvoltatorii și-au îndreptat atenția spre aceleași zone consacrate, Dimitrie Pompeiu, Centru-Vest (Orhideea), dar am văzut și zone noi explorate de dezvoltatori, respectiv Piața Unirii.
Cele mai mari zone de birouri rămân Dimitrie Pompeiu (15,74% din stocul total), Floreasca Barbu Văcărescu (15,6%), și Nord (12,19%). Centru Vest, o zonă în plină dezvoltare în ultimii 3 ani, a ajuns să cumuleze aproape 12% din stoc și cel mai probabil în acest an va intra în top 3 subpiețe de birouri, având în vedere proiectele în dezvoltare în această parte a orașului.
În ceea ce privește cererea, și aici vedem o stabilizare a pieței, în condițiile în care suprafața tranzacționată s-a situat tot în jurul a 350.000 metri pătrați. Cererea netă (contracte noi și extinderi ale suprafețelor existente) au reprezentat o treime din totalul tranzacționat, ceea ce arată că Bucureștiul este în continuare atractiv pentru companii noi, dar și pentru cele existente pentru diversificarea operațiunilor. Companiile de IT&C BPO au fost și în 2018 cele mai active în termeni de închiriere.
Structura pe subzone arată un interes crescut al chiriașilor pentru Centru-Sud, datorită accesului mai facil comparativ cu nordul Bucureștiului. Astfel, clădirile din zona Orhideea au atras 30% din cererea brută, în timp ce Floreasca Barbu Văcărescu – Dimitrie Pompeiu au atras 25% din cerere. Centrul a cumulat 11% din cerere, iar CBD aproximativ 10%.
Pe fondul unui volum redus al livrărilor de proiecte noi și a cererii susținute, am văzut anul trecut o scădere a ratei de neocupare medii din București la minime istorice, ajungând astfel în jurul a 8,2% la finele anului. Rata de neocupare diferă însă de la o zonă la alta, ceea ce se reflectă în evoluția chiriilor.
Care sunt principalele trei tendințe pe care le remarcați pe piața de office anul acesta (din punctul de vedere al dezvoltatorilor, randamentelor, nevoi ale chiriașilor, valorii tranzacțiilor etc.)?
Creșterea prețurilor de construcție și al terenurilor va duce la chirii mai mari, dacă randamentul (yieldul) nu va scădea. Menționăm că nivelul chiriilor prime s-a menținut neschimbat în ultimii 5-6 ani, modificări fiind consemnate doar la pachetele de facilități pe care proprietarii le-au oferit chiriașilor. De asemenea, conceptul „Green” a devenit nelipsit în proiectele dezvoltate de investitorii consacrați din București, iar din dorința de a aduce produse cât mai bune pe piață vom vedea soluții din ce în ce mai inovatoare implementate și pe piața locală, urmând tredurile din piețele imobiliare mature. Lipsa de terenuri pentru construcții noi va duce la nevoia de deschidere a unor noi zone de birouri – Timpuri noi, Expoziției. Ritmul de dezvoltare a acestor zone va depinde însă foarte mult de disponibilitatea insfrastructurii, dar și de curajul unor investitori de a muta focusul de pe zone exploatate spre altele noi.
Cum se modifică harta principalelor zone office din București și din țară (zone care se dezvoltă vs. zone care stagnează)?
În București, zona Centru Vest va continua să crească atât ca stoc, cât și din punct de vedere al cererii. În zonă sunt în dezvoltare proiecte care totalizează aproape 300.000 de metri pătrați, cu livrare în următorii 1-3 ani.
Alte zone unde dezvoltatorii au cumpărat terenuri deja și unde mai există loturi de teren care ar putea face obiectul unor tranzacții în scopul construcției de birouri sunt Expoziției și Bucureștii Noi. În aceste zone, în prezent, pe terenurile cumpărate deja de către dezvoltatori se pot dezvolta de asemenea circa 300.000 de metri pătrați de spații de birouri noi. Vom vedea însă în ce măsură planurile de investiții vor fi duse la bun sfârșit, mai ales în zona Expoziției, având în vedere ritmul de dezvoltare a infrastructurii de transport în comun.
În țară nu vedem modificări spectaculoase, interesul dezvoltatorilor, dar și al chiriașilor continuând să vizeze cu precădere orașele principale, respectiv Iași, Cluj‑Napoca și Timișoara. Chiar dacă vom vedea cereri din partea companiilor și pentru alte orașe în afară de cele menționate mai sus, nu credem că pe termen scurt se va produce vreo schimbare la nivel de stoc și cerere.
Care vor fi criteriile principale după care se vor ghida chiriașii? Ce facilități caută, ce tipuri de spații preferă?
Locație, Locație, Locație este bibilia în imobiliare și va fi în continuare. Pentru București aceasta se referă la – apropiere de metrou și de zone de shopping (ideal de un centru comercial), vizibilitate și facilități pentru angajați, precum restaurante, sală de sport, bănci, grădinițe, hoteluri etc. Angajații petrec între 8 și 10 ore din cele 15 ore active într-un spațiu de birouri, de accea un spațiu prietenos care să le ofere confort, lumină, apropierea de natură (prin materialele folosite) sunt apreciate și reprezintă un atu al dezvoltatorilor în negocierile pentru atragerea de chiriași. Cum lupta pentru talente este din ce în ce mai acerbă, modul în care este organizat biroul și facilitățile pe care acesta le oferă au devenit criterii definitorii pentru viitorii angajați, pe lângă salariu și apropierea de locul în care locuiesc.
Cum estimați că va arăta structura cererii în 2019 (domenii de activitate ale chiriașilor etc.)?
Domeniile de activitate care sunt mereu fruntașe în cererea de birouri sunt IT, servicii profesionale, servicii financiare și de consultanță, cu derivatele de BPO, SSC etc. Vedem un interes în continuare semnificativ din partea acestor companii pentru extindere în România, deci credem că cererea va veni în mare parte din această zonă și în 2019.
La ce nivel se situează randamentele investițiilor din țara noastră comparativ cu alte state din regiune?
Randamentul birourilor la sfârșitul anului 2018: Cehia – 4,50, Polonia – 4,75, Ungaria – 5,75, Slovacia – 6,00, România – 7,25.
Care sunt principalele oportunități și pericole pe termen mediu pentru piața locală de birouri? Detaliați.
Oportunitățile pot fi date de creșterea calității serviciilor oferite de companiile prezente în România, respectiv atragerea de noi centre de dezvoltare în domenii precum medical, legal sau tehnică militară, domenii neexperimentate în România.
Pericolele vin din lipsa de infrastractură, din instabilitate politică și legislativă și din lipsa de forță de muncă. Acestea pot împiedica intrarea de noi jucători pe piață și/sau dezvoltarea companiilor deja prezente.
