Cautare




, Contributor

Imobiliare |
|

Legea numerelor mari

Ce au în comun și ce îi desparte pe miliardarii planetei și care este legătura dintre tehnologie, cercetare, Brexit, „family office” și piața imobiliară românească?
Knight Frank Photographed by John Wright

Lordul Andrew Hay lucrează de peste 30 de ani în cadrul Knight Frank, rețea globală deținută privat în domeniul imobiliar și coordonează activitatea pe care cele 418 de birouri din 60 de țări o desfășoară în segmentul rezidențial. Hay este artizanul „The Wealth Report”, cel mai cunoscut raport anual al Knight Frank asupra averilor private globale și are în baza sa personală de clienți peste 60 dintre miliardarii planetei cărora le-a vândut locuințe-trofeu de zeci de milioane de euro și câteva peste 100 de milioane de euro în Londra, Monaco, New York, Sydney sau Veneția.

„Discutam astăzi cu echipa de aici, din România, și le spuneam că deși creșterea numărului de locuitori și a bogăției în următoarele decade vor fi masive în zona Asiei de Sud-Est, persoanele cu averi mari din aceste zone vor continua să investească în America de Nord sau în Europa atunci când vor căuta să își diversifice investițiile”, începe Hay discuția cu Forbes România. El se declară fascinat de nivelul la care a ajuns mobilitatea în ultima perioadă. „Facem acest raport de 13 ani și chiar dacă sunt mai mulți bani (mai multă bogăție acumulată – n. red.), remarcăm că banii se mișcă tot mai repede. La începuturile mele era mult mai clar. Aveai, pe de o parte, investițiile la bursă și, în cazul în care acolo se întâmpla ceva,  la nouă luni distanță vedeai reacția la nivelul investițiilor în real-estate. Acum, ritmul schimbărilor și chiar și fundamentele sunt cu totul altele.”

România este, potrivit lui Hay, foarte mică atunci când o compari cu China, Rusia sau Orientul Mijlociu. „Dar am fost surprins de faptul că am descoperit o perspectivă foarte globală. Am întâlnit aici dezvoltatori care fac cercetări serioase, care au investit sau care au o perspectivă cu adevărat globală.”

El susține că lumea a cunoscut „o decadă a globalizării, o decadă a creșterii susținute a averilor și acum avem o modificare importantă. Am intrat într-o decadă a naționalismului și o decadă în care focusul este mai degrabă pe prezervarea averilor. Sigur că asta nu înseamnă că nu mai sunt interesați de creșterea averilor, dar e vorba de o schimbare de paradigmă.”

Cât de diferiți sunt, însă, bogații planetei? „Pe de o parte sunt foarte diferiți, dar în același timp sunt foarte asemănători. Chinezii, spre exemplu, sunt foarte diferiți din punct de vedere cultural. Dar în multe feluri, fie că e vorba de un rus, un european sau despre cineva din Orientul Mijlociu, există un element comun, independent de cultura din care faci parte. Creezi avere, dar la un moment dat faci trecerea și devii foarte interesat de prezervarea ei; de modul cum îți protejezi familia, cum îți educi familia și, prin aceasta, de modul cum îți protejezi averea pentru generațiile următoare, pentru că oriunde în lume, indiferent de cultură, bogații vor să își educe familia. Sigur că toți bogații lumii au ambiții și sunt pasionați de bijuterii, de mașini sau de case frumoase”, glumește Hay.

Lipsa de încredere în bănci este un alt element comun al bogaților lumii, cel puțin după criza din urmă cu aproape un deceniu.

„În primă instanță s-au simțit abandonați de bănci, iar de atunci s-au simțit neglijați ori au simțit că nu mai primesc nivelul de calitate a serviciilor pe care îl așteptau în condițiile în care multe dintre talentele din domeniul bancar au intrat în zona fondurilor de investiții, de exemplu. De aici și creșterea în ultimii cini ani a ideii de family offices”, adaugă Hay.

Un astfel de „birou de familie”, dacă am traduce în limba română termenul, desemnează o companie privată care asigură servicii de administrare a averilor și de consultanță (legală, financiară, imobiliară, etc.) și de reprezentare a intereselor financiare pentru una sau mai multe familii, adică exact tipul de servicii pe care în mod tradițional le ofereau bancherii.

„Este o tendință care se va menține și chiar se va accelera”, adaugă reprezentantul Knight Frank, care menționează că există deja companii de acest tip care administrează active de 30 sau 40 de miliarde de dolari.

Cum descoperi însă cât mai devreme tendințele, astfel încât să îi poți „fermeca”pe miliardarii planetei cu proprietăți de zeci și sute de milioane de euro? „Avem un site, disponibil în peste 20 de limbi, care are cam 1,5 milioane de vizualizări pe lună. Analizăm și vedem ce se caută, la ce tip de active se uită cei care intră pe site. Astfel, poți analiza repede și poți descoperi elemente importante”, detaliază Andrew Hay, care afirmă că atât criza datoriei Greciei, cât și revoltele și evenimentele teroriste din Franța au adus după sine un volum uriaș de solicitări de informații. „Nu o să uit că în cazul Greciei a apărut practic de nicăieri un număr impresionant de solicitări de informații privind Grecia, iar asta s-a întâmplat înaintea evenimentelor propriu-zise. Sigur că urmărim și alte elemente care pot părea amuzante, precum numărul și traiectoria avioanelor private, chiar dacă multe dintre acestea au legătură mai degrabă cu vacanțele.”

Andrew Hay este unul dintre cei care crede foarte mult în puterea datelor și a analizei și detaliază un episod care a vizat una dintre cele mai importante tranzacții imobiliare rezidențiale din istoria Marii Britanii. „Unul dintre clienții mei a cumpărat și dezvoltat o casă mare, care l-a costat aproximativ 50 milioane de lire și mi-a cerut să i-o vând. A vrut să caut pentru el fiecare miliardar potențial și să îl documentez și abia apoi să alegem cine va cumpăra acea casă. Am identificat 1100 de nume la nivel mondial. Pe unii îi știam, pe cei mai mulți nu îi știam. Am dezvoltat apoi o matrice și am stabilit că va fi cumpărată de cineva între 45 și 55 de ani, care are o avere de cel puțin jumătate de miliard și care mai deține cel puțin o proprietate în Marea Britanie, precum și multe alte criterii care au restrâns lista la aproximativ 200 de nume”. Spre deosebire de abordarea tradițională, Hay nu i-a contactat pentru a promova proprietatea către niciunul dintre aceștia, ci împreună cu clientul a analizat cu atenție această listă și au făcut o altă matrice care a restrâns lista mai întâi la 100, apoi la 50, apoi la 20, și în cele din urmă la șase oameni „potriviți”. „I-am contact, au venit toți să vadă proprietatea. Doi dintre ei au intrat în licitație, iar prețul final a fost de aproximativ 140 de milioane de lire, adică dublu față de cât ne așteptam inițial. Iar cel care a cumpărat-o nu era, de fapt, în căutarea unei proprietăți. Au fost doi ani de cercetări, dar a fost incredibil.”

Dincolo de numărul tot mai mare al miliardarilor din zona Asiei de Sud-Est, o altă realitate a vremurilor pe care le trăim este, așa cum reiese și din topul miliardarilor planetei, pe care îl realizează anual revista Forbes, creșterea tech-miliardarilor, adică a celor care au făcut avere prin dezvoltarea unor afaceri în domeniul tehnologiei.

„Aceștia au făcut averea în perioade mult mai scurte, în unele cazuri în câteva zeci de luni față de averile tradiționale, făcute chiar și în zeci de ani. Această diferență îi face să fie mult mai discreți, mai subtili și mai puțin epatanți. Dar și ei vor să își construiască un portofoliu și aleg întotdeauna ce este mai bun.”

O altă transformare interesantă este, potrivit lui Andrew Hay, datorată diferitelor momente ale vieții unui miliardar. „Sunt oameni cu care am interacționat pe parcursul mai multor zeci de ani și am remarcat că devin mai conservatori pe măsură ce trece timpul. De asemenea, apare dorința de a da înapoi. Poate tocmai de aceea mulți dintre cei din tehnologie sau cei care își fac averile mult mai repede ajung mai devreme și la această concluzie și sunt mai implicați în acest aspect (cel mai cunoscut promotor al donării averilor este Bill Gates, cel care multă vreme s-a aflat pe primul loc în topul bogaților planetei, potrivit topului realizat de mai bine de trei decenii de Forbes– n. red.)”

Andrew Hay se declară, însă, impresionat, de un om de afaceri mult mai discret și mai puțin cunoscut care plătește pentru educația a 22.000 de copii. De asemenea el menționează cazul unui client din Marea Britanie care pregătește fonduri pentru investiții importante, dar nu pentru generația actuală, ci pentru următoarele cinci generații. Acest client investește în tehnologie, dar intuiește că apa și hrana vor fi elemente importante în viitor astfel că investește masiv în agricultură și industrie alimentară, dar și în sectoare și tehnologii alternative.

„Accesibilitatea este, de asemenea, o chestiune tot mai importantă în prezent. Acum lucrăm la un Global Affordability Report, după modelul Global Wealth Report”, anunță Hay, care consideră că în China este cea mai mare problemă în privința accesibilității. „În Marea Britanie, de exemplu, raportul între prețul mediu al unei locuințe și salariul mediu anual este de 14, dar în sudul Chinei valoarea raportului este aproximativ dublă, ceea ce arată o problemă foarte mare.”

O altă tendință importantă este aceea că tinerii vor să lucreze aproape de zona în care locuiesc sau invers. „Nu mai vor să facă navetă. Am văzut în ultimii ani cum Google, Amazon, Facebook au decis să își mute operațiunile în centrul marilor metropole, nu în suburbii. Au nevoie de aceasta dacă vor să atragă talentele. Același lucru se va întâmpla peste tot, inclusiv în România.”

Statisticile din piața imobiliară a Capitalei arată că așa numita zonă CBD (central business district) este tot mai căutată, astfel că în ediția din acest an a topului Forbes Best Offices Hubs 2018, a ocupat locul al patrulea, în creștere accelerată față de anul trecut.

Discuția cu Andrew Hay nu putea ocoli subiectul Brexit și impactul acestuia asupra pieței imobiliare. „În primă fază, segmentul comercial din Londra a fost afectat de ideea de Brexit, dar sectorul rezidențial n-a avut nicio problemă. La șase luni distanță, situația s-a inversat. Comercialul devine mai puternic ca niciodată, iar piața rezidențială este tot mai complicată pe măsură ce ne apropiem de momentul martie 2019 (29 martie 2019 este data la care Marea Britanie a anunțat că va părăsi oficial UE, în urma rezultatelor referendumului din iunie 2016 – n. red.).”

Care sunt, în acest context global, perspectivele pentru piața central și est-europeană și, mai ales, pentru România? Andrew Hay consideră că țările din Europa Centrală și de Est reprezintă o oportunitate bună de investiții. „Sunt randamente ridicate și veți vedea fonduri importante care vor veni aici. Calitatea produselor existente pe piață este impresionantă.  E drept că sunt decalaje în anumite privințe, dar privind lucrurile în perspectivă globală, chiar și costurile de construcție sunt mici și văd multe oportunități. Oricine dorește, însă, mai multă stabilitate economică și politică.”

 

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii