TOPUL FORBES BEST OFFICE HUBS, ediția 2019, analizează evoluția principalelor zone din România în care sunt dezvoltate clădiri de birouri moderne. La fel ca și în anul anterior, Calea Floreasca – Barbu Văcărescu rămâne liderul clasamentului, însă concurența a devenit tot mai dură. În plus, sub presiunea cererii, dezvoltatorii au prins curaj, plănuind să se extindă spre zone aproape ignorate până acum câțiva ani. Pentru realizarea topului, metodologia prevede următoarele criterii: rata de neocupare, stocul existent, livrările anunțate pentru 2019, structura cererii din 2018 și ponderea clădirilor verzi în stocul total din fiecare zonă. Datele statistice necesare le-au furnizat companiile de consultanță imobiliară Knight Frank România, JLL România, Cushman & Wakefield Echinox, Colliers International România și CBRE.
Anul 2019 va aduce noi proiecte de birouri în Bucureşti, dar şi în marile oraşe din ţară, iar pe măsură ce oferta va fi tot mai mare, presiunea de pe umerii proprietarilor de clădiri va fi tot mai mare pentru a nu crește chiriile. În același timp, marii dezvoltatori, precum Globalworth sau Forte Partners, au investit tot mai mult pentru a crește standardele clădirilor. 2018 a fost cel mai bun an pentru piața clădirilor de birouri din ultima perioadă, pe măsură ce gradul de ocupare a scăzut constant, chiriile s-au menţinut în medie între 14-19 euro/mp pe lună în cele mai bune clădiri, iar creșterea concurenței dintre dezvoltatori determină o creștere calitativă a clădirilor nou construite.
De asemenea, 2019 va fi anul marilor livrări pe piața locală a clădirilor de birouri moderne. Dacă, în 2018, stocul clădirilor de birouri moderne din București era de 2,74 milioane de metri pătrați, în 2019 este de așteptat ca stocul să depășească borna de 3 milioane de mp. Astfel, potrivit estimărilor Colliers International, în 2019 urmează să fie livrați aproximativ 360.000 de mp de birouri moderne, valoare record pentru ultimul deceniu. Creșterea este semnificativă dacă ne raportăm la anul anterior, când s-au livrat aproximativ 150.000 de mp.
În contextul în care stocul clădirilor de birouri din România va crește cu peste 350.000 de mp în 2019, rata de neocupare va crește și ea. Așadar, dacă în 2018 rata de neocupare a fost de circa 9%, în 2019 estimările consultanților indică faptul că aceasta va crește la 13%.
Din cei aproximativ 360.000 mp de spaţii office noi ce urmează a fi livrați în 2019, există contracte de preînchirere pentru 65% din noile spații. Pe de altă parte, dacă în 2018 s-au livrat circa 150.000 mp la o cerere în piaţă de circa 130.000 mp, anul acesta oferta este de trei ori mai mare decât cererea netă, susțin consultanții Colliers International. În plus, creșterea substanțială a ofertei de birouri în 2019 ar putea pune presiune mai mare pe chirii, iar proprietarii clădirilor vor trebuie să fie mai inventivi.
De altfel, datele CBRE scot în evidență că, în 2018, cererea pe piața spațiilor de birouri a atins 325.000 de mp, iar clădirile de clasă A au fost preferate de către chiriași, cu 81% din totalul spațiilor tranzacționate. Potrivit CBRE, stocul de spații de birouri moderne a depășit 2,91 milioane de mp, dintre care 144.000 de mp au fost livrați anul anterior, în creștere cu 15% față de 2017. Cu toate acestea, piața resimte lipsa mai multor proiecte, nivelul cererii fiind în continuare peste oferta existentă. În acest moment, 50% din suprafața totală care va fi finalizată în 2019 este deja închiriată, ceea ce reprezintă un indicator clar al necesității livrării mai multor spații de birouri, atrage atenția CBRE.
Vestul Capitalei rămâne și una dintre cele mai active zone, 48% dintre proiectele ce urmează a fi livrate în 2019 fiind amplasate aici. De altfel, în partea de Vest a Bucureștiului s-au înregistrat cele mai multe cereri de închiriere în anul precedent, cu 36% din totalul tranzacțiilor. Pe locul secund s-au situat zona centrală și zona de nord, ambele cu 17%, urmate de Pipera cu 14% și de CBD (zona Piața Victoriei, Piața Charles de Gaulle), zonă care se apropie de limita superioară a spațiului disponibil pentru construirea de noi proiecte, cu 13%. Din punct de vedere al tipului de tranzacție, în 2018 contractele de pre-închiere au avut o pondere de 35%, renegocierile de 26%, urmate de relocări cu 20% și de cereri noi sau extinderi ale unor spații existente, cu 19%, conform datelor CBRE.
Cu toate că zonele din nordul Bucureștiului au fost considerate tradiționale când venea vorba de dezvoltarea clădirilor de birouri moderne, tendința actuală este de creare a unor noi centre importante. Un exemplu în acest sens este zona Timpuri Noi, situată în arealul central-sudic al Bucureștiului, iar un interes din ce în ce mai ridicat îl prezintă și zona Piața Presei Libere, care își va continua extinderea organică și în 2019.
“2018 a fost un an extrem de bun, iar conform analizelor noastre, în 2019 piața spațiilor de birouri va tura și mai mult motoarele. Cu toate acestea, nevoia unor noi proiecte de clasă A rămâne la cote ridicate, mai ales în contextul intrării unor noi jucători pe piață, așa cum se prefigurează. Timpul de așteptare pentru găsirea unor birouri de calitate și bine amplasate se situează între 12 și 24 de luni. Pentru ca această nișă să își continue creșterea și pentru ca România să ajungă la nivelul piețelor mari din regiune, cred că dezvoltatorii și companiile de consultanță trebuie să devină din ce în ce mai creativi și dispuși să investească în inovație”, a explicat Mihai Păduroiu, Head of Advisory & Transaction Services al CBRE România.
KFR se așteaptă ca în 2019 să fie adăugați încă 313.000 de mp la stocul clădirilor de birouri moderne din București, după ce vor fi date în folosință proiecte precum Business Garden Vastint (41.000 de mp), Expo Business Park (38.000 mp), Anchor Plaza Metropol (36.000 mp), Globalworth Campus III (30.000 mp), The Bridge Building B (25.000 mp), Oregon Park C (25.000 mp), Campus 6.1 (22.000 mp), The Light (21.000 mp), Equilibrium I (20.000 mp) și Timpuri Noi Project (20.000 mp). Dacă toate aceste proiecte vor fi livrate la timp, stocul clădirilor de birouri clasa A și B va depăși 3 milioane de mp până la finele anului 2019.
Cele mai scumpe zone
Companiile din București cu sedii în clădiri de birouri moderne au un cost lunar de ocupare a spațiilor cuprins între 175 și 500 de euro per angajat, iar cele mai scumpe clădiri de birouri sunt cele din zona Piața Victoriei – Aviatorilor – Piața Charles de Gaulle, arată datele unei analize realizate de Cushman & Wakefield Echinox.
Aceste costuri cuprind cheltuielile cu chiria, taxa pentru servicii, costurile operaționale (apă, electricitate, internet, consumabile, curățenie, servicii de recepție), dar și costurile cu amenajarea și mobilarea spațiului, amortizate într-o perioadă de cinci ani. Rezultatul este influențat, de asemenea, de densitatea din cadrul spațiilor de birouri, majoritatea companiilor alocând între 8 și 12 metri pătrați pentru fiecare angajat, suprafață care include și cota din spațiile comune ale biroului închiriat, precum sălile de conferință, bucătăria sau recepția.
Astfel, costurile de ocupare a spațiilor per angajat pornesc de la aproximativ 175-180 de euro pe lună în zone precum cele din Sud, Est sau Pipera Nord și pot depăși valoarea de 500 de euro pe lună pentru angajații care lucrează în CBD (Piața Victoriei – Aviatorilor – Piața Charles de Gaulle). În zona CBD sunt cele mai mari chirii din București, iar companiile fac investiții majore pentru confortul angajaților, alocând bugete consistente pentru amenajare și spații mai generoase pentru fiecare stație de lucru.
Domeniile de unde au venit cele mai multe cereri sunt: producţie industrială şi energie cu 36% din total, IT cu 23% şi retail cu 16%. Cererea netă, care nu include renegocieri şi reînnoiri, are o pondere de 82% din activitatea de închiriere, în primele trei luni, conform datelor CBRE.
Marile centre urbane recuperează teren
Stocul de birouri din principalele centre regionale (Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov) s-a dublat în ultimii cinci ani și își va continua dezvoltarea accelerată, urmând ca în 2019 să fie atins și depășit pragul de un milion de metri pătrați, arată unui studiu realizat de Cushman & Wakefield Echinox.
La sfârșitul primei jumătăți a anului 2018, stocul de birouri de clasa A și B din cele patru orașe menționate a ajuns la un nivel de 780.000 mp, în creștere cu 12% (echivalentul a 87.000 de metri pătrați) față de perioada similară a anului trecut.
Cel mai mare stoc de birouri se regăsește în Cluj-Napoca (282.000 de metri pătrați), iar pe poziția a doua se clasează Timișoara, cu un stoc de 213.000 mp, după ce în ultimul an au fost livrate spații noi cu o suprafață de circa 70.000 de metri pătrați. Stocul de birouri moderne din Iași a rămas stabil, la circa 180.000 mp, în timp ce Brașovul a ajuns la un stoc de 103.000 mp.
Mai mult decât atât, ritmul de dezvoltare este preconizat să accelereze și în 2019, când sunt anunțate spre livrare noi proiecte cu o suprafață cumulată de circa 190.000 de metri pătrați, an în care va fi atins pragul de 1 milion de metri pătrați.
„Observăm că piața de birouri din marile centre regionale continuă să se dezvolte, fiind alimentată de energia și competențele celor peste 180.000 de studenți din aceste orașe. Uitându-ne la marile proiecte, tonul a fost dat la Timișoara, de proiectul City Business Center, urmat de proiectele United Business Center din Iași și The Office în Cluj. În ultimul an, Timișoara a revenit în prim plan, prin proiecte precum Openville, ISHO și Vox Technology Park, în timp ce la Brașov proiectul Coresi continuă să se extindă, urmând ca în 2019 să intre în piață și clădirile dezvoltate de AFI Europe. Cu rate ale șomajului cuprinse între 0,9% în Timiș și 3,6% în Iași, cea mai mare provocare a dezvoltatorilor și a ocupanților de birouri se anunță a fi recrutarea și retenția talentelor, astfel că accesibilitatea, proximitatea față de centrele de interes (facultăți, restaurante, zone de entertainment etc.) și dotările tehnice vor face diferența între proiecte”, subliniază Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox.
Aproximativ un sfert din stocul de birouri existent în Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov și Iași este situat în proximitatea principalelor centre comerciale pentru ca angajații să aibă acces la o gamă largă de opțiuni pentru masa de prânz, dar și la magazine, servicii și activități pentru petrecerea timpului liber după încheierea programului.
În privința chiriilor pentru spațiile din clădirile de clasă A, acestea variază între 11-13 euro/ mp/ lună în Brașov și ajung la 13,5 – 15 euro/ mp/ lună în Cluj, în timp ce taxa cu serviciile variază în intervalul 2 – 3,5 euro/ mp/ lună, în funcție de specificul fiecărei clădiri.
La nivel național, stocul de clădiri de birouri livrate ar urma să fie de 450.000 de mp, iar 2019 va fi anul în care va fi inaugurată și cea mai înaltă clădire de birouri din țară. În premieră, nu o clădire din Bucureşti va fi cap de afiş în 2019, ci una din Timişoara, una dintre pieţele regionale cu cea mai mare creştere în ultimii ani. Este vorba de clădirea Openville UBC 0 din Timișoara, dezvoltată de omul de afaceri Iulian Dascălu. Aceasta ar urma să fie inaugurată în a doua jumătate a anului, având o înălțime de 155 de metri, 27 de etaje și peste 50.000 de metri pătrați.
Vremea tranzacțiilor
Anul trecut, valoarea totală a tranzacțiilor imobiliare înregistrate în București în sectorul birourilor s-a situat în jurul valorii de 610 milioane euro, conform casei de avocatură PeliFilip.
În mod surpinzător, românii au fost în prim-planul celei mai mari tranzacții imobiliare din 2018, a cărei valoare reprezintă o treime din suma totală a tranzacțiilor înregistrate în București în sectorul birourilor. Astfel, protagoniștii celei mai importante tranzacții imobiliare din 2018 au fost Forte Partners și Frații Pavăl, fondatorii Dedeman, după ce Forte Partners a semnat vânzarea integrală a proiectului de birouri The Bridge către Dedeman. Proiectul The Bridge cuprinde trei faze și va avea o suprafață de aproximativ 80.000 metri pătrați. Prima fază a fost închiriată integral către chiriași precum BCR și IBM, a doua fază se află în construcție și a fost preînchiriată către UPC, Schlumberger și Medicover, iar faza a treia se află în stadiul de pregătire. Valoarea tranzacției a fost estimată la 200 de milioane de euro.
Vânzarea proiectului Oregon Park către fondul Lion’s Head Investments, în schimbul sumei de aproximativ 160 de milioane de euro, a fost a doua cea mai mare tranzacție de pe piața office din 2018, după tranzacția record consemnată prin vânzarea birourilor The Bridge către Dedeman. Astfel, Lion’s Head Investments a realizat prima tranzacție de pe piața locală, iar aceasta a inclus atât achiziţia primelor două clădiri deja finalizate din Oregon Park, A şi B, precum şi a clădirii C, aflată în stadiu de construcţie. De asemenea, anul precedent CA Immo a achiziţionat clădirea de birouri Campus 6.1 de la Skanska pentru 53 de milioane de euro, prima tranzacţie realizată de CA Immo în România după aproape 10 ani.
Anul 2019 ar putea fi cel în care vânzarea birourilor America House să aibă loc, în condiţiile în care discuţiile au început în 2017, iar favoriți sunt americanii de la Morgan Stanley.
Randamentul la achiziţie a continuat să scadă pe piaţa birourilor. Potrivit consultanților imobiliari, anul acesta yieldul a scăzut la 7,25% odată cu tranzacţii precum The Bridge sau Oregon Park, spre deosebire de 7,5% în anii anteriori.
