Cautare




, Forbes Staff

Lideri |
|

Interviu cu Ion Sturza: Lecțiile unui oportunist

Recunoaște, cu sinceritate, că orice afacere e de vânzare. Sau, cum spune chiar el, „tot ce fac, fac pentru exit”. Care sunt lecțiile pe care le-a deprins până acum și ce urmează pentru Ion Sturza?
046 cover Ion Sturza_1

O scurtă plimbare pe bulevardele Dimitrie Pompeiu, Calea Floreasca sau Barbu Văcărescu îți lasă o impresie puternică asupra euforiei care a cuprins jucătorii prezenți pe piața imobiliară locală. În cele mai fierbinți zone ale pieței office din Capitală, macaralele sunt în continuă mișcare, astfel că și percepția actorilor de pe piață este una foarte optimistă. De altfel, 2020 se anunță a fi unul dintre cei mai bun ani din istorie pe piața clădirilor de birouri moderne, iar dezvoltatorii, constructorii, consultanții și chiriașii își freacă mâinile în așteptarea de noi proiecte.

Din biroul său de la etajul al cincilea al clădirii Hermes (situată în hub-ul office Dimitrie Pompeiu, una dintre cele mai bune zone din țară pentru clădirile de birouri), Ion Sturza, unul dintre cei mai importanți investitori și antreprenori din țară, artizanul celei mai mari tranzacții private din România – vânzarea Rompetrol – și fost premier al Republicii Moldova, are o altă perspectivă.

„Vedeți cum duduie real-estate-ul? Peste tot sunt numai macarale. Dacă în urmă cu un an spuneam, mai mult în glumă, că vine criza, acum chiar consider că ea urmează să vină.

Nu mai funcționează principiile fundamentale. Analizele macro pe care le făceam în urmă cu cinci sau zece ani nu mai sunt valabile astăzi. Nici nu mai știi ce funcționează și ce nu. Dar cel mai mult mă miră și mă întristează faptul că unul dintre cele mai importante elemente ale unei activități economice, capitalul, nu mai costă nimic. Piața este în continuare invadată de o lichiditate extraordinar de mare și la rate negative. Nu mai există prețul banilor, acesta fiind cel mai negativ aspect. De aici și boom‑ul consumului, inclusiv această creștere spectaculoasă în segmentul de real-estate. De aici și creșterea nesustenabilă, din punctul meu de vedere, a equity-market-ului, mai ales în Statele Unite. Dacă ne-am uita din considerentele clasice de analiză macroeconomică, ar trebui să vină o criză profundă”, spune Ion Sturza, într-o discuție cu Forbes România. El recunoaște, însă, că până la urmă, toate acestea sunt discuții teoretice. „În practica de zi cu zi, criza vine ca rezultat al unei emoții. Primele victime vor fi la periferiile economiilor dezvoltate. România este, așadar, o victimă perfectă. Nu cred că va fi la fel de dramatic ca în urmă cu un deceniu. Numai că cei mari, în prăbușirea lor, îi strivesc pe cei mici. Cei mari supraviețuiesc, dar cei mici sunt striviți”, atrage atenția Ion Sturza.

Fostul premier al Republicii Moldova nu se teme de venirea unei noi crize, având un principiu fundamental după care se ghidează: „Mai bine să fii bogat în cash decât în active”. Investitorul pare că se ghidează constant după acest principiu, iar venirea unui recul economic nu are cum să-i provoace mari bătăi de cap, ținând cont de istoricul lui Ion Sturza, unul dintre puținii oameni de afaceri din țară care a știut să profite de pe urma crizei izbucnită în urmă cu mai bine de un deceniu. În toamna anului trecut, președintele Fribourg Capital încheia una dintre cele mai importante tranzacții de pe piața imobiliară locală. Astfel, Liberty Technology Park din Cluj‑Napoca a fost vândut către White Star Real Estate și către un fond de investiții al Rice University din SUA, în schimbul unei sume estimate de surse din piața imobiliară la aproximativ 40 de milioane de euro.

„Eu m-am așteptat să realizez exit-ul după 7-8 ani și asta s-a și întâmplat. Numai că întregul proces al încheierii tranzacției a durat un an de zile, față de cele trei luni pe care le-am convenit, pentru că a fost un proces foarte riguros și laborios de due dilligence. La Cluj-Napoca, proiectul a fost făcut ca la carte, începând de la un concurs internațional pe concept, pe arhitectură. Am făcut-o ca la carte și nu am făcut rabat nici la partea de proiectare, nici la partea de construcție, nici la materiale. Am ținut din scurt tot acest proces și este primul proiect, și sper că nu ultimul, din cariera mea, care a fost făcut în timp și în buget. În real-estate, este absolut imposibil să realizezi asta. Când am făcut exitul diferența dintre evaluarea noastră și ceea ce au făcut auditorii cumpărătorului a fost infimă, de câteva mii de euro. Auditul tehnic care a fost făcut la exit nu a depistat nicio deficiență care ar afecta prețul agreat. Acesta este rezultatul unui proiect bun”, a afirmat Ion Sturza.

Având convingerea că piața imobiliară este aproape de apogeu, acesta a fost momentul oportun pentru Ion Sturza să vândă proiectul din Cluj-Napoca. De asemenea, omul de afaceri precizează că noul proprietar al Liberty Tehnology Park are în plan investiții importante, astfel că proiectul își va continua ascensiunea.

„Procesul de exit noi l-am făcut ca la carte. Am avut un consultant, Colliers, am pregătit totul în detaliu. Am lansat proiectul în piață și și-au exprimat interesul peste zece fonduri și companii. În final, au ieșit trei fonduri mari din topul românesc. White Star împreună cu Rice University au dat un preț aproape similar, nesemnificativ mai mare decât ceilalți concurenți. Dar eu credeam că sunt mai agili, mai rapizi, mai flexibili și că vom încheia mai repede tranzacția. Lucru care s-a dovedit eronat, lucrurile au fost infinit mai complicate. Atunci când lucrezi cu un endowment fund (un fond de investiții al unui fundații – n. red.) sunt foarte multe cerințe. Cine a trecut un deal cu un endowment fund al unei universități americane trece orice. Până la urmă, tranzacția s-a realizat și sunt convins că proiectul o să continue să se dezvolte. Acolo sunt planuri de investiții între 60 și 100 de milioane de euro în următorii ani. Eu nu am avut capacitatea, dar nici orizontul de timp să fac investiții de așa anvergură în Cluj-Napoca. Trebuie să fii din altă ligă”, subliniază fostul premier al Republicii Moldova.

Așadar, omul de afaceri a știut să profite de contextul considerat de către mulți a fi mai degrabă neprielnic și a mizat pe o dezvoltare într-un oraș care s-a schimbat radical în această perioadă. În pofida faptului că părea că toate șansele sunt împotriva sa, Ion Sturza a pariat pe Cluj-Napoca și pe parcul tehnologic, care era amplasat într-una dintre cele mai ocolite zone ale orașului devenit între timp un adevărat magnet pentru marile companii internaționale. Liberty Technology Park din Cluj-Napoca este prima proprietate din România care intră în portofoliul unui investitor imobiliar asociat cu o universitate americană în calitate de partener de capital.

Parteneriatul între un investitor imobiliar și o instituție de învățământ este o practică obișnuită în țările vestice, însă achiziția Liberty Technology Park a marcat o premieră pentru piața din Cluj și din România, schimbând tipologia investitorilor prezenți pe plan local. Liberty însumează 18.000 mp de foste spații industriale reconvertite în ultimii șase ani de către Fribourg într-un complex modern de birouri cu aspect industrial. Parcul tehnologic include cinci clădiri de birouri clasă A, certificate BREEAM, cu tehnologii inovatoare, ecologice și eficiente energetic, cu încă 3 hectare de teren pentru dezvoltări viitoare. Situat în partea de nord a orașului, Liberty Technology Park găzduiește chiriași de renume internațional din segmentele IT&C și R&D, precum Siemens, IBM, Arvato și Altran. Tot aici a fost lansat acceleratorul Spherik, care își propune să ajute comunitatea locală de start-up-uri să crească la nivel internațional.

Mai mult decât atât, Ion Sturza subliniază că înainte de a paria pe Cluj-Napoca a făcut un tur al orașelor secundare din Europa Centrală și de Est, precum Cracovia sau Brno. Astfel a descoperit parcurile tehnologice.

„Când piața a căzut și real-estate-ul era mort, nu mai investea nimeni în 2009-2010, iar Clujul era o zonă depresivă, la propriu. Atunci am început noi să investim. Deci în punctul de jos al pieței. A fost o mișcare pur speculativă bazată, bineînțeles, și pe analize, dar mai mult pe intuiție și pe o tactică a mea de business – să intru anticiclic. Eu, fiind în poziție de cash foarte solidă, mi-am permis să iau niște poziții pe termen lung în real-estate în momentul de minim al pieței. Biletul de intrare în proiectul respectiv a fost, sincer să fiu, la prețul a câteva apartamente de astăzi dintr-o zonă bună din București. De aici randamentul investiției, care a fost mult peste ceea ce s-a întâmplat în real-estate. A fost un bilet de intrare la un preț foarte scăzut, într-o piață depresivă, într-un oraș aflat în depresie. Nimeni astăzi nu-și poate închipui cum era Clujul în urmă cu zece ani. Față de astăzi, atunci costurile la teren erau de opt ori mai mici, iar costurile cu mâna de lucru erau minimum de două ori mai mici”, subliniază Ion Sturza.

Omul de afaceri își amintește că i-a fost adus în atenție parcul tehnologic total întâmplător, aflându-se la un festival de film în orașul de pe Someș. „Cineva mi-a spus că are o problemă și riscă să piardă un activ interesant pe nimic. Să ne aducem aminte că, în 2006-2008 în țara asta totul dudia. Era o creștere de 7-8%, era o euforie. Eu, care aveam o expunere sau o implicare în tranzacții mari internaționale și fiind în relații cu băncile, cu finanțatori, vedeam că vine un nou val. Eram informat. La orice încercare de a atrage atenția că vine criza, toți îmi răspundeau că nu va fi așa, că duduie economia. A duduit în așa măsură că unele industrii nu au scăzut cu 5-10%, ci cu 50% sau 80%. Au fost multe tragedii și multe lecții trebuiau învățate atunci. Cam aceiași actori erau și atunci și acum.”

Opt case de arhitectură cu renume pe plan internațional și-au dorit să realizeze conceptul parcului tehnologic de la Cluj Napoca. De asemenea, constructorii s-au înghesuit pentru a obține contractul, iar antreprenorul general care a și câștigat proiectul a venit în pierdere doar pentru a-și păstra colectivul, rememorează Ion Sturza. „Atunci eu am investit 5 milioane de euro în prima fază fără să am nicio garanție că voi avea vreun chiriaș. Noi am tăiat panglica și nu aveam niciun chiriaș. Numai că a doua zi a venit chiriașul, Siemens, care a creat un centru de dezvoltare deși aveau ca alternativă Sofia, Praga și Cluj. Datorită faptului că noi am fost în piață la momentul oportun, cu oferta de real-estate calitativ, ei au venit la Cluj. Acesta a fost jackpot-ul nostru. Eu am investit în real-estate pentru că sunt un investitor de oportunitate.”

În schimb, Ion Sturza atrage atenția că unii dintre cei care au decis recent să intre pe piața de real-estate sunt victime sigure, în contextul în care situația economică se va înrăutăți în perioada următoare. Acesta scoate în evidență câteva semne care denotă faptul că o criză este inevitabilă, iar deciziile unor jucători importanți de pe piața imobiliară locală de a vinde, precum NEPI Rockastle sau Ioannis Papalekas, sunt concludente.

„Real-estate-ul este un business pentru cei care sunt profesioniști pe termen lung. Cine e nepregătit va avea de suferit. La real-estate, cei care au intrat în vagon anul trecut sau anul acesta sunt victime sigure. Fondurile mari de real-estate sunt făcute ca să treacă peste orice val, au poziția de equity foarte stabilă, au parteneri bănci, fonduri de pensii, endowment funds etc. Cei care sunt pasageri ocazionali în acest sector, cei care ieri făceau ceva, iar azi real-estate, sunt victime sigure în perioada asta. Uitați-vă ce au făcut în trimestrul patru multinaționalele din România. Au redus foarte mult partea de active nelichide și încearcă să reducă mult din stocuri și din creanțe. Ei înțeleg ce se întâmplă. Sunt deja semne că oamenii se pregătesc de criză. NEPI a vândut, la fel și Papalekas. Ca să câștige cineva, trebuie să piardă altcineva”, subliniază Ion Sturza.

Perioada următoare va fi una de consolidare a business-urilor pentru Ion Sturza, în special a celor din zona de online, care s-a reinventat ca model de business.

„Stăm în expectativă pentru a vedea cum va evolua situația economică. Între timp o să încercăm și unele strategii de investiții financiare legate de această paradigmă a banilor ieftini. Tot ce fac, fac pentru exit. Orice afacere e de vânzare”, conchide Ion Sturza.

 

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii