Cautare




, Contributor

Servicii Financiare & Imobiliare & Auto

Imobiliare |
|

Forbes Real Estate Outlook 2021. În plin avânt

Cerere puternică, revenire într‑un ritm rapid, număr de tranzacții mai mare, prețuri stabile - astfel descriu specialiștii peisajul rezidențial din 2021. Dar există însă factori care ar putea perturba premisele existente.  
Aerial,View,Of,Residential,Houses,Neighborhood,And,Apartment,Building,Complex

Deși la începutul pandemiei se previzionau scăderi dramatice ale tranzacțiilor și părea că piața de real estate stagnează, pulsul imobiliar a continuat să bată cu putere în perimetrul investițiilor rezidențiale. Zonele centrale și ultracentrale au fost favorizate în 2020, date fiind schimbările create de pandemie, cumpărătorii au devenit mai interesați de locuințe și spații premium – mai mari și mai luxoase.

Piața rezidențială a intrat în această criză dintr-o poziție mai puternică, atât din punct de vedere financiar, cât și structural și cu experiența anilor precedenți. Semn că piața imobiliară a ajuns la o maturitate sănătoasă, față de cum era în criza precedentă (2007-2008). Iar creșterea prețurilor este mai așezată și proporțională cu creșterea costurilor de construcție, a finanțării și a cererii. „În 2008, cererea era galopantă și dominată de investitorii speculativi și, de asemenea, 90% din achiziții se făceau în stadiu de plan. Consumatorii finali erau puțini pentru că nu mai puteau să țină pasul cu investitorii. Acum, 80% dintre vânzări sunt către cumpărători finali, produsele oferite sunt adaptate cererii atât ca facilități, cât și ca dimenisiuni”, spune Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL România. „Dacă ne uităm la prețuri, România are o poziție foarte conservatoare, comparativ cu 2007-2008, dar și cu regiunea”, mai punctează ea.

Anul trecut, prețul locuințelor a fost în creștere, suma medie solicitată pentru un apartament la nivel național majorându-se cu 1,5% pe parcursul lunii decembrie, de la 1.351 la 1.371 de euro pe mp util. „În ciuda provocărilor ridicate de epidemia de COVID-19, pretențiile vânzătorilor au revenit pe o traiectorie ascendentă în ultima parte a anului trecut, acestea fiind, în momentul de față, cu 2,2% mai mari comparativ cu începutul lui 2020. Putem spune ca 2020 a fost un an bun pentru piața imobiliară. Cererea s-a menținut la nivel ridicat, în special în a doua jumătate a anului. Diferențe anuale pozitive pot fi observate în toate cele șase centre regionale monitorizate constant de Imobiliare.ro, în fruntea clasamentului scumpirilor situându-se, și de data aceasta, Cluj-Napoca, în vreme ce Bucureștiul se află la polul opus”, spune Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro. Comparativ cu începutul anului trecut, apartamentele din Capitală se situează la o diferență de 0,8% (față de o valoare de 1.413 euro pe mp util). Tendințele de creștere consemnate pe cele două segmente majore de piață au fost destul de apropiate: locuințele din blocurile vechi s-au apreciat cu 0,6% în decursul a 12 luni, de la 1.343 la 1.351 de euro pe mp. În ceea ce privește apartamentele noi, acestea au ajuns, la finele lui 2020, la un preț de 1.481 de euro pe mp util, în condițiile unei creșteri anuale de 1,3% (de la 1.462 de euro pe mp util).

Despre chirii, Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL România, spune că „au înregistrat scăderi de 10-15% ca o consecință a ofertei crescute provenite din apartamentele care anterior erau închiriate în regim hotelier și care sunt acum închiriate pe termen lung și, în același timp, ca urmare a unui nivel redus al cererii pe fondul învățământului online și a lucrului de acasă”.

La nivel european, chiriile din România au crescut cu aproape 15% în ultimii 10 ani, în timp ce prețurile locuințelor s-au majorat doar cu 7-8%, arată un studiu realizat de Eurostat. În trimestrul doi din 2020, preţurile locuinţelor din România s-au majorat cu 6,6% comparativ cu aceeași perioadă din 2019. O creştere şi mai mare a fost consemnată în primul trimestru, când avansul preţurilor locuinţelor a fost de 8,1%. Între 2010 şi 2020, preţurile locuinţelor din UE s-au majorat în medie cu 25%, iar chiriile au crescut cu 14,2%. În România şi în alte şase ţări membre UE, creşterea medie a chiriilor a depăşit-o pe cea a preţurilor cerute pe locuinţe, se mai arată în studiu.

2020 a fost și un an cu rezultate record pentru piața rezidențială. Datele SVN arată că peste 16.000 de unități rezidențiale au fost livrate, iar alte 9.000 de apartamente și case au termene de livrare anunțate pentru 2021. Înregistrarea acestui nivel record de livrări de locuinţe ar fi sinonim cu o creştere de aproape 8% faţă de numărul de locuinţe noi predate în Bucureşti şi Ilfov în 2019, an care a fost la rândul său cel mai bun din istoria pieţei rezidenţiale locale.

„În ciuda efectelor negative ale pandemiei, piața rezidențială a înregistrat rezultate excepționale în 2020, cu noi recorduri de livrări și cu un număr total de tranzacții în creștere (+11,6% la nivel național, +5,35% în București și Ilfov și creșteri de peste 30% în piețe regionale de dimensiuni mari, precum Cluj-Napoca și Constanța). În plus, accesibilitatea achiziționării unei noi locuințe a ajuns la cel mai bun nivel din istoria modernă a pieței, într-un context de temperare a creșterii prețurilor locuințelor, a unui curs de schimb RON-EUR stabil și a unor creșteri salariale constante la nivel național”, a declarat Ionuț Nicolescu, președinte SVN România, la cererea Forbes România. Așadar, pandemia a avut un efect relativ limitat asupra livrărilor de noi locuinţe, iar gradele de absorbţie ale proiectelor nou finalizate s-au menţinut ridicate.

Pe de altă parte, creșterea interesului românilor pentru locuințe noi a stimulat achizițiile de noi terenuri pentru proiecte rezidențiale. Privind retrospectiv, liderii din domeniu susțin că pandemia nu a afectat aproape deloc piața de terenuri în 2020, ba din contră. Cu excepția celor două luni de lockdown, activitatea s-a menținut intensă din punct de vedere al interesului, negocierilor, tranzacțiilor și al dezvoltării. În plus, reorientarea de la spații mici la spații mai mari, la condiții mai bune este o mutare strategică, având în vedere că majoritatea oamenilor petrec mai mult timp acasă decât la birou. Așadar, segmentul premium a devenit tot mai atractiv în 2020, atât pe fondul izolării impuse de autorități, cât și datorită maturizării pieței.

„Piața rezidențială este în plin avânt în jurul polilor de birouri, ceea ce va duce probabil la un stoc nou considerabil, ce va fi absorbit de către ocupanții de birouri din zonă, dar și de investitori strategici”, subliniază Andreea Păun, Managing Partner Griffes. Ea consideră că, în 2021, va conta tot mai mult locuința cea mai aproape de birou, pentru ca angajații din domeniul serviciilor să poată lucra flexibil, atât de acasă, cât și de la birou, și să se deplaseze cu ușurință. „Vor apărea și primii investitori în pachete de apartamente care vor fi oferite spre închiriere (din aceeași rațiune de mobilitate a forței de muncă) cu servicii incluse – property management, asset management”, continuă aceasta.

Ionuț Nicolescu, președintele SVN România, este de părere că premisele existente în acest moment pentru evoluția pieței rezidențiale în 2021 sunt incomparabil mai bune față de cele existente în martie 2020, la momentul declanșării pe plan local a pandemiei COVID-19. Iar piața rezidențială a rezistat bine șocului produs de pandemie și a intrat astfel în 2021 sub auspicii mai bune. „Numărul de tranzacții va continua să se majoreze, cel puțin în primul semestru al anului, în timp ce prețurile vor rămâne relativ stabile pe parcursul acestui an. 2021 va aduce cele mai bune dobânzi și condiții de creditare din ultimii ani, ceea ce va duce la o nouă îmbunătățire a accesibilității achiziționării unei noi locuințe”, explică executivul. În opinia lui, evoluția actualei crize sanitare și eventualele efecte macroeconomice reprezintă în acest moment cele mai mari riscuri pentru evoluția pieței imobiliare în 2021.

Datele și previziunile indică un trend pozitiv pentru piața de rezidențial în 2021, însă doar pe anumite segmente. Cererea va rămâne puternică pentru segmentele low-end și high-end, în timp ce categoria middle-high va fi direct afectată de amânarea creșterii pragului de 5% TVA și ar putea îngheța decizia de cumpărare până în 2022.

„Amânarea aplicării cotei reduse de 5% TVA pentru achiziția unor locuințe mai scumpe va avea un efect negativ în special asupra segmentului middle market upper, însă acest segment beneficia de cererea sa și înainte de votarea acestei legi. Decizia de amânare va duce însă la un volum de investiții mai redus pe acest segment, comparativ cu cele care ar fi urmat a fi realizate, cererea pentru locuințe mai spațioase fiind mai mare în condițiile actuale de desfășurare a activității profesionale de la distanță”, explică Ionuț Nicolescu, președinte SVN România.

Antoanela Comșa, director general Gran Via Real Estate, susține că decizia Guvernului de a amâna cu un an intrarea în vigoare a legii privind limita pentru care se poate aplica cota de TVA de 5% în loc de 19% în ceea ce privește locuințele afectează atât clienții, cât și calitatea locuirii. În plus, estimările Guvernului cu privire la ridicarea plafonului de la 450.000 de lei până la 140.000 de euro indică posibile pierderi la încasările bugetare de 200 de milioane de lei.

„Această instabilitate dată de amânarea reducerii cotei de TVA de la 19% la 5% pentru apartamentele de până la 140.000 EUR până în 2022 va duce fie la întârzierea proiectelor (acolo unde se avea în vedere realizarea unor locuințe cu suprafețe mai mari și a căror valoare depășea suma de 450.000 de lei), fie regândirea lor – în sensul construirii de apartamente care să se încadreze în valoarea de 450.000 de lei”, explică Antoanela Comșa. Astfel, continuă executivul, „dezvoltatorii se vor vedea nevoiți să construiască apartamente cu suprafețe foarte mici – adică apartamente de 2 camere și jumătate, întrucât legea locuinței nu permite să cataloghezi un apartament de 56 mp drept unul de trei camere”.

Așadar, ce pot face dezvoltatorii și clienții care au semnat deja antecontracte când TVA-ul era de 5%? Ioana Roman, partener Filip & Company, punctează câteva idei pentru cei afectați de modificarea măsurilor fiscale. Practic, ambele părți implicate (dezvoltatorii și cumpărătorii) trebuie să regândească întregul plan de la zero pentru a ţine cont de majorarea preţului cu 20%. „Acest lucru implică potențiale adaptări ale proiectelor și eventuale modificări de autorizații care pot întârzia dezvoltarea proiectelor, identificarea de noi cumpărători, identificarea împreună cu cumpărătorii de soluții constructive privind antecontractele semnate deja, soluţionarea eventualelor dispute cu clienții care contractaseră deja având în vedere TVA de 5%”, explică Ioana Roman.

Totodată, un rol important îl vor avea şi băncile care finanţează aceste achiziţii. Majorarea preţului cu 14% îi va face pe mulţi cumpărători să nu se mai încadreze în plafonul de finanţare, fiind necesară reorientarea către alte apartamente sau case. „Aşa cum pandemia ne-a redescoperit importanţa clauzelor de forţă majoră și de impreviziune, schimbările TVA-ului aferent locuinţelor ne vor ajuta să redescoperim clauzele ce vizează taxele din antecontractele de vânzare-cumpărare”, continuă Ioana Roman, partener Filip & Company. Ea consideră că ar putea fi pierderi chiar și de sute de mii de euro pentru fiecare proiect în parte care a fost conceput, proiectat și autorizat. Astfel că este necesară intervenția executivului sau a legislativului pentru a clarifica soarta acestei măsuri și a readuce stabilitatea în zona rezidențială. „Lipsa de predictibilitate este una din marile provocări pentru piaţa imobiliară din România”, mai punctează aceasta. Și, cu toate că s-a observat o evoluție pozitivă în ultimii ani, evenimente recente cum este și amânarea măsurii fiscale privind majorarea la 140.000 euro a pragului până la care se aplică TVA de 5% la apartamente au inversat această evoluție, generând neîncredere și instabilitate. „Credem că modificarea ne învaţă ceea ce bănuiam: ar trebui să privim cu atenţie orice măsură fiscală şi să nu luăm vreo decizie sau să facem vreun plan asumând un anumit nivel al taxelor. Se pot schimba sau reinterpreta oricând. Uneori în favoarea noastră, deseori nu”, subliniază Ioana Roman.

În ceea ce privește modelul hibrid de lucru – de acasă și de la birou –, acesta va avea impact pe designul viitor al produselor rezidențiale, pe de o parte, în timp ce mai mulți dezvoltatori de birouri își vor transforma proiectele în scheme mixte sau exclusive rezidențiale, pe de altă parte. „Va apărea un nou produs pe piața rezidențială – proiectele Built to Rent, adică locuințe destinate închirierii. Vom vedea schimbări în ceea ce privește amenajarea locuințelor și designul proiectelor pentru a se adapta la noile cerințe din piața muncii”, previzionează Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL România.

Referitor la piața de închirieri, Andreea Hamza este de părere că revenirea va avea loc într-un ritm rapid, pe măsură ce numărul persoanelor care vor avea acces la vaccin va crește și vor fi ridicate restricțiile de călătorie. De asemenea, cererea pe piața închirierilor de la generațiile mai tinere care caută soluții flexibile și inovatoare pentru un standard de viață mai ridicat va crește considerabil. „Vor intra pe piață investitorii instituționali, care vor remodela piața închirierilor prin implementarea de reguli clare și a celor mai bune practici internaționale, definind astfel noi standarde de închiriere”, afirmă ea.

În plus, măsurile guvernamentale de sprijin fiscal ar putea dicta noi tendințe pe piață și ar putea încuraja revenirea investitorilor. „Este probabil să vedem o concentrare a pieței în favoarea dezvoltatorilor puternici, cu sprijin financiar solid, cu volume mari de locuințe construite”, continuă Andreea Hamza.

La categoria încasări în minus, Antoanela Comșa subliniază TVA-ul aferent mobilării apartamentelor, taxele locale (pentru că unii dezvoltatori vor amâna recepția clădirilor dacă sunt în interiorul termenului de valabilitate al Autorizației de Construire), taxele notariale (care se calculează la valoarea imobilelor) și impozitul pe profit generat de firmele dezvoltatoare). „De pildă, la un profit mediu de 20.000 de euro/apartament, observăm că impozitul pe profit de 16% ar însemna 3.200 euro/apartament. Dacă vom adăuga și 5% impozit pe dividende, vom ajunge la o valoare de 4.040 lei/apartament în medie neîncasată la buget”, explică Antoanela Comșa, director general Gran Via Real Estate. Pe scurt, pentru piața rezidențială locală se anunță un an învăluit în continuare de incertitudine, provocări și speranțe de creștere. Dar optimismul nu lipsește din ecuație nici în 2021.

 

 

– 16.000 de unități rezidențiale livrate în 2020

– Chiriile din România au crescut cu aproape 15% în ultimii 10 ani

 

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii