Cautare




, Contributor

Imobiliare |
|

GHIDUL INVESTIŢIILOR 2013: Dezvoltator imobiliar, caut teren

Terenurile reprezentau, în urmă cu cinci ani, un adevărat El Dorado pentru speculatori. În prezent, aceştia au dispărut și au lăsat locul dezvoltatorilor imobiliari cu planuri bine puse la punct. În urmă cu două luni, grupul Skanska, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de spaţii de birouri din lume, cu un portofoliu de 1,9 milioane de metri pătraţi de clădiri office în toată lumea, intra pe piaţa locală, după ce a achiziționat un teren din apropierea stației de metrou Aurel Vlaicu din nordul capitalei.
Photoland_Corbis_Images_42-21106555.jpg

Valoarea tranzacției era vehiculată la circa 14 milioane de euro, conform datelor preluate în presă din Monitorul Oficial, iar vânzătorul era una dintre firmele omului de afaceri Gabriel Popoviciu (locul 12 în topul Forbes 500 Miliardari2012, cu o avere estimată la 250 – 260 de milioane de euro).

„Zona Floreasca-Barbu Văcărescu a devenit cea mai dinamică destinaţie pentru spaţiile de birouri din Bucureşti. Această zonă a atras atât atenţia chiriaşilor, cât şi a investitorilor, fiind astfel amplasamentul ideal pentru primul proiect de birouri pe care Skanska îl dezvoltă în România”, explica, la momentul respectiv, Andreas Lindelöf (foto stânga), preşedintele Skanska România.

Află mai multe şi vezi o GALERIE FOTO din Sky Tower, cea mai înaltă clădire din România, cu zona Floreasca – Barbu Văcărescu

Cu o sumă mai mică, de aproximativ zece milioane de euro, un alt om de afaceri român, Gigi Becali (cu o avere estimată de topul Forbes 500 Miliardarila 140-145 de milioane de euro), a vândut, anul trecut, un teren de două hectare în aceeaşi zonă.

Cumpărătorul a fost, în acest caz, compania Portland Trust, care a dezvoltat şi vândut pe piaţa locală clădiri-reper precum Opera Center, Bucharest Business Park şi Floreasca 169. Portland Trust a demarat deja, pe acest teren, construcţia Floreasca Park, o clădire de birouri cu o suprafaţă totală închiriabilă de 37.500 de metri pătraţi, dintre care 20.000 de metri pătraţi sunt deja închiriaţi de către Oracle.

Preţurile la care au fost achiziţionate aceste loturi de teren par mici dacă le comparăm cu cele înregistrate înainte de criză. „În 2007, am primit o ofertă de 14 milioane de euro pentru un teren de 6.000 de metri pătraţi, iar acum aş putea să-l vând la jumătate din acest preţ”, spune Michele Nusco (foto stânga by PHOTOLIU), CEO Grup Nusco şi cel care se ocupă de afacerile din România ale familiei Nusco, care deţine 30 de hectare de teren în Pipera, cu deschidere la Şoseaua Pipera şi Bulevardul Barbu Văcărescu. Familia Nusco a dezvoltat propriul proiect office în zonă, Nusco Tower, închiriat aproape în totalitate. Succesul înregistrat cu acest turn a determinat familia Nusco să construiască un al doilea proiect în apropierea primului, o investiţie de 17-18 milioane de euro, la care lucrările vor începe la sfârşitul lunii ianuarie 2013.

Toate aceste dezvoltări, dar şi altele, precum cea mai înaltă clădire din Bucureşti  (Sky Tower, dezvoltat de austriecii de la Raiffeisen evolution) sau clădirile de birouri din AFI Business Park, au un lucru în comun: sunt dezvoltate de către investitori de portofoliu, care construiesc clădiri pentru a le exploata prin închiriere, eventual vânzare într-un orizont de timp mediu sau lung. Şi aceasta are un impact direct asupra pieţei terenurilor.

„Cred că faptul că Skanska, un foarte bun dezvoltator internaţional, a intrat pe piaţa din România, deci are încredere în piaţa locală, este un semn foarte bun. Sunt foarte fericit, chiar dacă e vorba despre concurenţă; cred că va ridica standardul de calitate şi îi va forţa pe ceilalţi dezvoltatori să facă paşi în această direcţie”, spune David Hay, CEO al AFI Europe România, companie care dezvoltă în vestul Capitalei, lângă mallul AFI Palace Cotroceni,  ansamblul AFI Business Park.

Află cât au vândut retailerii din AFI Palace Cotroceni în cei trei ani de existenţă a mallului

Părerea lui este susținută și de alți jucători de anvergură din piața locală. „Schimbările care au apărut în piaţă în ultimii ani au curăţat-o de oameni care au crezut că România este un loc în care să vii şi să bagi un deget şi să iei cu două degete. Eu pot să spun că, din 2006 până în 2008, nu am reuşit să cumpăr niciun teren, pentru că orice ofertă aş fi făcut proprietarului, alţii ofereau mai mult. De fapt, nu era o piaţă de dezvoltare, ci una de tranzacţii”, explică Shimon Galon, manager al Globe Trade Center România (GTC), parte a grupului Globe Trade Center, listat la bursa din Varşovia. Shimon Galon şi GTC sunt cunoscuţi pe piaţa locală în special pentru dezvoltarea şi vânzarea clădirii de birouri America House din Piaţa Victoriei, dar şi pentru ansambluri rezidenţiale precum Rose Garden şi FeliCity şi a proiectului de birouri City Gate de lângă Casa Presei.

Tot despre lecţiile crizei vorbeşte şi David Hay. „Poţi specula în vremuri bune, dar cine rămâne cu terenul are nevoie ca acesta să fie viabil economic, indiferent că-l foloseşti pentru dezvoltări rezidenţiale sau comerciale. Astăzi nu se mai cumpără în mod speculativ, ci pentru a dezvolta proiecte”.

Friedrich Wachernig (foto stânga), membru în boardul S IMMO AG, grup care a dezvoltat mallul Sun Plaza şi care a anunţat recent că va demara lucrările de construcţie la The Mark, o clădire office situată pe un lot de teren achiziţionat în 2006 în zona Griviţei, lângă fostul cinematograf Feroviar, spune că acum câţiva ani, să vii în România era asemănător goanei după aur şi toată lumea căuta profitul mare şi rapid, fără să ia în considerare riscurile. „S IMMO s-a considerat întotdeauna mai degrabă o companie conservatoare şi grijulie. În timp ce alţii s-au întins după aur, noi am ales să examinăm îndeaproape potenţialele investiţii”, spune  Friedrich Wachernig.

Această abordare pare a fi cea câştigătoare, dacă ne uităm la dezvoltatorii care activează astăzi în piaţa autohtonă, iar lucrurile s-au schimbat în sensul unei întoarceri a investitorilor la regula de bază: amplasamentul şi calitatea clădirii sunt cele care determină succesul.

„Partea bună a crizei este că au dispărut cei care ridicau, artificial, preţurile terenurilor la nişte niveluri pe care investitorii adevăraţi nu puteau să le plătească”, spune Shimon Galon.  „Astăzi, cumpărătorul ia o foaie de hârtie şi îşi face calculele: mă costă atât terenul, mă costă atât construcţia, din chirie scot atât, cheltuielile operaţionale sunt atât. Dacă ecuaţia este bună, cumpără terenul”.

Iar perspectivele pentru piaţa de birouri, implicit şi pentru cea a terenurilor, sunt bune, chiar dacă nu mai putem vorbi despre un boom nemaivăzut, dar artificial, precum cel din perioada 2006-2008. „Bucureştiul este unul dintre oraşele mari ale Europei, este mai mare decât Viena, unde există aproximativ zece milioane de metri pătraţi de spaţii de birouri. Imediat ce situaţia economică din România se va îmbunătăţi, vom vedea cu siguranţă o creştere a cererii pe segmentul office din Bucureşti, mai ales cu noile companii care intră pe piaţa locală”, explică Friedrich Wachernig.

Fundamentele pe care se va dezvolta noua piaţă a terenurilor sunt, aşadar, solide şi sănătoase. Totul pare pregătit pentru o redresare – sănătoasă, nu explozivă – a economiei.

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii