La început a fost cuvântul „verde”. În contextul crizei economice din ultimii ani, conceptul s-a transformat într-o veritabilă strategie de business abordată de cei mai mulți dintre dezvoltatorii de clădiri de birouri care se mai încumetă astăzi să construiască. Și, deși la origine se află o motivație ecologică, în prezent „verdele” are implicații pragmatice, de natură economică. „Primele dezvoltări din România au început sub presiunea timpului, pentru că, în calitate de dezvoltator, cu cât livrai mai repede, cu atât mai mare era succesul tău”, spune Vladimira Novakova, managing director Green Gate Development, parte a grupului ceh S Group și dezvoltator al ansamblului office Green Gate situat în vestul Bucureștiului. „Chiriașii stăteau la coadă ca să intre într-o clădire, rata de neocupare era zero. Era incredibil! În aceste condiții, toată lumea forța să termine cât mai repede clădirile, uneori în detrimentul calității, iar chiriașii veneau, pentru că nu aveau de ales.”
GALERII FOTO: Cele mai ”verzi” clădiri din România
A venit însă criza, în anul 2009, iar clădirile de birouri, altădată pline până la refuz de angajații companiilor, au început să se golească. Rata de neocupare ajunsese, la un moment dat, la 20%. „Chiriașii rămași au putut observa la fața locului cât de eficient – sau nu – era spațiul în care își desfășurau activitatea. Acum ei vor clădiri eficiente, iar conceptul de «verde» este, din perspectivă de marketing, simbolul unei astfel de construcții”, explică Vladimira Novakova.
Astfel, dezvoltatorii de clădiri de birouri au putut observa, din experiențele proprii sau ale altora, care sunt cerințele chiriașilor și – mai important – cum să-și adapteze proiectele. Pentru Green Gate Development, criza a reprezentat, din acest punct de vedere, o adevărată oportunitate. „Noi am cumpărat terenul în 2007, pe vârful pieței, dar finalizarea tranzacției a durat ceva timp, pentru că existau anumite condiții pe care cele două părți erau nevoite să le îndeplinească, aspecte legale și tehnice”, explică Novakova. Printre aceste condiții se număra și obligativitatea vânzătorului – un grup de persoane fizice – să livreze terenul cu Planul de Urbanism Zonal (PUZ) obținut conform cerințelor cumpărătorului.
Aflați mai multe despre inovație din ediția specială ”The Innovation Issue”
Acest lucru nu s-a întâmplat însă. „Am plătit 70% din prețul inițial, apoi am așteptat să iasă PUZ-ul, ceea ce s-a întâmplat mai târziu. Aveam două variante: ieșeam din tranzacție și ne recuperam banii sau rămâneam implicați și plăteam cu 1,3 milioane de euro mai puțin”, explică Vladimira Novakova. Până la urmă, cehii au ales a doua variantă, iar ansamblul, construit de Bog`Art, companie deținută de omul de afaceri Raul Doicescu, prezent în Top Forbes 500 Miliardari cu o avere estimată la 22-23 demilioane de euro, a putut fi proiectat conform noilor cerințe ale companiilor. „Acum, chiriașii cer în mod special reduceri la «service charge» (taxele de întreținere și mentenanță – n. red.), iar noi le oferim din start astfel de costuri mai reduse, deoarece clădirea este mai eficientă”, spune Vladimira Novakova.
Diminuarea cheltuielilor cu întreținerea clădirii, implicit reducerea taxelor de operare plătite de chiriași, rezultă dintr-o serie de inovații tehnologice folosite în construcția clădirilor verzi. Pentru a vedea însă care poate fi impactul unei astfel de clădiri asupra cheltuielilor chiriașilor, părăsim zona Trafic Greu din București, unde se află Green Gate și facem o călătorie virtuală la Cluj-Napoca. Anul trecut, Consiliul Local al municipiului a adoptat reducerea până la un minim de 0,25% a taxei pe proprietate pentru companiile care au în portofoliu clădiri aflate în clasa de performanţă energetică A şi care deţin o certificare oficială recunoscută la nivel mondial drept „verde“, precum LEED sau BREEAM. În cazul unei proprietăţi închiriate, costurile cu taxa pe proprietate se reflectă în service charge-ul plătit de fiecare chiriaş proporţional cu suprafaţa închiriată, alături de utilităţi, comosion de administrare sau asigurări. Pentru clădirile de birouri, ponderea medie a taxei pe proprietate în service charge este cuprinsă între 35% și 50%, potrivit unui studiu realizat de compania de consultanță imobiliară Colliers International România.
Află mai multe despre economiile generate de clădirile ”verzi” de birouri din cel mai recent număr al revistei ”Forbes România”, disponibil la chioșcurile de presă începând din 27 mai 2013.
